Uforpliktende og konfidensielt

Det er uforpliktende å ta kontakt med oss

Vi er landsdekkende

Vi tar oppdrag i hele Norge

Spesialiserte advokater

Vi er 80 ansatte innen privat og bedrift

Vi er landsdekkende

Dom: Mangler ved dreneringssystemet

LB-2015-164972

Saken gjaldt krav om prisavslag og erstatning etter kjøp av enebolig, herunder om det var gitt mangelfulle opplysninger av selgeren og hvorvidt boligen var i vesentlig dårligere stand enn det kjøperne kunne forvente.

Boligen ble solgt i august 2011. I egenerklæringsskjemaet som ble fremlagt ved salget hadde selger krysset av for «nei» på det fleste spørsmål, blant annet om kjennskap til fuktighet eller innsig av vann i eiendommen. Kort tid etter overtakelse ble det oppdaget at det kom vann inn i carporten, og ca. seks måneder senere ble det videre oppdaget at malingen på innsiden i kjelleren boblet. Ved takstrapport ble det påviste store råteskader i og lekkasjer fra taket på carporten, og at det var fukt i veggen i kjelleren, samt at vann hadde rent inn inngangsdøren.

Kjøperen gikk til søksmål med krav om prisavslag med 2 092 000 kroner og i tillegg med krav om erstatning, men fikk kun delvis medhold i tingretten. Saken ble anket inn for lagmannsretten.

Hovedregelen om mangelfulle opplysninger fremgår av avhendingsloven § 3-7, hvor utgangspunktet er at eiendommen anses å ha mangel i de tilfeller hvor kjøperen ikke har fått opplysning om omstendigheter ved eiendommen som selgeren kjente eller måtte kjenne til. Dette gjelder imidlertid kun dersom dette var opplysninger som kjøperen hadde grunn til å regne med å få, og når det må antas at det har virket inn på avtalen at disse opplysningene ikke ble gitt. Bestemmelsen regulerer selgers opplysningsplikt og innebærer en plikt for selger til å gi informasjon om negative omstendigheter ved eiendommen.

Det første spørsmålet for lagmannsretten var hvorvidt det var gitt mangelfulle eller uriktige opplysninger om dreneringssystemet og fuktproblemene i kjelleren. Lagmannsretten legger til grunn at siden selger ikke hadde noen rolle i selve utførelsen av byggingen var det ikke sannsynliggjort at han var klar over at dreneringen ikke ble utført slik som prosjektbeskrivelsen anga, slik at det ikke forelå mangelfulle opplysninger etter avhendingsloven § 3-7.

Hva gjaldt fuktigheten i kjellervegene fant lagmannsretten at det heller ikke var sannsynliggjort at selger forsto at fukten på kjellervegene skyldtes vanninntrenging og ikke kondens, slik at det ikke var foranledning til å opplyse om forholdet ved kjøpet. Videre fant lagmannsretten at selger heller ikke hadde gitt uriktige opplysninger om dreneringen etter avhendingsloven § 3-8, selv om selger hadde krysset av for «nei» på spørsmål i egenerklæringsskjemaet. Avkryssingen i egenerklæringsskjemaet er et uttrykk for selgers subjektive oppfatning av forholdene og ingen objektiv konstatering av fakta.

Eiendommen har likevel en mangel etter avhendingsloven § 3-9 annet punktum dersom eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn kjøperne hadde grunn til å regne med ut i fra omstendighetene ved salget og kjøpesummen.
Ved vurderingen av om de mangelfulle forholdene ved eiendommen innebar at eiendommen var i vesentlig dårligere stand enn det kjøperne kunne forvente la lagmannsretten til grunn at flere omstendigheter vanskelig kunne forklares på annen måte enn at kjellerveggene ble tilført fuktighet utenfra, slik at det var sannsynliggjort at det er mangler ved dreneringssystemet rundt boligen som fører til at vann trenger inn i ytterveggene i kjelleren.

Feilen ved dreneringssystemet utgjorde en funksjonssvikt og ikke bare en feil i forhold til de tekniske kravene til dreneringen. Etter dette kom lagmannsretten til at det mangelfulle dreneringssystemet medførte at boligen var i vesentlig dårligere stand enn det kjøperne hadde grunn til å regne med, slik at det forelå mangel etter avhendingsloven § 3-9 annet punktum.

Prisavslaget ble fastsatt til 1 000 000 kroner tilsvarende utbedringskostnadene som ble skjønnsmessig fastsatt og etter at det ble gjort fradrag for forlenget levetid. Videre fant lagmannsretten at manglene ved dreneringssystemet lå innenfor selgers kontroll, slik at det var grunnlag for erstatning som ble fastsatt til 199 133 kroner for kostnader til takstrapporter og utgifter til advokatbistand forut for saksanlegg.

Dommen slår fast at det ved mangler i dreneringssystemet rundt en bolig gjennomgående vil være slik at boligen må anses å være i vesentlig dårligere stand og at det således foreligger en mangel ved boligen, idet utbedring av forholdet normalt vil medføre betydelige kostnader, samt at en tilfredsstillende drenering også er et sentralt punkt ved en enebolig.

Codex Advokat Oslo AS besitter spisskompetanse når det gjelder feil og mangler ved kjøp eller salg av bolig, og kan bistå både kjøpere og selgere i denne forbindelse. Ta kontakt med oss i dag for en samtale.

Dommen i sin helhet følger nedenfor:

InstansBorgarting lagmannsrett – Dom
Dato2016-08-15
PublisertLB-2015-164972
StikkordTingsrett. Eiendom. Enebolig. Prisavslag. Erstatning. Avhendingsloven § 3-9, § 4-12, § 4-5.
SammendragSaken gjaldt krav om prisavslag og erstatning for mangler ved dreneringssystemet rundt en enebolig. Det var på det rene at dreneringen ikke var anlagt slik som angitt i prosjektbeskrivelsen. Lagmannsretten fant det ikke sannsynliggjort at selgerne var klar over dette, og det var da ikke gitt mangelfulle eller uriktige opplysninger om dreneringssystemet. Lagmannsretten fant imidlertid at det var betydelige mangler ved dreneringen, og at huset derfor var i «vesentleg ringare stand» enn kjøperne hadde grunn til å regne med. Det ble gitt et skjønnsmessig prisavslag som lå en god del lavere enn et innhentet pristilbud. Det ble også gitt erstatning for advokatkostnader og utgifter til sakkyndige, da manglene ble ansett å ligge innenfor selgernes kontroll. Det ble tilkjent delvis dekning av sakskostnader.
Henvisninger: Avhendingslova (1992) §3-9, §4-12, §4-5
SaksgangOslo tingrett TOSLO-2014-175388 – Borgarting lagmannsrett LB-2015-164972 (15-164972ASD-BORG/01).
ParterAlbrecht Klaus Reith og Margaret Reith (for begge: advokat Wilhelm Klose) mot Nina Bade Schjetlein, AmTrust International Underwriters Ltd v/Norwegian Claims Link AS og Ivar Odd Schjetlein (for alle: advokat Haakon Andreas Langeland)
ForfatterLagdommer Kyrre Grimstad, lagdommer Per Racin Fosmark, ekstraordinær lagdommer Egil F. Jensen.
Henvisninger i tekstenByggeforskrift 1987 (1987) | Avhendingslova (1992) §3-7, §3-8, §4-14, §7-1 | Tvisteloven (2005) §20-2, §20-3, §20-5, §20-9, §29-4

Saken gjelder krav om prisavslag og erstatning etter kjøp av en enebolig.

Sakens bakgrunn

Eneboligen i Furulundsveien 1 C ble oppført i 2000-2001 av Nina Bade Schjetlein og Ivar Odd Schjetlein (selgerne, og ankemotparter i saken her).

