Uforpliktende og konfidensielt

Det er uforpliktende å ta kontakt med oss

Vi er landsdekkende

Vi tar oppdrag i hele Norge

Spesialiserte advokater

Vi er 80 ansatte innen privat og bedrift

Vi er landsdekkende

Beslutningsmyndighet i eierseksjonssameier

Et eierseksjonssameie består av to eller flere eiere som har faktisk og juridisk rådighet over en bolig i felleskap. Det kan da ofte oppstå spørsmål om hvem som har beslutningsmyndigheten i sameiet og hva flertallet i så fall kan beslutte.

Få svar på dine angående beslutningsmyndighet i eierseksjonssameier:

Organisering av beslutningsmyndigheten

Reglene om hvem som kan fatte hvilke avgjørelser og med hvilket flertall, finner vi i eierseksjonsloven. Den øverste myndighet i et eierseksjonssameie utøves på årsmøtet. Dette innebærer at årsmøtet kan overprøve enhver beslutning foretatt av styret. Alle eierseksjonssameier må likevel ha et styre som forestår den daglige driften.

Eierseksjonsloven har videre bestemmelser om hvilke beslutninger som krever vanlig flertall, hvilke beslutninger som krever to tredjedels flertall og hvilke beslutninger som krever enighet. I forkant av årsmøtet er det derfor viktig å ha klarlagt fordelingen av stemmer i sameiet.

Eierseksjonsloven gir retningslinjer for stemmegivningen i et eierseksjonssameie. I et eierseksjonssameie som bare inneholder boligseksjoner, regnes flertallet etter antall boligseksjoner, slik at hver seksjon har én stemme. I andre sameier regnes flertallet etter sameiebrøk, om ikke annet er fastsatt i vedtektene med tilslutning fra de sameiere det gjelder.

Utgangspunktet om vanlig flertall

Eierseksjonsloven § 49 første ledd angir utgangspunktet om at alle beslutninger på årsmøtet tas med vanlig flertall blant de avgitte stemmer, med mindre noe annet følger av vedtekter eller lov.

Vedtektene kan ikke fastsette strengere flertallskrav enn det som er fastsatt i loven.

Følgende beslutninger krever minst to tredjedels flertall

Etter eierseksjonsloven § 49 annet ledd, kreves det et flertall på minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet dersom man skal ta en beslutning om følgende:

  • Ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold i det aktuelle sameiet
  • Omgjøring av fellesarealer til nye bruksenheter eller utvidelse av eksisterende bruksenheter

Salg, kjøp, utleie eller leie av fast eiendom, inkludert seksjoner i sameiet som tilhører eller skal tilhøre seksjonseierne i fellesskap, eller andre rettslige disposisjoner over fast eiendom som går ut over vanlig forvaltning

Samtykke til at formålet for én eller flere bruksenheter endres fra boligformål til annet formål eller omvendt

Samtykke til reseksjonering som nevnt i § 20 annet ledd annet punktum

  • Samtykke til sammenslåing av eierseksjonssameier som nevnt i § 22 a

Eierseksjonsloven § 50 regulerer flertallsvedtak for særlige bomiljøtiltak. Etter bestemmelsens første ledd, kreves det to tredjedelers flertall for følgende tiltak:

  • Tiltak som har sammenheng med seksjonseiernes bo- eller bruksinteresser, og som går ut over vanlig forvaltning, og som fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for seksjonseierne i fellesskap på mer enn fem prosent av de årlige felleskostnadene

Beslutninger som krever samtykke fra eksplisitte seksjonseiere

Tiltak som har sammenheng med seksjonseiernes bo- eller bruksinteresser, og som går ut over vanlig forvaltning, og som fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for seksjonseierne i fellesskap på mer enn halvparten av folketrygdens grunnbeløp​ på det tidspunktet tiltaket besluttes, kan bare gjennomføres hvis disse seksjonseierne uttrykkelig sier seg enige, jf. eierseksjonsloven § 50 annet ledd.

Følgende beslutninger krever at samtlige sameiere er enige

Etter eierseksjonsloven § 51 må alle seksjonseiere uttrykkelig si seg enige hvis sameiet skal kunne ta beslutning om følgende:

  • Vedtak om salg eller bortfeste av hele eller vesentlige deler av eiendommen
  • Vedtak som innebærer vesentlig endring av sameiets karakter, for eksempel omgjøring av borettslag
  • Vedtak om oppløsning av sameiet
  • Vedtak om tiltak som går ut over seksjonseiernes bo- eller bruksinteresser, uavhengig av størrelsen på kostnadene som tiltaket medfører, og uavhengig av hvor stort økonomisk ansvar eller utlegg tiltaket medfører for de enkelte seksjonseierne

Denne enigheten eller samtykket fra hver enkelt seksjonseier kan gis på årsmøtet eller på et annet tidspunkt.

Få advokatbistand

Det kan ofte være utfordrende å komme til enighet med andre seksjonseiere om hva beslutningsmyndigheten innebærer. Et godt tips er derfor å søke veiledning hos advokat. Codex Advokat har flere advokater med inngående kjennskap til eierseksjonsloven.

Vi bistår klienter over hele landet.

Vi bistår deg i eiendomssaker

Vår eiendomsavdeling bistår private i forhold til feil eller mangler og arealavvik ved kjøp/salg av hus, hytter eller leiligheter. Våre advokater bistår også ved fradeling av tomt eller seksjonering av hus, leilighet eller annen eiendom. Vi bistår ved plan- og bygningssaker og tomtefeste.

Kontakt våre advokater

Fyll ut skjemaet eller ring 22 93 38 50

•   Vi er landsdekkende
•   Det er uforpliktende å ta kontakt med oss
•   Din henvendelse vil bli behandlet konfidensielt
•   Det løper ingen kostnader før vi har en avtale om det

Usikker på om du trenger bistand? Kontakt oss likevel, så skal vi se om vi kan hjelpe deg med din sak.