Eiendomsadvokater.no

En del av Codex Advokat

Eiendomsadvokater.no

En del av Codex Advokat

Uforpliktende og konfidensielt

Det er uforpliktende å ta kontakt med oss

Vi er landsdekkende

Vi tar oppdrag i hele Norge

Spesialiserte advokater

Vi er 80 ansatte innen privat og bedrift

Vi er landsdekkende

Dom: Krav om prisavslag og vurdering av "innen rimeleg tid"

Avhendingsloven § 4-9 fastsetter at kjøper skal undersøke eiendommen slik «god skikk» tilser etter overtakelse. Ved denne vurderingen la retten vekt på at formålet med bestemmelsen om undersøkelsesplikt er å forhindre at kjøper forholder seg passiv etter overtakelse, samt at hvilken undersøkelse som kreves må vurderes konkret ut i fra hva slags type eiendommen det gjelder, hvordan eiendommen fremstår på overtakelsestidspunktet og hvilke opplysninger som er gitt om eiendommen.

Tingretten konkluderte med at en forbruker som kjøper en henholdsvis ny bolig ikke kan pålegges å undersøke fallet på badegulvet for å ha oppfylt sin plikt til å undersøke eiendommen i samsvar med «god skikk» jfr. avhendingsloven § 4-9.

Tingretten konkluderte videre med at kjøper ikke burde ha oppdaget det manglende fallet på badegulvet ved at det kom noe vann utover gulvet ved dusjing. Retten la vekt på konstruksjonen av badet, glassdører på flisgulv, at en slik konstruksjon aldri vil bli 100% tett grunnet mellomrom mellom fliser og glassdør, samt fugerennene i flisene som transporterer vann ut. Det var først når det ble montert aluminiumslister rundt dusjhjørnet, og disse ikke klarte å holde vannet inne i dusjhjørnet, at mangelen manifesterte seg og kjøper burde ha oppdaget det manglende fallet på badegulvet.

Resultat: Kjøper burde ikke ha oppdaget mangelen får han monterte aluminiumslister 10 måneder etter overtakelse og hadde reklamert rettidig jfr. avhendingsloven § 4-19.

DOM

Avsagt: 20. desember 2010 i Alstahaug tingrett, Sandnessjøen

Saksnr.: 10-142547TVI-ALST

Dommer: Dommerfullmektig Adeleid Haugen med alminnelig fullmakt.

Saken gjelder: Krav om prisavslag etter kjøp av fast eiendom

X v/Advokat Erik Snekvik v advokatfullmektig Benedicte Krogh Dahlstrøm

mot

Y v/Advokat Per Magne Ristvedt
v/advokatfullmektig Tormod Ludvik Nilsen

Y v/ Advokat Per Magne Ristvedt
v/advokatfullmektig Tormod Ludvik Nilsen
Norwegian Claims Link AS Advokat Per Magne Ristvedt
v/advokatfullmektig Tormod Ludvik Nilsen

DOM

Saken gjelder krav om prisavslag etter kjøp av bolig på grunn av anførte mangler ved badegulv og skifergulv.

Sakens bakgrunn
X kjøpte en leilighet i … i Mosjøen, gnr …, bnr … snr 3 i Vefsn kommune, av Y og Z 17. november 2008. Kjøper tok kontakt med selger før leiligheten kom ut på markedet for visning. Han fikk to private visninger, og han ble vist rundt i alle rom av selger. X la så inn et bud tilsvarende takst/prisantydning på kr 1.750.000,-, og fikk kjøpe leiligheten for det uten at det ble avholdt offentlig visning eller noen budrunde. X overtok leiligheten 1. januar 2010.

Boligsalgsoppgaven og taksten som fulgte leiligheten, beskriver den som en moderne leilighet bygget i 2005/06. Leiligheten selges ”som den er”, jf avhendingsloven § 3-9, men det oppgis at den har generelt god standard. I taksten oppgis det at takstmannen gjør et påslag i prisen på 136000 kroner, altså om lag 8 % av kjøpesummen, ut fra ”ekstra standard” på leiligheten. Det gjøres i taksten ikke noe fradrag på grunn av ”byggemåte og planløsning”. I ”samlet bedømmelse” gis leiligheten karakteren 0 på en skala fra –3 til +3 for ”utførelsesstandard”. I forhold til markedsverdi skriver takstmannen at leiligheten har ”gjennomført god standard”.