Ekteparet Schjetlein eier og bor i en enebolig i Furulundsveien 1 B. Huset i 1 C er bygget på en fraskilt del av Schjetleins opprinnelige tomt. De to husene deler innkjørsel og ligger få meter fra hverandre.

Ekteparet Schjetlein bodde i London frem til år 2000. De var tilbake i Oslo da byggingen av huset i 1 C startet. Ettersom huset i 1 B da var utleid, bodde de i byggeperioden i et annet hus i nærheten. Brukstillatelse for huset i 1 C ble gitt i oktober 2001.

Huset i 1 C er bygget inn i terrenget. Den nordlige og vestlige delen av underetasjen/kjelleren, og delvis første etasje, ligger under bakkenivå. Terrenget skråner i sørlig retning slik at den søndre delen av boligen, og deler av østsiden, ligger over bakkenivå. Ved det nord-vestlige hjørnet av huset står en tilhørende carport, der den nordlige langsiden også er delvis bygget inn i bakken.

Ved det nord-vestlige hjørnet går det en nedgang eller «rampe» langs carporten og ned mot husets vestvegg, der den svinger 90 grader og går videre ned langs vestveggen mot inngangsdøren i første etasje. På vestsiden langs denne rampen er det en støttemur mot terrenget, som ligger høyere.

Da huset i 1 C sto ferdig, ble det leid ut. Ifølge Ivar Odd Schjetlein hadde ekteparet Schjetlein imidlertid planer om etter hvert å flytte inn i 1 C og selge huset i 1 B. De flyttet inn i 1 C i 2010 og bodde der i ca. 14 måneder. De bestemte seg likevel for å beholde huset i 1 B og i stedet selge 1 C. Huset i 1 C ble lagt ut for salg, og ble i august 2011 solgt til Margareth Reith og Albrecht Klaus Reith (kjøperne). Ekteparet Reith overtok huset 1. november 2011.

Eiendommen ble solgt «som han er», jf. avhendingsloven § 3-9. Som vedlegg til kjøpekontrakten fulgte blant annet verditakst 10. august 2011 og et egenerklæringsskjema utfylt av Schjetlein 17. august 2011 i forbindelse med tegning av eierskifteforsikring hos AmTrust International Underwriters Ltd (forsikringsselskapet), som i saken her representeres av Norwegian Claims Link AS. I egenerklæringsskjemaet er det krysset av for «nei» på de fleste spørsmål, blant annet om selgerne kjente til fuktighet eller innsig av vann i eiendommen, setningsskader eller utettheter i terrasse, garasje tak eller fasade.

Kort tid etter overtakelse tok kjøperne opp med selgerne at det kom vann inn i carporten. Ca. seks måneder etter overtakelse tok kjøperne opp at malingen boblet på innsiden av den nord-vestlige veggen i kjelleren, i det tekniske rommet som ligger under inngangsdøren. Det var en dialog mellom Albrecht Reith og Ivar Schjetlein i den forbindelse, hvor Schjetlein blant annet anbefalte å skrape av all maling på vestveggen i det tekniske rommet og male den med diffusjonsåpen maling, som ikke stenger fukt inne. Schjetlein hevdet i en e-post i oktober 2012 at årsaken til fukt i vestveggen var at kanalen øverst i rampen og sluket nederst i rampen ikke hadde blitt holdt rene for løv mv., og at dette hadde medført at vann hadde trengt inn mellom rampen og veggen på huset. Ifølge Schjetlein ville dette problemet løses ved at disse punktene ble holdt frie for bøss.

I e-poster i mai 2013 påpekte Reith overfor Schjetlein at han fortsatt registrerte fuktighet i veggen i det tekniske rommet, etter at malingen var skrapt av. Reith bestemte seg i mai 2013 for å teste om sluket nederst i rampen klarte å ta unna vann, og satte en hageslange med fullt trykk ned i sluket. Sluket var ikke koplet til rør, slik at vannet gikk ned terrenget. Da Ivar Schjetlein oppdaget at det bevisst ble spylt vann ned i sluket, synes dialogen mellom partene å ha skåret seg. Han skrev 6. mai 2013 en e-post til Reith og hevdet at de store mengdene vann fra hageslangen kunne sprenge kapasiteten til sluket og forårsake fukting av kjellerveggen. Schjetlein ba Reith ta videre dialog med forsikringsselskapet.

Det er innhentet en rekke fagkyndige vurderinger av eiendommens tilstand. Takstmann og bygningsingeniør Knut Rysstad påviste i en rapport 23. september 2013 at det var store råteskader i og lekkasjer fra taket på carporten, og at det var fukt i veggen i teknisk rom i kjelleren. Det fremgår også av rapporten at det hadde rent vann inn inngangsdøren i første etasje. Ifølge Rysstad var årsakene til fuktproblemene i kjelleren sannsynligvis «ikke fungerende drenering og/eller manglende fuktsikring av yttervegg ved inngangspartiet».

I rapport 11. november 2013 fra murmester Olav Solholm, som er ansatt i Norwegian Claims Link, fremgår det at Solholm fant flere feil ved rampen ned til inngangsdøren. Blant annet var sluket i bunnen av rampen ikke tilsluttet avløpsrør, men ført ned i grunnen. Dette medførte at vann kunne bli stående som et basseng nederst i rampen og trenge inn i den underliggende konstruksjonen. Det ble også påvist et hull mellom asfaltdekket og veggen ved siden av døren. Innvendig i kjelleren påviste han fuktgjennomslag i krakeleringer i pussen og bobling i malingen der den ikke var skrapt av. Han målte høye fuktverdier i veggen. Solholm mente disse manglene kunne utbedres ved å åpne opp foran inngangspartiet og støpe ned en ny avskjærende renne som ble tilsluttet sluk og ført til en drenskum. Solholm ga et pristilbud på slik utbedring på til sammen 119 400 inklusive mva.

Rapport 4. desember 2013 fra sivilingeniør Egil Haug var basert på Rysstad og Solholms rapporter samt en egen befaring. Også Haug observerte synlige fuktflekker og målte høyt fuktinnhold i kjellerveggen under inngangspartiet. Han påpekte også mangler ved fall og sluk mv. som medførte at store mengder vann ville bli ført inn mot bygningen ved nedbør. Haug konkluderte i rapporten med at det er «nødvendig å gjennomføre sanering av drenering langs kjellervegg (Rysstad) i tillegg til omlegging av renner og sluk for overvann inkl. videreføring til drenskum (Solholm)». Haug anslo kostnadene forbundet med slike utbedringstiltak til 350 000 til 400 000 kroner inkludert mva.

På forsommeren 2014 ble rampen ned mot inngangspartiet og systemet for håndtering av overflatevann utbedret av Argus Bygg og Entreprise. Hele rampen ble pigget opp og lagt på nytt, massene inntil vestveggen ble skiftet ut i ca. 0,5 meters dybde, og det ble lagt nye drenskanaler både øverst, midt i og nederst i rampen som ble tilsluttet nye overvannskummer som igjen ble tilsluttet avløp.

Da rampen ble fjernet, oppdaget Reith at grunnmursplasten («knotteplasten») inntil veggen hadde blitt trukket ned, slik at de øverste 10-15 cm. av veggen under bakkenivå var eksponert mot løsmasser. Det ble også funnet utettheter rundt en kabelgjennomføring i muren, som gikk inn i himlingen i teknisk rom i kjelleren. Kabelen hadde blitt trukket ut av muren slik at hullet ikke lenger var tett. Det ble også flere steder funnet hull i grunnmursplasten under bakkenivå.

