Uforpliktende og konfidensielt

Det er uforpliktende å ta kontakt med oss

Vi er landsdekkende

Vi tar oppdrag i hele Norge

Spesialiserte advokater

Vi er 80 ansatte innen privat og bedrift

Vi er landsdekkende

Dom: Vern av eiendomsretten etter Den europeiske menneskerettskonvensjonen

Case of LINDHEIM and OTHERS v. NORWAY

Den europeiske menneskerettsdomstolen i Strasbourg har slått fast at tomtefesters adgang til å kreve festeavtalen forlenget på tilsvarende vilkår som tidligere etter tomtefesteloven § 33, er i strid med vernet av eiendomsretten etter Den europeiske menneskerettskonvensjonen.

Av tomtefesteloven § 33 fremgår det at tomtefester har rett til å få forlenget sin festeavtale på samme vilkår som før ved avtalens utløp. Høyesterett konkluderte i 2007 med at bestemmelsen ikke kunne ansees som en krenkelse av Den europeiske menneskerettskonvensjon. Bortfester Berit Mogan Lindheim og fem andre grunneiere valgte i 2008 å klage den norske stat inn for Den europeiske menneskerettsdomstolen. Menneskerettsdomstolen har nylig konkludert med at bestemmelsen er i strid med menneskerettighetene, da den innebærer en krenkelse av vernet om den frie eiendomsrett.

Sentralt i Menneskerettsdomstolens begrunnelse er et krav om balanse og proporsjonalitet mellom tomtefester og grunneiers interesser. Det konkluderes med at tomtefesteloven § 33 ikke ivaretar dette hensynet i tilstrekkelig grad, da bestemmelsen tilgodeser tomtefesters økonomiske interesser på bekostning av grunneier.

Den norske stat må innen 3 måneder bestemme seg for hvorvidt den ønsker å anke avgjørelsen, eller om den vil akseptere dommen. Hvis staten aksepterer dommen, må stortinget foreta en lovendring som gjør de norske tomtefestereglene forenlig med Den europeiske menneskerettskonvensjon. Dersom staten velger å akseptere Menneskerettsdomstolens avgjørelse, vil dette kunne ha stor betydning for tomtefestere og grunneiere. Anslag tyder på at det i dag finnes rundt 350 000 festetomter i Norge.

INSTANS: Menneskerettsdomstolen – Domstol (4. avdeling) – Dom

TITTEL: Case of LINDHEIM and OTHERS v. NORWAY

DATO: 2012-06-12

KUNNGJORT: 2012-06-14

PUBLISERT: EMDN-2008-13221.

SAKSGANG: Oslo tingrett TOSLO-2006-90544 – Høyesterett HR-2007-1593-P – EMD-2008-13221 ; 2139/10

INNKLAGET: Norge

KONKLUSJON: Krenkelse av første protokoll artikkel 1; økonomisk tap – tilkjent ; økonomisk tap – krav avvist.

Fakta:

Klagerne var seks norske grunneiere, som på ulike tidspunkt hadde bortfestet tomtene sine til bolig- eller fritidshus, for leieperioder på mellom 40 og 99 år. En ny tomtefestelov ble vedtatt i 1996, og trådte i kraft i 2002. Som følge av en senere lovendring, som trådte i kraft i november 2004, fikk alle som festet tomt til helårs- eller feriebolig rett til å forlenge festekontrakten på samme vilkår som tidligere, og uten tidsbegrensing.

Spørsmålet om forlengelse av festekontrakter på samme vilkår som tidligere var oppe for Høyesterett 21. september 2007 (HR-2007-1593-P), i en sak innbrakt av en bortfester som ikke var en del av saken for Domstolen. Høyesterett i plenum kom enstemmig til at tomtefesteloven §33, som gir festere av tomt til bolig- eller fritidshus rett til å kreve festet forlenget på samme vilkår som får, ikke var i strid med tilbakevirkningsforbudet i Grunnloven §97 eller kravet om « fuld Erstatning » ved ekspropriasjon etter Grunnloven §105. Anvendelsen av bestemmelsen krenket ifølge Høyesterett ikke Norges folkerettslige forpliktelser etter Konvensjonens første protokoll artikkel 1.