Leiligheten er over to plan, den ligger i byggets 2. etasje og loftsetasje, og har til sammen 107 m2 boareal. Det er et bad i hver av etasjene, begge med dusjhjørner med glassvegger ut mot rommet.

X og samboeren overtok leiligheten 1. januar 2009, og flyttet inn ikke lenge etter. De brukte for det meste badet i 2. etasje, og dusjen på badet på loftet ble ikke brukt før i september 2009. X forklarer dette med at de ikke trengte dette badet når det bare var de to, og i tillegg er de begge mye bortreis med jobb.

Da X for første gang brukte denne dusjen i slutten av september 2009, oppdaget han straks at det rant mye vann utover gulvet. Han tok da kontakt med en rørlegger som kunne fortelle at slike dusjvegger som disse aldri ble helt tette, men X ble anbefalt å montere en aluminiumslist på gulvet foran dusjhjørnet for å minske lekkasjen. Lister ble montert i dusjene i begge etasjene 1. oktober, ettersom X hadde merket seg at det hadde rent noe vann ut av dusjhjørnet også i 2. etasje. Dagen etter testet X begge dusjene ved å sette vannet på full styrke. Listene viste seg da å ikke være tilstrekkelige for å holde vannet ute, det rant ganske fort over kantene på listene. I loftsetasjen tok det under ett minutt, og i andre etasje rant det over etter fem-seks minutter. X forstod da at gulvene måtte være feilkonstruerte, og reklamerte til forsikringsselskapet 3. oktober 2009.

X tilkalte like etter dette murmester Mortensen i Mosjøen for å inspisere baderommene. Han skrev en rapport som er datert 20. november 2009. Mortensen konkluderer med at gulvene på begge badene er bygget uten å ha forskriftsmessig helning mot slukene, og at det var grunnen til at vannet rant utover.

Badegulvene har senere vært undersøkt også av takstmann Svein Laberg på vegne av saksøkte. Han finner også at vann renner utover gulvet heller enn ned i sluket, og det er ikke uenighet mellom de sakkyndige eller mellom partene om at gulvene på begge bad har feil helning i forhold til kravet om ”tilstrekkelig fall mot sluk” etter forskrift om krav til byggverk og produkter (TEK) § 8-37 nr 3.

Da Mortensen var i leiligheten for å undersøke badene, bad X ham om å ”gå over” resten av boligen, for å se om han også kunne finne andre feil eller mangler. Mortensen fant da noen sprekker i flisene på veggene på begge bad. Han påpekte også forhold ved gulvet i 2. etg, som er belagt med svart skiferflis. Mortensen skriver om gulvet i sin rapport at arbeidet som er gjort med flisene er av en ”veldig dårlig” kvalitet. Han påpeker at flisene ”er ikke pent lagt”, og at det er til dels store ujevnheter og skjevheter i gulvet.

Mortensen konkluderer med at kostnadene med å rette opp badegulvene vil beløpe seg til 157000 kroner per bad. Han skriver videre at det vil koste 252200 kroner å rette opp skifergulvet slik at dette blir etter hva Mortensen i sin rapport kaller ”norsk standard”.

3. oktober 2010 skriver X et brev til AmTrust International Underwriters og reklamerer på badegulvene. I etterkant av Mortensens takstrapport, reklamerte han også på skifergulvet.

30. desember får X svar fra forsikringsselskapet, som avslår hans krav om prisavslag ut fra at de manglene han påberoper burde vært oppdaget mye tidligere ut fra undersøkelsesplikten. Forsikringsselskapet mener derfor at reklamasjonsfristen er utløpt.

X skriver tilbake tilselskapet 11. januar og bestrider at han hadde forutsetninger for å vite om manglene. 19. januar skrives et nytt brev fra forsikringsselskapet til X hvor de opplyser at de vil innhente ny takst

Takstmann Svein Laberg leverer sin rapport 26 februar 2010. Han konkluderer med at fallet i gulvet på begge badene er slik at vannet ikke renner ned i slukene. Han er enig med Mortensen i at det er noen skjevheter i skifergulvet, og at det kunne vært penere lagt, men bemerker samtidig at gulvet var godt synlig for kjøper under visningen. Han kommer videre med merknader til de kostnadene Mortensen har anslått som nødvendig for oppretting av feilene. Særlig peker Laberg på at det etter hans oppfatning ikke er nødvendig å rive veggflisene også for å renovere gulvene.