Det ble samtidig gravd opp inntil huset på nordsiden, og også her ble det oppdaget at grunnmursplasten hadde blitt trukket ned slik at den øverste delen av muren var eksponert mot løsmasser. Videre ble det gravd noe opp langs østsiden av huset, der terrenget skråner ned mot en inngangsdør til underetasjen. Drensledningen, som ligger omtrent på nivå med byggets bunnsåle, ble funnet. Det var imidlertid ikke lagt fiberduk rundt drensledningen, og den var ikke tilsluttet drenskum, men ført direkte ut i terrenget.

Norwegian Claims Link engasjerte takstmann Øyvind Solberg til å gjennomføre befaring og avgi rapport vedrørende fuktproblemene i kjelleren. I Solbergs rapport 22. september 2014 heter det:

«At veggen på teknisk rom fortsatt er noe fuktig, er etter undertegnedes vurdering ingen indikasjon på sviktende eller manglende drenering, men mest sannsynlig pga manglende uttørking, etter at den har blitt mettet av vann fra lekkasjepunktet ved døren.

Det var ikke etablert noen form for avfukting av kjellerrommet på befaringstidspunktet, og en begrenset luftutskifting i rommet. Rommet hadde heller ingen ventiler eller avtrekk. I dette rommet var det på befaringsdagen Rf [relativ fuktighet] over 63 %.

Årsaken til de forhøyede fuktverdiene i det nord-østre hjørnet er etter undertegnedes vurdering fordi overflatevann har stått høyt i terrenget, over drensplasten i dette hjørnet. Før de tiltakene med avskjærende slukrenner ble utført, har betydelige mengder med overflatevann rent ned mellom huset og garasjen, og fylt opp det flate partiet rundt dette hjørnet, og rent ned på baksiden av drensplasten.»

Som ytterligere utbedringstiltak – ut over de arbeidene som var utført med utbedring av rampen og overflatevannshåndteringen – anbefalte Solberg tilpasning av terrenget rundt hjørnet i nord-øst og montering av avfuktingsanlegg i kjelleren. Prisen på dette ble anslått til 36 987 kroner inklusive mva.

Reith engasjerte TT-Teknikk AS til å inspisere drensledningen med videokamera. Det ble funnet noe vann stående i drensledningen, og det ble avdekket at den var noe deformert (presset sammen) på enkelte punkter. I TT-Teknikks rapport fra inspeksjonen 10. oktober 2014 heter det at drensledningen «bør utbedres på sikt».

I oktober 2014 var bygningsingeniør Knut Rysstad igjen på befaring, og i hans rapport 16. oktober 2014 er det vist til fuktproblemene i kjellerveggen. Rysstad anslo at årsaken til fuktproblemene var «ikke fungerende drenering og ødelagt fuktsikring av yttervegg». Videre heter det i rapporten:

«[ .. ] Feilene ved rampe ned mot hovedinngang er utbedret med oppgraving ca 60 cm ned i bakken og det er konstatert lekkasjer rundt el-inntak. I tillegg er det konstatert lekkasjer i overkant grunnmursplast og det er konstatert mange skader i grunnmursplasten under bakkenivå. Det er foretatt tilbakefylling med stedlig og dårlig drenerende masser og til dels store og spisse steiner. Det ble funnet mange hull i grunnmursplasten selv om den ikke er avdekket ned til kjellergulvnivå. Dette har ikke avhjulpet problemet og fuktmerker oppstår hver gang det regner. [ … ]

..

For å bli kvitt problemet må veggene langs nordvestre hjørne og helt frem til inngangsdøren for sokkelleiligheten [og l]angs inngangsfasaden graves opp og det medfører også at betongplate må pigges opp. Nordre vegg må graves opp og det medfører at også støttemuren på oversiden av nordveggen må fjernes. Veggene må så sikres med grunnmursplast (som må avsluttes med topplist over ferdig planert terreng … ), drensledning må legges ned og det må tilbakefylles med maskinkult 20/120 mm (helt opp). Terreng/inngangsparti må så etableres igjen og nå med fall ut fra huset og det anbefales å legge minst 1 meter aquadren langs ytterkant fra inngangsparti og at dren tilkobles en drensslange (uten slisser) som føres vekk fra huset (dette siste er gjort, men etter oppgraving må dette reetableres).»

Rysstad vurderte manglene – uten utbedring – til å ha en negativ betydning for omsetningsverdien av boligen på to millioner kroner. Han anslo utbedringskostnadene til 932 612 kroner inklusive mva.

Reith innhentet tilbud fra Protongruppen AS for etablering av ny drenering rundt huset. Tilbudet, datert 19. oktober 2014, er på til sammen 2 462 806 kroner, og omfatter blant annet gravearbeider, riving av støttemurer, bygging av ny trapp bak huset og etablering av nytt dreneringssystem med ny grunnmursplast, drensrør og nye drenerende masser.

Reith engasjerte også Mycoteam AS for å utføre fuktmålinger i veggen i kjelleren. Mycoteam boret hull i veggen og monterte fuktmålere som registrerte den relative fuktigheten i veggen i perioden 9. juli 2014 til 22. januar 2015. Målepunktene var i vestveggen i teknisk rom og i nordveggen i det store «hobbyrommet». Det ble i begge rommene målt 15 cm. og 50 cm. over gulvnivå. I Mycoteams rapport 26. januar 2015 er det for samtlige målepunkter oppgitt at det ikke er registrert klare indikasjoner på at det har skjedd uttørking av veggen i løpet av måleperioden. Videre heter det:

«Med bakgrunn i fuktmålingene så er det ingen indikasjoner på at grunnmuren mot vest og nord er i ferd med å tørke ut. Dette til tross for en sommer med relativt lite nedbør. Loggingen fra oktober til januar i en periode med tørrere inneluft og hvor det må forventes større grad av uttørking, så viste målingene heller ingen tegn til uttørking i denne perioden.

[ … ] I dette tilfellet så må det med bakgrunn i resultatene konkluderes med at det ikke er noen indikasjoner som viser en positiv trend med en tørrere grunnmur. Det er imidlertid heller ingen indikasjoner på at fuktbelastningen er høy per i dag [ … ].

Det er med andre ord indikasjoner på at det er utvendige forhold som fører til fuktinnsig i grunnmuren og dette må vurderes nærmere. Siden det er høye fuktverdier også høyere opp på veggene så kan det indikere at det er mangler ved eller eventuelt skader i utvendig fuktsikring. Det er imidlertid påkrevd å grave opp helt ned til drensledningen for å [få] klarhet i dette.»

Takstmann Øyvind Solberg ble etter dette bedt om å utarbeide en ny rapport, basert på de siste rapportene fra TT-Teknikk, Rysstad og Mycoteam og egen befaring. Solberg fastholdt at fuktigheten i kjellerveggen mest sannsynlig skyldtes tilførsel av overflatevann og at Reith ikke hadde tørket ut veggen på skikkelig måte etter at håndteringen av dette ble utbedret. I Solbergs rapport 13. mars 2015 heter det:

«Undertegnede har vanskelig for å se annen sammenheng mellom den registrerte fuktigheten/fuktbildet og overflatevann som over mange år har mettet grunnmuren med vann via de utettheter i grunnmuren, som nå er utbedret. En slik grunnmur av Leca-blokker med isolasjon i midten, grunnmurspapp mor grunn, og mest sannsynlig en fiberpuss mot innsiden, vil holde på fuktighet i svært lang tid. Når det ikke er foretatt den anbefalte mekaniske uttørkingen av grunnmuren, kan man etter undertegnedes vurdering ikke konkludere med at de nåværende fuktverdiene kommer av nytt tilsig av grunnvann.»

Ved stevning 30. oktober 2014 brakte ekteparet Reith saken inn for Oslo tingrett. Ekteparet Schjetlein og forsikringsselskapet innga tilsvar 8. desember 2014.