Fem av klagerne i den aktuelle saken eide jordbrukstomter som var bortfestet for bolig- eller fritidshus. Den sjette klageren eide 21 tomter bortfestet til boliger. Da festekontraktene utløp, viste tomtefesterne til den nye lovgivningen, og krevde forlengelse av festekontrakten på samme vilkår som tidligere. Klagerne bestred at det var adgang til dette, og søkte tvisten løst først gjennom mekling og deretter for domstolene. I en avgjørelse avsagt senere samme dag som den overnevnte plenumsavgjørelsen 21. september 2007, kom Høyesterett til samme resultat i et søksmål som involverte en av klagerne for Domstolen (HR-2007-1594-P). De øvrige klagernes søksmål ble derfor avvist i underrettsinstansene.

Anførsler:

Klagerne anførte at retten til vern av eiendom etter første protokoll artikkel 1 var krenket som resultat av at tomtefesteloven §33 gav tomtefesterne en rett til å kreve en forlengelse av festekontraktene på ubestemt tid og på samme vilkår som tidligere. Ifølge klagerne utgjorde dette et uberettiget inngrep i eiendomsretten.

Staten imøtegikk klagerens anførsler.

Domstolens vurderinger:

Domstolen avviste statens preliminære innsigelser om ikke-uttømming av nasjonale rettsmidler.

Domstolen tok så stilling til spørsmålet om krenkelse av første protokoll artikkel 1. Partene var enige om at det hadde funnet sted et inngrep i klagernes eiendomsrett, og at inngrepet mÃ¥tte anses som hjemlet ved lov.

Domstolen delte klagernes syn om at den lave årlige festeavgiften (mindre enn 0,25 % av antatt markedsverdi), og den tidsubestemte varigheten av avgiftssatsene, utgjorde et vesentlig inngrep i klagernes eiendomsrett. Domstolen var imidlertid ikke enig med klagerne i at anvendelsen av tomtefesteloven §33 utgjorde en de facto ekspropriasjon, eller at det innebar at klagerne ble fratatt all meningsfull bruk av eiendommene. For Domstolen var spørsmålet derfor om den aktuelle lovgivningen kunne anses nødvendig for å kontrollere at eiendommene ble brukt i samsvar med allmennhetens interesse, etter første protokoll artikkel 1 andre ledd.

Domstolen minnet om sin tidligere praksis (Hutten-Czapska, [GC] EMD-1997-35014-2) om at nasjonale myndigheter i prinsippet hadde bedre forutsetninger enn internasjonale dommere ved vurderingen av hva som skulle anses som « allmennhetens » interesser. Særlig gjaldt dette i tilfeller som gjaldt komplekse sosiale, økonomiske og politiske spørsmål. Ifølge Domstolen hadde nasjonale myndigheter, inkludert den lovgivende makt, en vid skjønnsmargin på dette feltet. Domstolen viste videre til at den ville respektere nasjonale lovgiveres vurdering av hva som var i allmennhetens interesse, med mindre denne vurderingen var åpenbart uten rimelig grunnlag.

Domstolen noterte at myndighetenes mål i denne saken var å sikre at tomtefestere som ikke hadde råd til å kjøpe festetomten, fikk en varig rett til å benytte tomtene. Dette ble vedtatt i tomtefesteloven §33, som gav rett til å kreve forlengelse av en utløpt festekontrakt på samme vilkår som før. Videre noterte Domstolen at denne bestemmelsen kom til anvendelse for alle utløpte festekontrakter, uten hensyn til festernes økonomiske situasjon, eller om tomten ble benyttet for bolig eller fritidshus. Domstolen pekte på at tiltaket synes å ha en mye videre rekkevidde enn å løse økonomiske vanskeligheter eller sosial urettferdighet for festerne, men i stedet reflekterte sosialpolitikk i bred forstand. Under henvisning til forarbeidene til lovendringen, kom Domstolen likevel til at lovgivers vurderinger ikke var åpenbart uten rimelig grunnlag. Domstolen konstaterte at det omtvistede inngrepet måtte anses i tråd med formålet om allmennhetens interesse.