9. mars avslås kravet igjen fra forsikringsselskapet, de viser til samme begrunnelse som ved det første avslaget.

10. september 2010 inngir X stevning til Alstahaug tingrett. Tilsvar kommer rettidig fra selger og deres forsikringsselskap.

Saksøkerens påstandsgrunnlag
Helningen på badegulvene er en mangel etter avhendingsloven § 3-1. Dette er ufravikelige krav ved bygging av våtrom, og leiligheten er markedsført som moderne og med god standard.

Gulvets skjevheter og den dårlige utførelsen av flisleggingen er også en mangel etter avhendingsloven § 3-1 ut fra at leiligheten ble markedsført som å ha gjennomgående høy standard.

Sprekkene i veggflisene på badet er også en mangel etter avhl § 3-1.

Samlet gjør manglene at eiendommen har ”vesentleg ringare stand” enn hva kjøper hadde grunn til å regne med etter avhendingsloven § 3-9.

Det er ikke reklamert for sent ettersom ingen av feilene er av en slik karakter at de burde vært oppdaget tidligere, jf avhendingsloven § 4-9. Det er reklamert dagen etter at feilene ved baderomsgulvene ble oppdaget, og for gulvets del fem uker etter oppdagelsen. Dette er innen fristen som settes av Høyesterett i Rt 2010 s 103

Prisavslaget skal være i samsvar med utbedringskostnadene etter avhendingsloven § 4-12. Mortensens takstrapport gir et riktig bilde av hva utgiftene til utbedring vil være. Ettersom det er vanlig å operere med 20 års levetid for baderom og gulv, er det imidlertid riktig å gjøre et fradrag i denne verdien på 5/20, altså 25%. Det endelige kravet på prisavslag er dersom 530.812,50 kroner.

Utbedringskostnadene innebærer ingen standardheving, så det skal ikke foretas noe standardhevingsfradrag.

Saksøkerens påstand
1. Y og Z og AmTrust International Underwriters Ltd. V/Norwegian Claims Link AS dømmes in solidum til å betale prisavslag til Xmed et beløp oppad begrenset til 530.812,50 kroner, med tillegg av alminnelig forsinkelsesrente etter forsinkelsesrenteloven regnet fra og med 28. mai 2010 og til betaling skjer.
2. Y og Z og AmTrust International Underwriters Ltd. V/Norwegian Claims Link AS dømmes in solidum til å betale saksomkostninger til X, med tillegg av alminnelig forsinkelsesrente etter forsinkelsesrenteloven regnet fra og med 2 uker etter dommens forkynnelse og til betaling skjer.

Saksøktes påstandsgrunnlag
Eiendommen er solgt ”as is”, og er ikke i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å anta. De feilene som påpekes innebærer ikke at det foreligger en mangel etter avhendingsloven § 3-9.

Skifergulvet kan ikke ses som en mangel som skal medtas i helhetsvurderingen, ettersom dette er noe som var godt synlig under visningen. Det er derfor ikke en mangel etter avhendingsloven § 3-1.

Når det gjelder badegulvene anføres det at det er reklamert for sent. Det vises til avhendingsloven § 4-9, hvoretter kjøperen ved overtakelse skal undersøke eiendommen slik ”god skikk” tilsier. Feilen ved fallet i badegulvene kunne og burde vært oppdaget med enkle midler ved undersøkelse, nemlig ved å sette på vannet i dusjene og se hvilken vei det rant. En slik undersøkelse er påkrevet etter avhl § 4-9

Xs forklaring om at han brukte loftsbadet først i september 2009 er ikke troverdig.

Ut fra undersøkelsesplikten begynte reklamasjonsfristen å løpe kort tid etter overtakelse 1. januar, og den er utløpt ved reklamasjon 3. oktober.