Under hovedforhandlingen i Oslo tingrett 1. og 2. juli 2015 nedla ekteparet Reith påstand om prisavslag med 2 092 000 kroner. Dette omfattet 542 067 kroner som var betalt for utbedringene av rampen og overflatevannshåndteringen, og 1 550 000 kroner til etablering av ny drenering rundt hele huset. I tillegg ble det krevd erstatning for utgifter til advokat forut for stevningen med 56 437 kroner og utgifter til sakkyndige med 44 000 kroner.

Tingretten ga Reith medhold i kravet om prisavslag tilsvarende utgiftene til de utførte arbeidene med rampen og overflatevannshåndteringen, men ikke utgiftene til etablering av ny drenering. Reith fikk også delvis medhold i de to erstatningskravene. Tingretten avsa 26. juli 2015 dom med slik domsslutning:

1.AmTrust International Underwriters Ltd og Nina og Ivar Schjetlein dømmes in solidum til innen to uker fra dommens forkynnelse å betale et prisavslag til Albrecht og Margaret Reith på 542 067 kroner.

 

2.AmTrust International Underwriters Ltd og Nina og Ivar Schjetlein dømmes in solidum til innen to uker fra dommens forkynnelse å betale erstatning til Albrecht og Margaret Reith for deres utgifter til advokat forut for stevningen med 28 000 kroner.

 

3.AmTrust International Underwriters Ltd og Nina og Ivar Schjetlein dømmes in solidum til å betale kroner 30 000 til Albrecht og Margaret Reith erstatning for utgifter til takstpersonell og andre fagkyndige.

 

4.Sakskostnader tilkjennes ikke.

I etterkant av tingrettens dom ble det gravd opp mer langs østveggen av huset, helt ned til drensledningen et ca. 4 meter langt stykke. Både Mycoteam og bygningsingeniør Knut Rysstad var igjen på befaring og skrev nye rapporter, datert henholdsvis 20. og 25. august 2015. I Rysstads rapport heter det:

«På min befaring 11.08.2015 var ca 4 meter av østveggen gravd opp, fra inngangsdøren til underetasjen og mot nordøstre hjørne, for å avdekke hvordan dreneringen er utført rundt huset. Man kan se på bilde at det er fylt opp med stedlig blandet masse med mye finstoff både under drensslange, rundt drensslange og helt opp til toppen av grunnmursplasten. Som det fremgår nedenfor skal det være et lag på minst 20 cm med drenerende masser over og rundt drensrøret. Et slikt lag finner ikke her. Det er heller ikke lagt noen fiberduk over drenerende sjikt slik det skal gjøres i henhold til NBI blad 514.221. At massene som ligger over drensledningen ikke er drenerende var lett å se da det var synlig betydelig fuktighet i massen ca 1 meter opp fra drensledningen. Her burde vannet ha rent rett ned i drenerende masser rundt drensslange og under en fiberduk. Det er stein i de tilbakefylte massene som er langt større enn det anbefalte. Slike steiner kan skade grunnmursplasten. Det ble også konstatert hull i drensplasten på oppgravet del, hvilket betyr at fuktbeskyttelsen av grunnmuren er svært mangelfull.

Konklusjon: Dreneringen rundt huset er lagt med feil utførelse og fuktbelastningen mot grunnmur og kjellervegg er betydelig.»

Ved ankeerklæring 11. september 2015 anket ekteparet Reith tingrettens dom til Borgarting lagmannsrett. Ankeforhandling ble holdt 7. til 9. juni 2016 i Borgarting lagmannsretts hus. Albrecht Klaus Reith møtte med sin prosessfullmektig og avga forklaring. Margareth Reith møtte ikke, grunnet sykdom. Nina Bade Schjetlein og Ivar Odd Schjetlein møtte med sin prosessfullmektig, som også representerte AmTrust International Underwriters Ltd. Ivar Odd Schjetlein avga forklaring. Retten var på befaring på eiendommen i Furulundsveien 1 C. Om bevisføringen for øvrig vises til rettsboken.

For nærmere detaljer vedrørende saksforholdet vises til tingrettens dom og lagmannsrettens bemerkninger nedenfor.

De ankende parter, Margaret Reith og Albrecht Klaus Reith, har i hovedtrekk anført:

Det anføres prinsipalt at selgerne har gitt mangelfulle eller uriktige opplysninger om eiendommen, jf. avhendingsloven § 3-7 og § 3-8.

Ivar Odd Schjetlein er utdannet bygningsingeniør og var delaktig i byggeprosessen. Det må legges til grunn at han hadde kunnskaper om hvordan dreneringen og overflatevannshåndteringen rundt huset var etablert, som ikke ble meddelt kjøperne.

Det ble ikke meddelt at det var fuktproblemer i teknisk rom og hobbyrom i kjelleren. Det ble ikke fortalt at tidligere leietager måtte bruke luftavfukter for å fjerne kondens fra veggene. Ved å male kjellerveggene like før salget, fjernet selgerne spor av fuktroser og saltutslag og gjorde det umulig å observere fuktgjennomtrengning i veggen.

Det ble heller ikke fortalt at det ble gjort spesielle tiltak med rampen for å hindre vann i å trenge inn i første etasje, blant annet ved å asfaltere rampen og etablere en forhøyet asfaltkant inn mot huset. Dette skjulte at grunnmursplasten hadde blitt trukket ned, slik at øverste del av grunnmuren var eksponert. Videre fremgår det av arkitekttegningene at det skulle etableres dreneringskanaler i rampen med tilslutning til drenskum, men dette ble ikke gjort, noe Schjetlein må ha vært klar over.

Det ble også holdt tilbake informasjon om hvordan dreneringen rundt huset var lagt, herunder at det manglet fiberduk rundt drensrøret, og at det var brukt stedlige masser uten tilstrekkelig drenerende evne og med mange store stein som skadet grunnmursplasten.

Det anføres subsidiært at de store manglene ved dreneringssystemet innebærer at huset er «i vesentleg ringare stand» enn kjøperne hadde grunn til å regne med. Dreneringen rundt hele huset må etableres på nytt, noe som innebærer betydelige arbeider med graving, fjerning av rampen til inngangspartiet og flere støttemurer, legging av ny grunnmursplast og drensrør, fjerning av gamle masser og tilføring av nye, drenerende masser.

Kjøperne har krav på prisavslag for manglene, som må fastsettes til kostnadene ved å få manglene rettet, jf. avhendingsloven § 4-12 annet ledd. Det er ikke godtgjort at fallet i markedsverdi vil avvike fra utbedringskostnadene, jf. § 4-12 første ledd, og da er det utbedringskostnadene som skal legges til grunn.

Etter at det ble bygget på nabotomten ovenfor huset er adkomsten vanskeliggjort, noe som har medført økte kostnader. Det er innhentet prisoverslag for arbeidene på til sammen 3 023 000 kroner medregnet prisjustering av det første tilbudet fra oktober 2014. Det er ikke grunnlag for å gjøre fradrag i prisavslaget på grunn av økt levetid for en ny drenering. Huset er bare 15 år gammelt, og ifølge flere av de sakkyndige vitnene kan et riktig etablert dreneringssystem ha en levetid på mange tiår.

Det kreves erstatning for utgifter til advokat før saksanlegget for tingretten med 56 437 kroner. Det kreves også erstatning for utgifter til diverse sakkyndige utredninger av fukt- og overvannsproblemene med til sammen 142 696 kroner.

Det anføres endelig at det ikke er grunnlag for å avvise utvidelsen av påstanden i forhold til påstanden nedlagt i tingretten. Økningen av prisavslagskravet bygger dels på prisjustering fra oktober 2014 og dels på at nye forhold – byggingen på naboeiendommen – har ført til økte kostnader. Videre har det vært nødvendig med ytterligere sakkyndige utredninger for å imøtegå feil i tingrettens dom.

