EIENDOMSADVOKATER

SPESIALISERTE ADVOKATER

En del av
Codex Advokat

EIENDOMSADVOKATER

En del av Codex Advokat

Kontakt oss

Dom: Erstatningsansvar for kontraktsmedhjelpere på ulovfestet grunnlag

HR-2017-1834-A

Høyesterett avsa 28. september 2017 en dom i en sak som gjaldt erstatning som følge av feilaktig grunnlag for en ferdigattest. Dommen er en viktig oppfølger etter Bori-dommen, og sier noe om erstatningsansvaret for kontraktsmedhjelpere på ulovfestet grunnlag.

Av Codex Advokat og Eiendomsadvokater.no

24. oktober 2017

Spørsmålet Høyesterett tok stilling til, var hvorvidt det er adgang til å kreve erstatning mot kontrollansvarlige (i dette tilfellet en tømrer) etter plan- og bygningsloven for brudd på samme lov. Det var videre et særlig spørsmål om rekkevidden av erstatningsvernet når dette bygger på reglene om erstatning utenfor kontrakt.

Vedkommende tømrer var ved oppføringen av en enebolig ansvarlig utførende og ansvarlig kontrollerende. Flere år etter, da det skulle søkes om ferdigattest, var tømreren kjent med at bygget ikke tilfredsstilte de offentligrettslige brannkravene, men unnlot å opplyse om dette til kommunen.  

Tingretten fant at tømreren hadde handlet uaktsom, men at det ikke var en tilstrekkelig nærhet mellom handlingen og tapet, slik at adekvans ikke var oppfylt. Borgarting lagmannsrett kom til samme resultat som tingretten.

I Bori-dommen, Rt-2015-276, som dannet utgangspunktet for herværende avgjørelse, slo Høyesterett fast at kjøperen av en bolig kan kreve erstatning av en ansvarlig utførende og ansvarlig kontrollerende som etter plan- og bygningsloven har satt til side sine offentligrettslige plikter overfor kommunen. Tiltakshaver kan etter Bori-dommen bli ansvarlig overfor sin oppdragsgiver, og gi grunnlag for ansvar overfor tredjemann. Videre innebærer dommen at den ansvarlige etter plan- og bygningsloven kan bli erstatningspliktig for slike feil etter reglene om erstatning utenfor kontrakt (delikt).

Høyesterett så først på hvordan saksøkers (et forsikringsselskap) krav hadde oppstått. Retten viste til at boligen etter oppføringen hadde skiftet eier to ganger. Videre påpekte retten at det alminnelige kontraktsrettslige utgangspunktet er at en kjøper må forholde seg til sin kontraktspart, det vil si selger.  

Etter Høyesteretts oppfatning var de faktiske konsekvensene av den ansvarliges feil, vesentlig annerledes enn det som var tilfellet i Bori-saken, der feilene ga grunnlag for heving av kjøpsavtalen. I herværende sak kunne de bygningstekniske feilene derimot la seg utbedre ved relativt begrensede kostnader. Feilene var ikke av en slik karakter at de kunne gi grunnlag for et krav om heving av kjøpet. Videre ble det vist til at pliktbruddets karakter og de øvrige forholdene skilte seg vesentlig fra den situasjonen som forelå i Bori-saken. Der førte utstedelsen av ferdigattest på uriktig grunnlag til at kjøperen overtok en eiendom som var fullstendig uegnet for beboelse.

Høyesterett la vekt på at kjøperen og forsikringsselskapet ikke i samme grad som i Bori-saken hadde en «rimelig og berettiget grunn til å stole på» at ferdigattesten ga riktige opplysninger om eiendommens tilstand.

Høyesterett konkluderte med at de alminnelige reglene om erstatning utenfor kontrakt ikke ga grunnlag for et erstatningskrav fra forsikringsselskapet mot den ansvarlige i saken.

Avgjørelsen er ikke enstemmig.

Les hele dommen på domstol.no.

Vi bistår klienter over hele landet.

Vi bistår deg i eiendomssaker

Vår eiendomsavdeling bistår private i forhold til feil eller mangler og arealavvik ved kjøp/salg av hus, hytter eller leiligheter. Våre advokater bistår også ved fradeling av tomt eller seksjonering av hus, leilighet eller annen eiendom. Vi bistår ved plan- og bygningssaker og tomtefeste.

Kontakt våre advokater:

Eller still ditt spørsmål her:

Det er uforpliktende å sende oss en henvendelse.

Hvorfor velge oss?

  • Din sak i fokus
  • Landsdekkende
  • 80 ansatte
  • 20 års erfaring
  • Spesialiserte advokater