Dersom det skal gis et prisavslag, er beregningene gjort av takstmann Sven Laberg riktige i forhold til avhendingsloven § 4-12.

Flisene på badeveggene kan like gjerne ha oppstått etter overtakelse, og det er ikke sannsynliggjort at de utgjør en mangel etter avhl § 3-1 (2).

Saksøktes påstand
1. Am trust Underwriters Ltd. og Y og Z frifinnes
2. X dømmes til å erstatte AmTrust International Ltd og Y og Z sakens kostnader for tingretten med tillegg av lovens forsinkelsesrente.

Rettens vurdering
Mangelsspørsmålet

Badegulvene
Begge takstmennene i saken har kommet til at badegulvene har en helning som ikke er i samsvar med kravene til våtrom etter forskrift om krav til byggverk og produkter til byggverk (TEK) § 8-37 nr 3. Partene er enige om at gulvene utgjør en mangel etter avhendingsloven § 3-1.

Sprekkene i badeveggene
Det er saksøker som har bevisbyrden for at de har et krav mot saksøkte. Saksøkte forklarte i retten at han aldri så noen sprekker i flisene på badeveggene. Saksøkte hevder at sprekkene like gjerne kan ha oppstått etter overtakelsen. Det har ikke vært noen bevisførsel omkring når sprekkene har oppstått. Retten finner derfor ikke saksøkers krav bevist, og det kan ikke legges til grunn at sprekkene er en mangel etter avhl § 3-1 (2).

Skifergulvet
Det påberopes fra saksøker at også ujevnhetene i skifergulvet i 2. etasje er en mangel etter avhendingsloven § 3-1.

Det er skifergulvets utseende som påberopes som en mangel. Det hevdes ikke at flisleggingen har konsekvenser for noe annet enn det estetiske. Før salget var kjøper på to visninger. Skifergulvet var ikke tildekket under visningene, og hvordan gulvet så ut var lett synlig. Kjøper burde med det ha sett hvordan gulvet så ut allerede under visningene. Hvordan flisene var lagt er derfor etter rettens syn dermed noe han ”måtte kjenne til”. Dette kan derfor ikke gjøres gjeldende som en mangel, jf avhl § 3-10.

Reklamasjonsfrister
Hvorvidt en mangel kan påberopes overfor selger avhenger av om den er gjort gjeldende i tide etter avhl § 4-19.

Det er anført fra selger at Xs forklaring om at han ikke brukte loftsbadet før i september ikke er troverdig. Dette er imidlertid ikke drøftet videre av partene under rettsmøtet, og det er ikke forsøkt sannsynliggjort av selger gjennom bevisførsel. X har forklart at han er mye ute og reiser, han har hatt 180 reisedøgn i 2010. Han og samboeren har ikke hatt behov for mer enn et bad, og derfor tok det så lang tid før dusjen på loftet ble brukt. Det er ikke forhold i saken som tilsier at X ikke snakker sant omkring dette, og retten legger hans forklaring til grunn.

X oppdaget altså ikke manglene før i september/oktober 2009. Spørsmålet for retten er om han ”burde ha oppdaga” de tidligere.

Reklamasjonsfristen for loftsbadet vurderes først.

X oppdaget at loftsbadegulvet var mangelfullt i september/oktober 2009. Dette var fordi han ikke brukte badet på loftet før i slutten av september 2009. Han kontaktet rørlegger like etter det. Da han fant ut at heller ikke tetningslisten som rørleggeren anbefalte hindret vannet i å renne utover gulvet, forstod han at noe var galt med gulvet. Han reklamerte over badene 3. oktober, noe som er innenfor reklamasjonsfristen i forhold til oppdagelsestidspunktet. Spørsmålet er om X ”burde” ha oppdaget mangelen tidligere.

Etter avhl § 4-9 har kjøper plikt til å undersøke eiendommen etter ”god skikk” når han overtar den. Undersøkelsesplikten inntrer når eiendommen er stilt til kjøpers rådighet selv om han ikke har tatt den i bruk, jf Ot prp nr 66 (1990-91) s 104.

Spørsmålet er altså om en undersøkelse av fallet i badegulvet er noe X etter ”god skikk” skulle ha foretatt etter overtakelse.