Margaret Reith og Albrecht Klaus Reith har nedlagt slik påstand:

1.Oslo tingretts dom pkt. 1 stadfestes.

 

2.AmTrust International Underwriters Ltd. og Nina og Ivar Schjetlein dømmes in solidum til innen to uker fra dommens forkynnelse å betale ytterligere prisavslag til Albrecht og Margaret Reith på inntil kr 3.023.446.

 

3.AmTrust International Underwriters Ltd. og Nina og Ivar Schjetlein dømmes in solidum til innen to uker fra dommens forkynnelse å betale erstatning til Albrecht og Margaret Reith for deres utgifter til advokat forut for stevningen med 56 437 kroner.

 

4.AmTrust International Underwriters Ltd. og Nina og Ivar Schjetlein dømmes in solidum til å betale inntil kroner 142.696 til Albrecht og Margaret Reith i erstatning for utgifter til takstpersonell og andre fagkyndige.

 

5.AmTrust International Underwriters Ltd. og Nina og Ivar Schjetlein dømmes in solidum til å betale sakens omkostninger for tingrett og lagmannsrett.

Ankemotparten, Nina Bade Schjetlein, Ivar Odd Schjetlein og AmTrust International Underwriters Ltd. har i hovedtrekk anført:

Eiendommen er solgt «som den er», og kjøperne har overtatt den med de mangler som måtte foreligge. Avhendingsloven § 3-9 regulerer uttømmende når det foreligger en rettslig mangel som gir rett til prisavslag og erstatning.

Det aksepteres at overflatevannshåndteringen rundt boligen utgjør et vesentlig avvik fra avtalt stand. Tingretten har utmålt prisavslag for dette på 542 067 kroner, som aksepteres. Det bestrides imidlertid at det er grunnlag for ytterligere prisavslag som følge av mangelfull drenering rundt boligen.

Selgerne har for det første ikke gitt mangelfulle opplysninger om eiendommen. Det ble før salget iverksatt tiltak for å forbedre den manglende dimensjonering av overflatevannshåndteringen, blant annet ved å utvide avløpet i bunnen av rampen. Selgerne har ikke opplevd problemer med fuktinnsig i kjelleretasjen, og hadde ingen kunnskap om mangler ved den utvendige fuktsikringen. De hadde derfor ikke mistanke om at det forelå avvik ved dreneringen eller overflatevannshåndteringen på salgstidspunktet. Den manglende kunnskapen om eventuelle avvik ved dreneringen var ikke uaktsom.

Selgerne har heller ikke gitt uriktige opplysninger om eiendommen. De ankende parter har ikke angitt én eneste opplysning i salgsmateriellet, herunder egenerklæringsskjemaet, som objektivt sett er uriktig, og det er da ikke gitt uriktige opplysninger.

Teknisk forskrift stiller kun funksjonskrav til drenering, ikke krav til bruk av bestemte masser, fiberduk, knotteplast eller annen bestemt utførelse. Det anføres at funksjonskravet er oppfylt, da dreneringen og fuktsikringen fungerer tilfredsstillende. Det ble ikke opplyst noe spesifikt om dreneringen, og det er da ikke grunnlag for noen spesiell forventning om hvordan dreneringen skal fungere.

Det er ikke påvist at kjelleretasjen er utsatt for noe fuktproblem ut over tilsiget av overflatevann, som nå er utbedret. En svikt ved dreneringen ville gitt et helt annet skadebilde enn de få og begrensede områder på veggene der det hevdes at det er fuktinnsig. De nyeste fuktmålingene synes å underbygge at dreneringen fungerer, idet fuktverdiene i veggene er redusert.

I rettspraksis er det lagt til grunn at store prisavslag stiller større krav til bevis for at det foreligger mangel, og et slikt beviskrav er ikke oppfylt. Det er ikke ført bevis for pågående fuktinnsig, og ikke påvist uakseptable fuktverdier i veggen ut over de stedene som var utsatt for lekkasjer av overflatevann. Det er heller ikke påvist at tilstanden i kjelleren legger noen begrensninger på bruken av kjellerarealene. Det er da bare risiko for et fremtidig fuktproblem som kan begrunne prisavslag. Dette er ikke tilstrekkelig dokumentert til å gi grunnlag for prisavslag i størrelsesorden tre millioner kroner.

Det er ikke nødvendig å grave opp og legge ny drenering. Den fukten som finnes vil kunne håndteres med enkle tiltak som utlufting av kjellerrommene og bruk av diffusjonsåpen maling. Det er unødvendig å gjøre mer enn dette når det ikke er påvist større fuktproblemer.

Det er etter dette ikke påvist at eiendommen er «i vesentleg ringare stand» enn det kjøperne hadde grunn til å regne med. Det er da ikke grunnlag for utmåling av prisavslag ut over det som ble utmålt av tingretten.

Subsidiært anføres at det ved utmåling av eventuelt ytterligere prisavslag må tas utgangspunkt i hovedregelen i § 4-12 første ledd, som er at det skal gis et forholdsmessig prisavslag. En risiko for fremtidige fuktproblemer i kjelleren kan neppe ha mye å si for eiendommens markedsverdi.

Dersom prisavslaget beregnes ut fra utbedringskostnadene, må det tas utgangspunkt i rimeligste akseptable utbedringsmetode. Bygningsingeniør Knut Rysstad har kalkulert kostnadene ved etablering av ny drenering til under halvparten av Protongruppens tilbud. Det er ikke dokumentert hvorfor det er nødvendig med så omfattende tiltak som det Protongruppen har foreslått.

Videre må det gjøres fradrag for standardheving og for forlenget teknisk levetid for dreneringssystemet dersom det etableres på nytt. Eiendommen er nå 15 år gammel, og dagens metode for drenering er bedre enn den var i 2001. Forventet levetid for den nåværende dreneringen kan ikke være mer enn 40 år.

Når det gjelder erstatningskravene, anføres at det ikke foreligger ansvarsgrunnlag etter § 4-14 da tapet ligger utenfor selgers kontroll. Det er heller ikke påvist at kostnadene pådratt til advokat og sakkyndige har vært nødvendige.

De ankende parter har utvidet påstanden i forhold til påstanden nedlagt i tingretten. Det bestrides at det er anledning til dette etter tvisteloven § 29-4 tredje ledd. Utvidelsen er ikke begrunnet i forhold som først ble kjent etter hovedforhandlingen i tingretten. Både hvilke utbedringstiltak som ble påstått er nødvendige og adkomsten til eiendommen var kjent før tingrettsbehandlingen.

Nina Bade Schjetlein, Ivar Odd Schjetlein og AmTrust International Underwriters Ltd. har nedlagt slik påstand:

1.Anken forkastes.

 

2.Nina Bade Schjetlein, Ivar Odd Schjetlein og AmTrust International Underwriters Ltd. tilkjennes sakens omkostninger for lagmannsretten.

Lagmannsretten ser slik på saken:

Innledning

Saken slik den står for lagmannsretten gjelder bare krav om prisavslag og erstatning knyttet til mangler ved dreneringen rundt huset. Kravet om prisavslag for manglene knyttet til overflatevannshåndteringen, herunder utformingen av rampen ned til inngangen i første etasje, ble avgjort av tingretten, jf. domsslutningen punkt 1. Avgjørelsen av dette kravet er ikke bestridt av noen av partene. Også lekkasjene og råteskadene taket i carporten nevnt ovenfor er utbedret og er ikke lenger et tema i saken.

Det følger av punkt 7 i kjøpekontrakten inngått 29. august 2011 at eiendommen i Furulundsveien 1 C ble solgt «i den stand den var ved kjøpers besiktigelse, jf. avhl § 3-9». Hvorvidt dreneringssystemet rundt eiendommen utgjør en mangel som kjøperne kan kreve prisavslag og erstatning for, må da avgjøres ut fra reglene i avhendingsloven § 3-9.