Deretter tok Domstolen stilling til om det inngrepet kunne anses proporsjonalt. Domstolen gjentok sin tidligere rettspraksis (Hutten-Czapska, [GC] EMD-1997-35014-2) om at det ved statlig myndighetsutøvelse må foretas en rimelig avveiing mellom mål og middel, også i tilfeller som gjaldt rådighetsbegrensninger på individers eiendom. Det må vurderes om man ved inngrepet oppnår en rimelig balanse mellom samfunnets generelle interesser og individets krav på vern om fundamentale rettigheter.

Domstolen noterte så at grunnleien, sett fra klagernes ståsted, var ute av takt med virkeligheten på eiendomsmarkedet, tatt i betraktning den drastiske økningen i eiendomsprisene siden 1980-tallet. På den andre siden hadde tomtefesterne en sterk interesse i å opprettholde de eksisterende betingelsene også etter at festekontrakten var utløpt. Domstolen anerkjent at disse motstridende interessene var vanskelig å forene, og at vurderingene Stortinget hadde måttet ta stilling til derfor var særlig komplekse. Domstolen uttalte også at den forstod behovet for å ha en klar og forutsigbar løsning, og behovet for å unngå kostbare og tidkrevende søksmål av et potensielt massivt omfang. Den viste i den forbindelse til at det var omkring 300 000 tomtefestere i Norge. Ifølge Domstolen var det mot denne bakgrunnen den måtte vurdere om nasjonale myndigheter hadde handlet innenfor den vide skjønnsmarginen som tilfalt dem etter første protokoll artikkel 1.

I den konkrete vurderingen av klagernes saker, noterte Domstolen først at da Stortinget vedtok endringer i tomtefesteloven §33 var det blitt foretatt en undersøkelse som viste at mange tomtefestere hadde opplevd en drastisk og uventet økning av festeavgiften etter at den nye tomtefesteloven trådte i kraft i 2002. Dette skyldes at tomtefesteloven §15 åpnet for et unntak for den generelle regelen om at oppjustering av festeavgiften bare kunne skje i takt med økning av konsumprisindeksen. Unntaket, som gjaldt festekontrakter inngått før 1983, åpnet for en adgang til oppjustering også i andre tilfeller, særlig på grunnlag av verdistigning i tilfeller der festekontraktene inneholdt en såkalt tomteverdiklausul. Det økende gapet mellom festekontraktene og den alminnelige prisøkning på eiendomsmarkedet hadde økt over tid, og innføringen av dette unntaket for tomteverdiklausulene hadde påvirket mange husholdninger i vesentlig grad. For å bøte på dette vedtok Stortinget en regel som tillot en engangs oppjustering når det gjaldt kontrakter med tomteverdiklausul, og innføringen av et tilpasningssystem knyttet til konsumprisindeksen. Etter myndighetenes oppfatning tilsa hensynet til en rimelig balanse mellom grunneiere og tomtefestere at det ikke ble grepet inn med oppjusteringsregler i eksisterende kontrakter utover denne endringen.

Domstolen uttalte imidlertid at den ikke kunne se at det var blitt foretatt noen særlig vurdering av om det ved endringene i tomtefesteloven §33 var blitt foretatt en rimelig avveiing av motstridende interesser når det gjaldt den type festeavtale som klagerne hadde. Domstolen bemerket videre at de særlig lave festeavgiftene klagerne mottok etter sine gamle festeavtaler i medhold av lovens §33, ville bli videreført på ubestemt tid. Festeavgiften utgjorde for samtlige klagere mindre enn 0,25 prosent av tomtenes anslåtte markedsverdi. Domstolen uttalte at det i klagernes saker ikke synes å eksistere allmenne interesser som var tilstrekkelig tungtveiende til å rettferdiggjøre en så lav festeavgift, som ikke stod i noe forhold til den faktiske verdien av tomtene.