Avhl § 4-9 sier ikke noe nærmere om hva slags undersøkelser som kreves. Det følger av Ot. prp nr 60 (1990-91) at det ved vedtakelse av loven ble vurdert å gjøre unntak fra undersøkelsesplikten i forbrukerkjøp, men man kom til at det ikke var ønskelig. Det skrives samtidig at ”føremålet med paragrafen [er] å få fram at kjøparen ikkje kan vere heilt passiv”. Det stilles vanligvis mindre krav til forbrukerkjøpere enn til andre. Det kan utledes av dette at det ikke er ment å stilles svært høye krav til forbrukerkjøperes undersøkelsesplikt.

I Agder lagmannsretts avgjørelse LA-2006-105609, tas det utgangspunkt i at hva som kreves av en undersøkelse etter ”god skikk”, avhenger av hva slags eiendom det gjelder, hvordan eiendommen fremstår på overtakelsestidspunktet, og hvilke opplysninger som er gitt om eiendommen.

Denne saken gjelder en fem år gammel leilighet, som markedsføres og fremstår med høy standard. Det er i taksten også plusset på 136 000 kroner, om lag 8 %, i pris under punktet ”teknisk verdi” som et ”tillegg for høy standard”.

Takstmannen som undersøkte leilighetens tekniske verdi i boligsalgsoppgaven har ikke sett grunn til å undersøke fallet i gulvet i leiligheten. Takstmann Laberg kunne i sin forklaring for retten ikke gi noe klart svar på om han mener det er påkrevet at en takstmann gjør en slik undersøkelse ved vurdering av leiligheter som denne.

Ut fra dette mener retten at X som forbrukerkjøper av en forholdsvis ny bolig heller ikke kan pålegges å teste ut hvilken vei badegulvet heller for å oppfylle kravet til å undersøke leiligheten i samsvar med ”god skikk”. Dette gjelder særlig når eiendommen er markedsført som å ha høy standard, og det er plusset på 8 % i pris som ”tillegg for høy standard” på dens ”teknisk[e] verdi”

Det er derfor ikke grunnlag for å hevde at X burde oppdaget manglene ved loftsbadebadegulvet tidligere. Reklamasjonen 3. oktober er dermed rettidig etter avhl § 4-19.

Neste spørsmål er om det er reklamert i tide for badet i andre etasje.

X forklarte at han ikke oppdaget at dette gulvet var mangelfullt før det 1. oktober ble montert lister nederst ved glassdørene også der, og vannet fortsatt fløt utover gulvet etter 5-6 minutters dusjing.

Spørsmålet blir igjen om han ”burde” ha oppdaget denne mangelen tidligere, og fristen for reklamasjon således er løpt ut, jf avhl § 4-19

Kjøper tok dette badet i bruk i januar 2010. Han merket at det rant noe vann utover gulvet ved dusjing, men dette var ikke så mye at han reagerte på det ettersom det var noe mellomrom mellom flisgulvet og glassveggene, og særlig i fugerennene mellom flisene. Da han tok kontakt med rørleggeren, bekreftet rørleggeren at det aldri vil bli helt tett med denne type glassdører på flisegulv, og det er ikke nødvendigvis noe galt selv om det kommer noe vann ut på gulvet. Det var først da det ble montert lister rundt kantene, og det begynte å flomme vann over disse etter 5-6 minutters dusjing, at X forstod at noe var galt med badegulvet også i andre etasje. At helningen i gulvet var feil ble så bekreftet av undersøkelsene Mortensen gjorde på gulvet.

Selger, som også først og fremst brukte badet i andre etasje,  hadde heller ikke merket at noe var galt med dette badegulvet. Han forklarte i retten at de aldri reagerte på mengden vann som fløt utover gulvet på dette badet.

Verken selger eller kjøper forstod altså at vannet som lakk fra dusjhjørnet i andre etasje var en mangel ved badegulvet. Det bekreftes videre fra rørleggeren X kontaktet at det ikke nødvendigvis er noe feil med et gulv som dette selv om det kommer noe vann ut av dusjhjørnet.