Utvidelse av påstanden for lagmannsretten

Som nevnt er de ankende parters påstand for lagmannsretten utvidet i forhold til påstanden nedlagt for tingretten. Ankemotpartene har begjært denne utvidelsen avvist, med henvisning til tvisteloven § 29-4 tredje ledd.

Lagmannsretten finner det ikke nødvendig å ta stilling til dette når det gjelder hovedkravet om prisavslag på grunn av mangler ved dreneringssystemet, da det resultatet lagmannsretten har kommet til når det gjelder dette, beløpsmessig ligger innenfor den påstanden som ble nedlagt for tingretten. Dette gjelder selv om det prisavslaget som ble tilkjent av tingretten trekkes fra i påstanden nedlagt for tingretten; det vil i så fall være ca. 1 550 000 kroner «igjen» av påstanden.

Lagmannsretten kommer nedenfor tilbake til utvidelsen av påstanden når det gjelder erstatning for utgifter til sakkyndige, jf. de ankende parters påstand punkt 4.

Mangelfulle eller uriktige opplysninger; avhendingslova § 3-7 og § 3-8

De ankende parter har prinsipalt anført at selgerne har gitt mangelfulle eller uriktige opplysninger om dreneringssystemet og fuktproblemene i kjelleren.

Før byggingen av eneboligen i Furulundsveien 1 C ble det utarbeidet prosjektbeskrivelse av Asplan Viak AS og tegninger av arkitekt Einar Jarmund. Når det gjelder dreneringen rundt huset, fremgår det av prosjektbeskrivelsen blant annet at eksisterende løsmasser skulle kjøres bort, at det skulle legges drensledning som skulle føres ut fra huset og tilkobles drenskum, at det skulle legges fiberduk rundt drensledningen og at det skulle fylles på inntil grunnmuren med tilkjørt sprengstein med bestemt dimensjon. Det er ikke anført at dreneringssystemet slik det er angitt i prosjektbeskrivelsen er mangelfullt. Prosjektbeskrivelsen var i henhold til datidens forskriftskrav og standarder.

Det er imidlertid på det rene at dreneringen ikke ble utført som angitt i prosjektbeskrivelsen. Der det var gravet opp langs grunnmuren, kunne retten på befaringen se at det var benyttet masser fra tomten, ikke tilkjørt sprengstein med bestemt dimensjon. Grunnen på tomten besto for en stor del av skifer som lett smuldret opp, og massene som var fylt inntil grunnmuren var til dels svært finkornete, med skiferstein av varierende størrelse blandet inn. Reith påviste på befaringen at det også var benyttet en del store stein i fyllingen inn mot grunnmuren.

Videre var deler av drensledningen gravet opp, og det var ikke funnet spor av fiberduk over denne. Drensledningen var ført rett ut i terrenget, og ikke tilsluttet noen drenskum.

Reith har anført at Ivar Schjetlein, som byggfaglig kyndig og delaktig i byggeprosessen, visste hvordan dreneringen var utført og skulle ha opplyst om dette.

Schjetlein forklarte for lagmannsretten at han ikke var direkte involvert i byggeprosessen, men at han ble konsultert når det gjaldt forskjellige valg som måtte tas, om innredning osv. Schjetlein har utdannelse som ingeniør, men han ville ikke ha noe ansvar for det tekniske rundt byggingen og engasjerte derfor Asplan Viak og arkitekt til å planlegge og ha prosjektansvar for byggingen. Han var ikke på byggeplassen da dreneringen ble lagt, og kontrollerte ikke at dette ble utført i henhold til prosjektbeskrivelsen.

Arkitekt Einar Jarmund forklarte for lagmannsretten at Schjetlein var med på byggemøter, og han trodde at Schjetlein hadde skrevet referater fra møtene. Det er ikke fremlagt noen slike referater. Jarmund mente videre at Schjetlein var delaktig i utformingen av kontrakter mv., men at han ikke hadde noen rolle i selve utførelsen av byggingen.

Lagmannsretten finner det ut fra dette ikke sannsynliggjort at Schjetlein hadde noe oppsyn med hvordan dreneringen rundt huset faktisk ble utført, eller at han hadde noen plikt til å ha slikt oppsyn. Lagmannsretten kan derfor heller ikke se at det er sannsynliggjort at Schjetlein var klar over at dreneringen ikke ble utført slik som angitt i prosjektbeskrivelsen. Ivar Schjetlein forklarte at han og ektefellen hadde til hensikt etter hvert å selv flytte inn i huset. I den perioden huset ble leid ut, bodde de like ved siden av, og det gjør de fortsatt. Det har derfor formodningen mot seg at Schjetlein med viten og vilje etablerte et dreneringssystem av dårligere kvalitet enn det som var angitt i prosjektbeskrivelsen og fulgte av datidens standarder. Besparelsene ved dette ville uansett være minimale sett i forhold til de totale byggekostnadene.

Lagmannsretten mener derfor at Schjetlein mest sannsynlig ikke var klar over hvordan dreneringen var utført, eller at denne avvek fra prosjektbeskrivelsen og normal standard. Han har da ikke forsømt sin opplysningsplikt etter avhendingsloven § 3-7, ettersom han ikke «kjente eller måtte kjenne til» omstendighetene rundt dreneringen.

Schjetlein kan heller ikke sies å ha gitt uriktige opplysninger om dreneringen etter avhendingsloven § 3-8. Lagmannsretten bemerker i den forbindelse at det ikke uten videre vil gi grunnlag for anvendelse av § 3-8 at selgeren svarer «nei» på spørsmål om nærmere angitte problemer i en egenerklæring som fylles ut ved tegning av eierskifteforsikring, jf. Trygve Bergsåker, Kjøp av fast eiendom med kommentarer til avhendingsloven, 5. utgave (2013) side 267. I egenerklæringsskjemaet som Schjetlein fylte ut, spørres det gjennomgående om selgeren «kjenner til» forskjellige forhold. Avkryssing i en slik egenoppgave er da et uttrykk for selgerens subjektive oppfatning av forholdene og ingen objektiv konstatering av fakta, jf. også Agder lagmannsretts dom 12. juni 2008 (LA-2007-193507).

Videre er det anført at Schjetlein ikke opplyste om at det var problemer med fuktighet i kjellerveggene, og at dette utgjør en manglende opplysning etter avhendingsloven § 3-7. Schjetlein forklarte for lagmannsretten at leietakeren som bodde i huset i flere år hadde opplyst at det ble fuktig på veggene i teknisk rom i kjelleren. Schjetlein hadde forhørt seg med fagfolk om dette, og ble fortalt at dette var kondens, som skyldtes at varm og fuktig luft kondenserte når den kom i kontakt med den kalde kjellerveggen. Han sørget derfor for at det ble satt inn en luftavfukter og en vifte i kjelleren. Viften, som var montert i en lufteluke i det store hobbyrommet, ble påvist under befaringen og ble ifølge Schjetlein montert allerede i 2001.

Etter lagmannsrettens vurdering er det ikke sannsynliggjort at Schjetlein forsto at fukten på kjellerveggene skyldtes vanninntrengning utenfra og ikke kondens. Dette ga derfor ikke foranledning til å opplyse om at det kunne være mangler ved dreneringen rundt huset.

