Hva skal til for at en innsigelse mot oppløsning av et eiendomssameie ikke er klart grunnløst?

Retten til å kreve oppløsning gjelder uavhengig av hvor stor eierandel sameieren har. Det eneste vilkåret er at de øvrige sameierne gis et rimelig varsel om at tvangsoppløsning vil bli krevd.

Det er ikke nødvendig å begrunne kravet om tvangsoppløsning, men de øvrige sameierne kan avskjære muligheten til tvangsoppløsning uten tvangsgrunnlag dersom det fremsettes innsigelser som ikke er klart grunnløse.

Terskelen for å ikke ta hensyn til en innsigelse er høy. Dette er også naturlig med tanke på at oppløsningsretten etter sameieloven i praksis innebærer en «snarvei» utenom det ordinære rettssystemet. Øvrige sameiere bør da ha en sikkerhet i at de kan komme med innsigelser som ikke uten videre blir avfeid. Et salg kan medføre at eiendommen går tapt for alltid, og det kan ha store konsekvenser for øvrige sameiere.

Rettspraksis har utviklet nærmere retningslinjer for hvilke typer innsigelser som omfattes av uttrykket «klart grunnløst». Det vises i den forbindelse til avgjørelse fra Borgarting lagmannsrett innatt i LB-2011-68529 som angir følgende:

«Bestemmelsens (…) tilsier etter lagmannsretten mening at det skal forholdsvis lite til før en protest mot oppløsning etter reglene om tvangssalg vil føre til at kravet må avvises inntil det er avgjort ved dom. Dette er også lagt til grunn i juridisk litteratur. Ernst Nortvedt skriver for eksempel i sin artikkel Oppløysing av sameige, inntatt i TfR 1992 side 705, følgende om vurderingen (side 749):

Namsretten kan berre fremja tvangssalet i tilfelle der protesten klart er grunnlaus. Vansken i praksis blir å avgjera kva som skal til for at ei motsegn skal reknast som klart grunnlaus. Utgangspunktet må vera at dersom motsegna mot oppløysingskravet byggjer på faktiske eller rettslege tilhøve som namsretten ikkje klart kan avvisa som uhaldbare, må ein avvisa oppløysingskravet.»

Dersom det kreves mer omfattende bevisføring og vurderinger for å ta stilling til en innsigelse om salg fra en sameier, må kravet avvises til spørsmålet er avgjort ved dom.

Det skal foretas en konkret vurdering når retten skal beslutte hvorvidt en begjæring om tvangssalg skal avvises med etterfølgende henvisning av partene til en ordinær sak for domstolene. Generelt kan det sies at det ikke kreves mye for at en innsigelse skal stoppe et tvangssalg. Dette er rimelig fordi den som begjærer tvangssalg ved en avvisning ikke avskjæres fra muligheten til å få sameiet oppløst, men kun henvises til å ta ut stevning på vanlig måte.

Eksempler på innsigelser som klart er grunnløse er uenighet om hvordan det økonomiske oppgjøret skal skje, tvist om hvor stor andel hver sameier har, krav om vederlag for utgifter en sameier har udekket av de øvrige sameierne, eller et erstatningskrav for skade en sameier mener at eiendommen har blitt påført. Dette er alle forhold som må avklares i etterkant.

En innvending som går på at det foreligger en avtale om at sameiet ikke skal kunne oppløses eller hvem som skal overta eiendommen, kan være eksempler på innsigelser som ikke er klart grunnløse. Som vanlig er det nødvendig å dokumentere og føre bevis for påstandene. Det er imidlertid ikke nødvendig å bevise saken fullt ut overfor domstolen som skal avgjøre om innsigelsen er klart grunnløs eller ikke.

Les mer om eierformer på vår hovedside om emnet, eller les om å selge bolig selv.

Vi bistår klienter over hele landet.