Dom: Grunneiers rett til regulering av festeavgift

Bestemmelsen gjelder adgangen til engangsløft av festeavgiften en gang etter 1. januar 2002. Etter ordlyden er det kun adgang til å foreta et engangsløft ved første regulering etter 1. januar 2002 dersom det er tvilløst avtalt. Når bestemmelsen ble tolket i lys av EMK P1-1 uttalte Høyesterett at det var adgang til en avtalebasert regulering av festeavgiften selv om avtalen etter 1. januar 2002 var regulert med konsumprisindeks en eller flere ganger.

• Les mer om tomtefeste her.

Saken omhandlet festekontrakter som var inngått for 40 år med adgang for festerne til fornyelse for 20 år av gangen. Kontraktene åpnet for regulering av festeavgiften etter konsumprisen hvert femte år, og adgang for bortfester til å regulere avgiften etter tomteverdi ved fornyelse. Problemstillingen var hvorvidt denne kontraktsmessige justering av festeavgiften etter konsumprisindeksen foretatt etter 1. januar 2002 skulle regnes som «den første reguleringa» og dermed stenge for avtalt regulering basert på tomteverdi.

• Les mer om forlenging av festeavtale her.

Samme problemstilling var tidligere blitt behandlet av Høyesterett i Rt-2007-1706 (Bøvre), og der kom man til at enhver avtalemessig regulering av festeavgiften etter 1. januar 2002 avskjærer adgangen til fremtidig oppregulering på grunnlag av tomteverdien. Den lovtolkingen ble bekreftet i senere avgjørelser. EMK P1-1 ble ikke berørt i noen av avgjørelsene.

Ettersom det skal mye til å fravike slike klare predikat, må det foreligge omstendigheter som gjør at man likevel kan gjøre det. En av disse omstendighetene er Norges folkerettslige forpliktelser og ny praksis fra konvensjonsorganer som klarlegger og endrer forståelsen av eksisterende forpliktelser.

I 2007 ble tre saker behandlet av Høyesterett i plenum. Saken gjaldt retten for fester til å kreve forlengelse av festekontrakt til bolig eller fritidsbolig på samme vilkår som før ved utløp av kontraktstiden. Høyesterett kom til at dagjeldende lovbestemmelse ikke var i strid med verken Grunnloven § 97 og § 105 eller eiendomsvernet i EMK P1-1. En av sakene – Lindheim – ble klaget inn for Den europeiske menneskerettsdomstol, som i 2012 felte Norge for brudd på eiendomsvernet til grunneier. Retten til å forlenge på samme vilkår uten adgang til å regulere festeavgiften var ikke i tråd med EMK P1-1.

Dommen i EMD førte til et stort lovarbeid som konkluderte med lovendringer i 2015. Disse åpnet blant annet for at det kan foretas et engangsløft av festeavgiften ved forlengelse.

Med EMDs avgjørelse som bakteppe måtte Høyesterett i 2015 vurdere proporsjonalitetsvilkåret som EMD har oppstilt ved vurderingen av EMK P1-1; det måtte foretas en interesseavveining mellom partenes interesser. Hensynet til partene, kontraktsfrihet, forutsigbarhet og en rimelig balanse var vurdert i lovforarbeidene, og Høyesterett endret tidligere lovtolkning. Heretter kan det foretas en avtalebasert oppregulering av festeavgiften uavhengig av om avgiften tidligere har vært justert en eller flere ganger med konsumprisindeks.

Vi bistår klienter over hele landet.