Videre forklarte Schjetlein at han etter råd fra eiendomsmegler fikk malt alle veggene i huset før visningen i 2011, som følge av alminnelig slitasje siden huset sto ferdig. I kjelleren ble det brukt samme farge og type maling i alle rom. Etter at Reith hadde flyttet inn, oppdaget de raskt at malingen i teknisk rom bulte ut. Dette skyldtes ifølge Schjetlein at det ble brukt maling som var for tett, slik at fukt i veggene ble stengt inne og førte til at malingen bulet ut. Schjetlein hadde forhørt seg med fagfolk, som mente dette kunne løses ved å bruke mer diffusjonsåpen maling. Han anbefalte derfor å skrape av malingen i teknisk rom og male dette på nytt, og påtok seg å bekoste dette.

Etter lagmannsrettens vurdering er det ikke sannsynliggjort at Schjetlein malte kjellerveggene for å skjule fuktroser eller saltutslag på veggene, slik det er anført. Alle vegger i huset ble malt før visningen, med samme type maling.

Reith har videre anført at Schjetlein sørget for å asfaltere rampen ned til inngangspartiet for å skjule at rampen hadde seget ned og dratt med seg grunnmursplasten slik at den øverste delen av grunnmuren ble eksponert. Schjetlein forklarte at leietageren ikke hadde brukt varmekablene i rampen, men i stedet hadde holdt den fri for is ved å bruke salt. Dette hadde ført til skader på betongdekket, som etter noen år hadde sprukket opp og blitt stygt. Schjetlein hadde derfor lagt asfalt oppå betongdekket, for leietagerens regning. Schjetlein hadde ikke vært delaktig i selve utførelsen av dette arbeidet.

Det kan synes noe påfallende at asfalten på rampen ble lagt med en oppkant mot huset som gikk over topplisten for grunnmursplasten og dermed skjulte at denne var trukket ned. Lagmannsretten finner det likevel ikke sannsynliggjort at Schjetlein var klar over dette og sørget for at asfalten ble lagt slik at den skjulte grunnmursplasten. Dersom han hadde observert at grunnmursplasten var dratt ned, hadde det vært relativt enkelt å skjøte denne og føre den opp til opprinnelig høyde. Det er ikke grunn til å trekke i tvil Schjetleins forklaring om hvorfor asfalten ble lagt. Det er heller ikke noe påfallende i at asfalten ble lagt med fall ut fra huset. Lagmannsretten mener derfor at det ikke kan anses sannsynliggjort at arbeidene med asfaltering av rampen indikerer at Schjetlein hadde opplysninger om mangler ved dreneringssystemet som han skulle ha formidlet til Reith.

Schjetlein har for øvrig innrømmet at avløpskanalene øverst og nederst i rampen ikke ble anlagt slik som angitt i prosjektbeskrivelsen. De var ikke tilsluttet drenskum, og sluket nederst i rampen var ført direkte ned i terrenget. Dette er imidlertid noe som i utgangspunktet ikke vedrører dreneringssystemet rundt boligen. Dette er en del av systemet for håndtering av overflatevann, som Schjetlein har akseptert var mangelfullt og har akseptert prisavslag for.

Lagmannsretten har etter dette kommet til at Schjetlein ikke har gitt mangelfulle eller uriktige opplysninger om dreneringssystemet som utgjør en mangel etter avhendingsloven § 3-9 første punktum, jf. § 3-7 og § 3-8.

I vesentlig dårligere stand; avhendingslova § 3-9 annet punktum

Selv om eiendommen er solgt «som den er», har den mangel dersom den er «i vesentleg ringare stand» enn det kjøperen hadde grunn til å regne med. Dersom det er mangler av betydning ved dreneringen rundt eiendommen, slik at det er nødvendig å gjøre store utbedringer eller legge den helt om, vil det – uansett hvilket prisoverslag som legges til grunn – innebære betydelige kostnader. Det at dreneringen fungerer tilfredsstillende er også et sentralt punkt ved en enebolig, særlig når den som her ligger delvis innbygd i et skrånende terreng med betydelig fukttilsig. Dersom det er mangler av betydning ved dreneringen, vil derfor eiendommen klart nok være i «vesentleg ringare» stand enn kjøperne hadde grunn til å regne med. Dette synes heller ikke bestridt av ankemotpartene.

Det fremgår av redegjørelsen for sakens bakgrunn ovenfor at det er betydelig uenighet blant de sakkyndige vitnene om den fukten som er påvist i veggene i kjelleren skyldes kontinuerlig fukttilførsel utenfra på grunn av mangelfull drenering eller lekkasjene under rampen ned til inngangen, som nå er utbedret.

Etter bygningsingeniør Knut Rysstads rapport 25. august 2015, som det er sitert fra ovenfor, engasjerte Reith Sintef Byggforsk ved Trond Bøhlerengen til å gjøre en ny vurdering av dreneringssystemet. I Bøhlerengens rapport 26. november 2015 heter det:

«Det har vært påvist vannlekkasjer inn i kjellerveggen mot vest gjennom utett kabelgjennomføring. Dette er utbedret. Likevel har det hersket usikkerhet omkring fuktsikringen av veggene. Det har derfor blitt gjennomført fuktmålinger over en lengre tidsperiode. Dette ble utført av Mycoteam i perioden juli 2014 – januar 2015. ( … ) Måleresultatene viser at veggene ikke har blitt nevneverdig tørrere i denne perioden. I teknisk rom har det vært en relativ fuktighet på godt under 50 % RF i selve rommet. Temperaturen har vært noe varierende, men har vært i området 15-18 grader. Dette er gode uttørkingsforhold. Under slike forhold vil det tørke relativt raskt ut av slike diffusjonsåpne vegger som det her er snakk om (pusset lettklinker). Vi forutsetter at det ikke har vært diffusjonstett maling på veggen, det ville i så fall ha ført til malingsblærer osv. Når uttørking allikevel ikke har skjedd, må det skyldes at veggene hele tiden har blitt tilført ny fukt utenfra. ( … )

Det er opplyst at man i forbindelse med utbedringsarbeidene [av rampen] påviste hull i grunnmursplatene. Det er alvorlig. Også ved vår befaring registrerte vi hull etter skader på grunnmursplatene på østveggen, til tross for at det her ikke er tilbakefylt i samme store dybde som mot vestveggen.

Det er tilbakefylt med «stedlige» masser, som ser ut til å være skifrig stein i varierende størrelse. Vi målte steinstørrelser på opp til 350 mm lengde og 200 mm bredde/tykkelse. Det er skifrige masser med skarpe kanter. Når slike masser med skarpe steiner tilbakefylles direkte inn mot grunnmursplatene er det stor risiko for å skade platene. Risikoen øker med økende tilbakefyllingsdybde. Dessuten inneholder massene også mye finstoff. Ved befaringen påviste vi at «drenshullene» på deler av drensledningen allerede er tettet av finstoff. Det viser at tilbakefyllingsmassene inneholder mye finstoff.

Med godt drenerende masser skal det vanligvis mye til for at lokale utettheter i grunnmursplatene alene kan være årsak til skadelig fuktinntrengning i kjellerveggene. ( … ) Hvis massene derimot har dårlig dreneringsevne eller det er fare for oppdemming lokalt i dreneringsmassene (som her), kan det ved store nedbørsmengder gi vannpåkjenning direkte mot grunnmursplatene. Det vil gi vannlekkasjer gjennom slike hull og direkte inn til utsiden av murveggene, som ikke er ment å tåle slike vannpåkjenninger. Vi mener dette er den mest sannsynlige årsaken til fuktproblemene i dette tilfellet.»

Nødvendige utbedringstiltak

Utvendige fuktsikringstiltak for kjellerveggene i Furulundsveien 1 C fungerer ikke som forutsatt. Løsningen tilfredsstiller heller ikke minstekravene til fuktsikring i gjeldende byggeforskrift (TEK97 … ). For å unngå fremtidige fuktproblemer i forbindelse med kjellerveggene, må det derfor gjennomføres utbedringstiltak.