Retten mener derfor at X ikke ”burde” ha forstått at noe var galt med badegulvet tidligere. Mangelen manifesterte seg ikke før det ble satt på lister, og man oppdaget at vann begynte å flomme over også disse etter en stunds dusjing. Mangelen ble dermed oppdaget 1. oktober, og reklamasjonen 3. oktober er rettidig.

Ettersom leiligheten er solgt med et forbeholdet ”som han er” (”as is”) etter avhl § 3-9, kan allikevel ikke mangler gjøres gjeldende med mindre de alene eller samlet innebærer at eiendommen er i ”vesentleg” dårligere stand enn kjøper kunne forvente.

Takstmann Mortensen antar at det vil koste 157000 kroner å rette opp hvert av badegulvene. Hans takst er basert på at det er nødvendig å rive ned også flisene på veggene for å få reparert gulvene.

Takstmann Laberg forklarte i retten at det med en ny teknikk er mulig å rette opp gulv som dette uten å måtte ta ned veggene slik det har vært vanlig å gjøre tidligere. Man kan skjære og reparere på en måte som gjør at membranen ikke skades. Laberg forklarte at metoden er vanlig i bruk, og han kan gå god for den ut fra sin faglige bakgrunn. Ut fra hans anslag vil det med den nye teknikken koste om lag 100.000 kroner å reparere hvert av badegulvene. Laberg forklarte videre at ut fra det regnestykket Mortensen har presentert, ville deres summer bli omtrent det samme dersom Mortensens priser skulle legges til grunn for utbedring av badegulvene med den nye teknikken.

Ut fra dette legger retten til grunn at helningen i gulvene kan ordnes uten at veggene skjæres ned. Det legges til grunn at kostnaden ved å gjøre dette vil være omkring 100.000 kroner per bad.

Partene er enige om at det ut fra leilighetens alder på fem år, og en antatt levetid på materialer på 20 år, skal gjøres et levetidsfradrag på 25% på verdien av opprettingen. Fratrukket dette er kostnadene ved utbedring av hvert bad 75000 kroner.

Etter Rt 2010 s 103 avsnitt 49, anslås det at vesentlighetskravet i avhl § 3-9 ligger opp mot 6 % av eiendommens verdi. 150.000 kroner på en eiendom som er solgt for 1.750.000 kroner er 8,50 % av kjøpesummen. Manglene de to badegulvene utgjør ved leiligheten innebærer med det at leiligheten er i ”vesentleg ringare stand” enn hva Jensen hadde grunn til å anta, og den er derfor mangelfull etter avhl § 3-9.

Etter avhl § 4-13 (2), har kjøper ved mangler krav på prisavslag i samsvar med utbedringskostnadene. Prisavslaget X skal ha er derfor 150.000 kroner.

Saksomkostninger.
Omkostningsspørsmålet skal avgjøres etter tvisteloven kapittel 20. Saksøker har fått medhold i noe under en tredel av sitt krav. Ingen av partene kan med det anses å ha vunnet saken fullt ut eller i det vesentlige. Ingen av unntaksreglene kan ses å skulle komme til anvendelse, og saksomkostninger tilkjennes derfor ikke.

SLUTNING

1. Y og Z og AmTrust International Underwriters ltd. v/Norwegian Claims Link AS dømmes in Solidum til å betale prisavslag til X med 150.000 – ethundreogfemtitusen – kroner med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra 28. mai 2010 og til betaling skjer.

2. Saksomkostninger tilkjennes ikke.

Retten hevet

Adeleid Haugen

Vi bistår klienter over hele landet.

Vi bistår deg i eiendomssaker

Vår eiendomsavdeling bistår private i forhold til feil eller mangler og arealavvik ved kjøp/salg av hus, hytter eller leiligheter. Våre advokater bistår også ved fradeling av tomt eller seksjonering av hus, leilighet eller annen eiendom. Vi bistår ved plan- og bygningssaker og tomtefeste.

Kontakt våre advokater

Fyll ut skjemaet eller ring 22 93 38 50

•   Vi er landsdekkende
•   Det er uforpliktende å ta kontakt med oss
•   Din henvendelse vil bli behandlet konfidensielt
•   Det løper ingen kostnader før vi har en avtale om det

Usikker på om du trenger bistand? Kontakt oss likevel, så skal vi se om vi kan hjelpe deg med din sak.