Eksklusiv bruksrett til fellesareal i eierseksjonssameier

I boligsameier kan det i vedtektene fastsettes at én eller flere seksjonseiere har enerett til å bruke bestemte deles av fellesarealene i inntil 30 år (eksklusiv bruksrett). Dette er et unntak fra lovens utgangspunkt om at fellesarealet kan brukes av alle seksjonseierne i fellesskap.

Imidlertid må det her skilles mellom eierskap og bruksrett. At en seksjonseier har eksklusiv bruksrett til et fellesareal, innebærer ikke at denne seksjonseieren rent faktisk eier dette arealet alene. Arealet er fortsatt eid av alle seksjonseierne sammen etter sameiebrøken (ideell andel), og det er derfor ikke mulig å hevde eierskap til bestemte deler av uteområdet.

• Les mer om eierseksjonssameier.

Imidlertid er det kun den enkelte seksjonseieren som har rett til å bruke det nærmere definerte arealet.

Dersom man ønsker å gi en seksjonseier permanent enerett til deler av fellesarealene, må dette gjøres i form av en reseksjonering av eiendommen. Et vedtak om reseksjonering må oppfylle eierseksjonslovens bestemmelser både hva gjelder fremgangsmåte og samtykkekrav.

At det er avtalt eksklusiv bruksrett innebærer likevel at disse delene av fellesarealet disponeres eksklusivt av vedkommende sameier på samme måte som om arealet skulle ha tilhørt bruksenheten. Dette innebærer at seksjonseierne som har slike rettigheter ikke behøver samtykke fra øvrige seksjonseiere for å gjøre en rekke tiltak. Imidlertid må tiltakene være innenfor de begrensninger som følger av lov og vedtekter.

Det følger av eierseksjonsloven § 25 annet ledd at:

«Bruksenheten og fellesarealene må ikke brukes slik at andre seksjonseiere påføres skade eller ulempe på en urimelig eller unødvendig måte.»

Slike eksklusive bruksrettigheter til fellesarealer kan heller ikke gå på bekostning av arealer som andre seksjonseiere trenger tilgang til eller arealer som i eller med hjemmel i plan- og bygningsloven er avsatt til felles uteoppholdsareal, og som derfor må seksjoneres til fellesareal ifølge eierseksjonsloven § 7 annet ledd.

Ny eierseksjonslov trådte i kraft 1. januar 2018. Etter tidligere eierseksjonslov fra 1997 kunne eksklusiv bruksrett til fellesareal avtales i vedtektene som en midlertidig løsning, og det var ikke nødvendigvis sagt noe klart om varighet. Det følger av den nye eierseksjonsloven at eksklusive bruksrettigheter til bestemte deler av fellesarealet bare kan avtales i inntil 30 år, og at eksisterende avtaler om midlertidige eneretter til å bruke fellesareal som kommer i strid med trettiårsbegrensningen, opphører senest tretti år fra lovens ikrafttredelse 1. januar 2018.

• Les mer om eierseksjonsloven.

Dersom en slik eksklusiv bruksrett skal endres før perioden er utløpt, stilles det krav om samtykke fra dem som direkte berøres av endringen, det vil si den eller de seksjonseierne som får sin enerett minket eller økt. I tillegg vil det være behov for endring av vedtektene.

I visse tilfeller kan det være uklart hva den eksklusive bruksretten går ut på, og hvor eventuelle grenser går i hagearealet. Dersom partene ikke finner en løsning seg imellom, kan det være nødvendig med en rettslig avklaring.

Ny jordskiftelov trådte i kraft 1 januar 2016. I denne ble jordskifterettens kompetanse utvidet til å gi eller endre regler om sambruk av utearealer i eierseksjonssameier (bruksordning).

Jordskifteretten kan ikke gi regler for uteareal som en seksjonseier har full råderett over. Spørsmålet er da om fellesareal som det er tilknyttet eksklusiv bruksrett til, er et slikt areal en seksjonseier har full råderett over, med den konsekvens at det ikke foreligger hjemmel i jordskifteloven for bruksordning.

Dette har jordskifteretten tatt stilling til i en sak fra 2017, der retten uttaler at:

«Denne saken omfatter ikke slike arealer i og med at det ikke eksisterer såkalte tilleggsdeler til bruksenhetene som er enerettsområder. Det er derfor hjemmel i jordskifteloven for bruksordning.»

Jordskifteretten etablerte deretter grenser og ga regler for bruken av utearealet.

• Les mer om jordskifte og jordskifteloven her.

Når flere eier noe sammen kan det oppstå gnisninger, og det er viktig å huske på at man fortsatt skal «leve sammen» også i tiden etter at en eventuell uenighet finner sin løsning.

Vi i Codex Advokat kan bistå både seksjonseiere og styret med spørsmål knyttet til eksklusive bruksrettigheter i fellesareal.

Ta gjerne kontakt oss for råd og veiledning om hvordan du som seksjonseier eller styret som sådan skal gå frem dersom dere er uenige om innholdet eller omfanget av eksklusive bruksrettigheter. Vi kan også hjelpe deg med å ta kontakt med seksjonseier/styret og forsøke å oppnå en løsning.

Vi bistår klienter over hele landet.