Domstolen uttalte at tomtefesteloven §33 kom til anvendelse for alle avtaler om tomtefeste av en viss alder som var utløpt, uavhengig av tomtefesternes økonomiske situasjon. Forlengelsen av klagernes festekontrakter hadde vært på ubestemt tid, og det var ingen mulighet for oppjustering av festeavgiften, utover den generelle justeringen basert på konsumprisindeksen. Det hadde derfor ikke vært mulig å vurdere den faktiske verdien av tomtene som en relevant faktor ved vurderingen av festeavgiftsnivå for slike kontrakter. Det var bare tomtefesteren som kunne velge å avslutte kontraktsforholdet, enten ved å si opp avtalen eller ved å innløse eiendommen. Tomtefesterne kunne også selge festet med tilknyttet bolig til en tredjepart. I slike tilfeller ville enhver verdistigning tilfalle festeren. Dette ville ikke være tilfelle dersom bortfesteren valgte å selge festet til en tredjepart, i slike tilfeller ville prisen reflektere at verdien av festet var fastlagt på ubestemt tid. Domstolen aksepterte likevel at klagerne kunne ha en legitim forventning om at de relevante festekontraktene ville utløpe som avtalt, uavhengig av diskusjonene og vedtakelsen av de lovgivningsmessige tiltakene.

Etter denne drøftelsen uttalte Domstolen at myndighetene ikke hadde foretatt en rettferdig fordeling av de involverte sosiale og økonomiske byrdene, men at denne utelukkende ble lagt på klagerne. Domstolen fant derfor at myndighetene, til tross for en vid skjønnsmargin på dette området, ikke hadde foretatt en rimelig avveiing mellom allmennhetens interesser og klagernes eiendomsrettigheter.

Avslutningsvis viste Domstolen til at Høyesterett også hadde vurdert forholdet til første protokoll artikkel 1. Domstolen var imidlertid uenig i det utgangspunktet Høyesterett la til grunn for sin drøftelse, som var om det var i strid med bestemmelsen at klagerne ikke hadde rett til å få festeavgiften oppjustert til tomtens markedsverdi. Ifølge Domstolen var det ikke dette som var spørsmålet, og viste til at tomtefestelovens §33 hindret enhver oppjustering av festeavgiften utover konsumprisjustering.

På denne bakgrunn konkluderte en enstemmig Domstol med at første protokoll artikkel 1 var krenket.

Domstolen tok deretter stilling til spørsmålet om gjennomføring av avgjørelsen etter artikkel 46. Den viste til at det underliggende problemet som forårsaket krenkelse i denne saken skyldes den generelle lovgivningen. Dette var ifølge Domstolen en sak der den anså at medlemsstatens myndigheter burde foreta passende lovgivningsmessige eller andre generelle tiltak for å sikre et system som ivaretok en rimelig balanse mellom bortfesternes interesser på den ene siden, og allmennhetens interesser på den andre siden. Den understrekte samtidig at det ikke var opp til Domstolen å foreskrive hvordan bortfesternes interesser skulle avveies mot andre involverte interesser.

Vi bistår klienter over hele landet.

Vi bistår deg i eiendomssaker

Vår eiendomsavdeling bistår private i forhold til feil eller mangler og arealavvik ved kjøp/salg av hus, hytter eller leiligheter. Våre advokater bistår også ved fradeling av tomt eller seksjonering av hus, leilighet eller annen eiendom. Vi bistår ved plan- og bygningssaker og tomtefeste.

Kontakt våre advokater

Fyll ut skjemaet eller ring 22 93 38 50

•   Vi er landsdekkende
•   Det er uforpliktende å ta kontakt med oss
•   Din henvendelse vil bli behandlet konfidensielt
•   Det løper ingen kostnader før vi har en avtale om det

Usikker på om du trenger bistand? Kontakt oss likevel, så skal vi se om vi kan hjelpe deg med din sak.