En forutsetning for fuktproblemene er at det lokalt oppstår direkte vannpåkjenninger mot grunnmursplatene. En viktig medvirkende årsak til fuktproblemene er skader og hull i grunnmursplatene. Disse årsakene må dermed fjernes. Det er derfor nødvendig å grave opp rundt kjellerveggene og montere nye grunnmursplater som kapillærbrytende og beskyttende sjikt mellom tilbakefylte drenerende masser og kjellervegg. I tillegg må tilbakefyllingsmassene skiftes ut med godt drenerende masser. …

Etter oppfordring fra Norwegian Claims Link ble det forsøkt å tørke ut veggene i teknisk rom og hobbyrommet i perioden februar til april 2016. Det ble brukt sirkulasjonsvifter og luftavfukter, som trakk betydelige mengder vann ut av luften.

Reith engasjerte etter dette Mycoteam til å gjennomføre nye målinger av fuktinnholdet i kjellerveggene. Målingene ble utført i perioden 15. april til 12. mai 2016. Av Mycoteams rapport 23. mai 2016 fremgår det at det ble målt lavere fuktinnhold i veggene enn i den forrige måleperioden avsluttet i januar 2015. I de fleste målepunktene var fuktinnholdet under den kritiske grensen for når det kan oppstå fuktskader. For samtlige målepunkter ble det imidlertid registrert et svakt økende fuktinnhold gjennom måleperioden. Den relative fuktigheten i luften var i samme periode relativt lav; i overkant av 40 %.

I den siste måleperioden ble det gjennomført fuktmålinger i et nytt punkt lengre sør på vestveggen, ved enden av trappen ned til kjelleren. Dette punktet ligger 5-6 meter fra lekkasjen ved kabelgjennomføringen i teknisk rom. I dette punktet ble det målt betydelig fuktighet; omtrent på nivå med punktet nederst ved gulvet i teknisk rom og høyere enn punktet lenger opp på veggen i teknisk rom og samtlige punkter i hobbyrommet.

Odd Ivar Holth, som forfattet de to siste rapportene fra Mycoteam, forklarte for lagmannsretten at den relative fuktigheten i veggen optimalt sett bør være den samme som relativ fuktighet i luften. Ifølge Holth var det gode uttørkingsmuligheter i kjellerrommene, ettersom den relative luftfuktigheten var lav og det var normal innetemperatur. Det ble også gjennomført aktiv uttørking like før den siste måleperioden. Likevel ble det målt betydelig fuktighet i veggene, særlig ved målepunktene nederst langs gulvet. Dette tydet ifølge Holth på at veggene ble tilført fukt utenfra. Fukten kunne ikke forklares med lekkasjene fra kabelgjennomføringen og overflatevannshåndteringen, som ble utbedret to år før de siste fuktmålingene. Det at det ble målt betydelig fuktighet også i målepunktet ved trappen, flere meter fra de påviste lekkasjepunktene, indikerte det samme.

Videre viste Holth til at de siste målingene ble gjennomført i en periode med svært lite nedbør. Det burde derfor være lite tilsig av vann utenfra. Likevel viste målingene et svakt økende fuktighetsnivå. Alt dette indikerte ifølge Holth at det er feil ved dreneringssystemet som fører til fuktinnsig utenfra.

Trond Bøhlerengen fra Sintef Byggforsk forklarte for lagmannsretten at huset i Furulundsveien 1 C er særlig utsatt for tilsig av grunnvann og overflatevann, ettersom det er bygget inn i skrånende terreng. Det er derfor særlig viktig at huset har en god løsning for håndtering av dette.

Bøhlerengen påpekte at det er brukt stedlige masser med alt for mye finstoff og dårlig dreneringsevne. Selv om massene også inneholder større stein, vil de fine massene vaskes ut og sildre nedover i dreneringen. Der de fine massene samles opp, vil det ved stor vanntilførsel kunne samles opp vann, som da kan bli stående i dreneringsmassene og inn mot grunnmuren. Hvis det da er hull i grunnmursplasten, kan vann trenge inn i grunnmuren. Grunnmursplasten er dessuten ikke konstruert for å tåle et kontinuerlig vanntrykk: plasten er ment å fungere som et kapillærbrytende sjikt som skal hindre at muren suger til seg vann, ikke som en sperre mot vanntrykk utenfra.

Bøhlerengen påpekte videre at der det var gravd opp langs østveggen kunne man se flere hull i grunnmursplasten. Dette skyldtes sannsynligvis at det var brukt store stein i fyllingen, som hadde slått hull i plasten. Ettersom det var fylt i større høyde på nord- og vestsiden av huset, mente Bøhlerengen at det sannsynligvis var minst like store skader på grunnmursplasten der. Ifølge Bøhlerengen var dette, i kombinasjon med at det var brukt for fine masser, årsaken til fuktigheten som var målt i nord- og vestveggen i kjelleren.

Bøhlerengen var enig med Holth i at veggene i kjelleren burde vært tørket bedre ut på den tiden som var gått siden overflatevannshåndteringen ble utbedret. Ifølge Bøhlerengen burde relativ fuktighet i veggen være lik relativ luftfuktighet i rommet. Det at det ble målt langt høyere fuktighet i veggen, tilsa derfor at det ble tilført fukt utenfra.

Bøhlerengen mente for øvrig at systemet for drenering av grunnvann fungerte rimelig greit, ellers ville man observert vann på gulvet i kjelleren. Men de manglene ved dreneringssystemet han viste til, kunne føre til vannopptak i grunnmuren og dermed til fuktproblemer i kjelleren. Dette vil variere med vanntilsig, slik at fuktigheten i veggen kunne stige for eksempel ved mye nedbør. Dersom ikke dreneringssystemet ble utbedret, vil det derfor være periodevise fuktproblemer i kjelleren.

Takstmann Knut Rysstad var i sin forklaring i store trekk enig med Bøhlerengens vurderinger: problemet med dreneringen var at det var brukt stedlige masser med for mye finstoff. Dette slipper vannet svært sakte igjennom, slik at vann kan bli stående inntil veggen. Hvis det da er hull i grunnmursplasten, som er observert der det er gravd opp inntil veggen, kan dette forårsake fuktproblemer.

Rysstad viste til at han under befaring i august 2015 observerte at den delen av drensrøret som var avdekket, var tettet igjen av fine masser. Han måtte banke hardt med en spade for å få åpnet slissene i drensrøret. Det var heller ikke lagt fiberduk over røret. Videre var massene over røret fuktige, helt opp til ca. én meter under bakken. Dette indikerte at det sto vann i massene over drensrøret, noe det ikke ville gjort om dreneringen hadde fungert skikkelig. Med de fuktnivåene som ble målt i veggene våren 2016, mente Rysstad det kunne utelukkes at det er andre kilder til fuktigheten i veggene enn påvirkning utenfra.

Også sivilingeniør Egil Haug var i sin forklaring for lagmannsretten i store trekk enig i Bøhlerengens og Rysstads vurderinger. Også

Vi bistår klienter over hele landet.

Vi bistår deg i eiendomssaker

Vår eiendomsavdeling bistår private i forhold til feil eller mangler og arealavvik ved kjøp/salg av hus, hytter eller leiligheter. Våre advokater bistår også ved fradeling av tomt eller seksjonering av hus, leilighet eller annen eiendom. Vi bistår ved plan- og bygningssaker og tomtefeste.

Kontakt våre advokater

Fyll ut skjemaet eller ring 22 93 38 50

•   Vi er landsdekkende
•   Det er uforpliktende å ta kontakt med oss
•   Din henvendelse vil bli behandlet konfidensielt
•   Det løper ingen kostnader før vi har en avtale om det

Usikker på om du trenger bistand? Kontakt oss likevel, så skal vi se om vi kan hjelpe deg med din sak.