EIENDOMSADVOKATER

SPESIALISERTE ADVOKATER

En del av
Codex Advokat

EIENDOMSADVOKATER

En del av Codex Advokat

Kontakt oss

Beslutningsmyndighet i eierseksjonssameier

Et eierseksjonssameie består av to eller flere eiere som har faktisk og juridisk rådighet over en bolig i felleskap. Det kan da ofte oppstå spørsmål om hvem som har beslutningsmyndigheten i sameiet og hva flertallet i så fall kan beslutte.

Av Codex Advokat og Eiendomsadvokater.no

9. desember 2015

Reglene om hvem som kan fatte hvilke avgjørelser og med hvilket flertall, finner vi i eierseksjonsloven. Den øverste myndighet i et eierseksjonssameie utøves av sameiermøte. Dette innebærer at sameiermøte kan overprøve enhver beslutning foretatt av styret. Alle eierseksjonssameier må likevel ha et styre som forestår den daglige driften.  

Eierseksjonsloven har videre bestemmelser om hvilke beslutninger som krever vanlig flertall, hvilke beslutninger som krever to tredjedels flertall og hvilke beslutninger som krever enighet. I forkant av sameiermøte er det derfor viktig å ha klarlagt fordelingen av stemmer i sameiet.

Eierseksjonsloven gir retningslinjer for stemmegivningen i et eierseksjonssameie. I et eierseksjonssameie som bare inneholder boligseksjoner, regnes flertallet etter antall boligseksjoner, slik at hver seksjon har én stemme. I andre sameier regnes flertallet etter sameiebrøk, om ikke annet er fastsatt i vedtektene med tilslutning fra de sameiere det gjelder.

Som hovedregel treffes alle beslutninger med vanlig flertall blant de avgitte stemmer, med mindre noe annet følger av vedtekter eller lov. Det kan altså vedtektsfestes et strengere flertall i visse tilfeller. Det er dermed viktig å sette seg inn i sameiets vedtekter ved kjøp og salg av eierseksjoner.

Følgende beslutninger krever minst to tredjedels flertall:

  1. Byggearbeider som går utover vanlig forvaltning og vedlikehold, eksempelvis en beslutning om å bygge nye garasjer.

  2. Omgjøring av fellesareal til en boligseksjon eller utvidelse av en boligseksjon. Det skjer ofte at både loft og kjeller i et eierseksjonssameie blir brukt som fellesareal. Dersom en av seksjonseierne ønsker å innlemme en del av et slikt areal i sin seksjon, kreves det to tredjedels flertall i sameiermøte.

  3. Salg, kjøp, utleie eller leie av fast eiendom som tilhører felleskapet. Bestemmelsen gjelder bare fellesareal. Over seksjonene (hoveddel og tilleggsdel) har sameiermøtet ingen myndighet. Regelen omfatter for eksempel salg av hageareal eller parkeringsplass, eller utleie av deler av innvendig fellesareal.

  4. Andre rettslige disposisjoner som går utover vanlig forvaltning, hvilket i praksis innebærer andre disposisjoner enn de som er nevnt under punkt 3 ovenfor.

  5. Ved endring av en seksjons formål fra bolig til næring, eller omvendt. Det kan også være aktuelt å kreve samtykke av de berørte seksjonene dersom dette er fastsatt i vedtektene.

  6. Dersom sameiet eller en sameier ønsker en reseksjonering. Bestemmelsen gjelder bare de tilfeller der reseksjoneringen medfører opprettelse av nye seksjoner og dette fører til en økning av det samlede stemmetall.

  7. Tiltak som har sammenheng med sameiernes bo- eller bruksinteresser og som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold, når tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for sameierne på mer enn 5 prosent av de årlige fellesutgiftene. Dette kan for eksempel være anlegg av lekeplass eller liknende.

Følgende beslutninger krever at samtlige sameiere er enige:

  1. Vedtak om salg eller bortfeste av hele eller vesentlig deler av eiendommen.

  2. Vedtak som innebærer vesentlig endring av sameiets karakter, for eksempel omgjøring av borettslag.

  3. Endringer av stiftelsesgrunnlag.

Ettersom det kreves enighet – ikke enstemmighet – er det normalt ikke tilstrekkelig at spørsmålet behandles på et sameiermøte. Bare hvis alle sameierne er til stede og stemmer for, kan saken avgjøres ved slik behandling.

Vi bistår klienter over hele landet.

Vi bistår deg i eiendomssaker

Vår eiendomsavdeling bistår private i forhold til feil eller mangler og arealavvik ved kjøp/salg av hus, hytter eller leiligheter. Våre advokater bistår også ved fradeling av tomt eller seksjonering av hus, leilighet eller annen eiendom. Vi bistår ved plan- og bygningssaker og tomtefeste.

Kontakt våre advokater:

Eller still ditt spørsmål her:

Det er uforpliktende å sende oss en henvendelse.

Hvorfor velge oss?

  • Din sak i fokus
  • Landsdekkende
  • 80 ansatte
  • 20 års erfaring
  • Spesialiserte advokater