Salgspålegg grunnet manglende innbetalt fellesutgifter

Loven angir ikke hva som må til før slikt mislighold foreligger, og vurderingen vil derfor være noe skjønnsmessig. I vurderingen av om det foreligger vesentlig betalingsmislighold vil sentrale momenter være misligholdets omfang og varighet. Videre vil det være relevant hvorvidt misligholdet har fortsatt på tross av advarsel fra styret. En slik advarsel må varsle om at boligen vil bli tvangssolgt dersom misligholdet fortsetter. Borettslaget bør videre vurdere om lagets interesser kan ivaretas gjennom ordinær inkasso, eller gjennom realisering av borettslagets legalpant.

Ved borettslagets realisering av legalpanteretten, vil andel blir lagt ut for tvangssalg. Eier av andelen kan på ethvert tidspunkt stoppe tvangssalg ved å innfri kravet. Dersom borettslaget har grunn til å tro at andelseieren også i fremtiden vil unnlate å betjene felleskostnadene bør borettslaget isteden velge å gi et salgspålegg iht. reglene i brl. § 5-22. Når salgspålegg først er gitt, hjelper det ikke at kravet innfris på et senere tidspunkt.

I det videre forutsettes at borettslaget ved styre har gitt andelseieren advarsel om at salgspålegg vil bli gitt dersom misligholdet fortsetter, og videre at andelseieren er gitt en rimelig frist til å bringe forholdet i orden. For fremstillingens del forutsettes at andelseieren ikke viser vilje til å betale forfalte eller fremtidige felleskostnader.

I en situasjon som dette, vil borettslaget ved utløpet av den frist som er gitt i advarsel om salgspålegg, kunne utstede salgspålegg med en frist for andelseieren på tre måneder for å foreta salg av andelen. Salgspålegget må videre opplyse om at borettslaget kan begjære andelen tvangssolgt ved utløpet av fristen. Salgspålegget må være skriftlig, og for øvrig oppfylle de krav som følger av brl. § 5-22. Hvis salgspålegget ikke følger lovens krav, er det ugyldig. Av bevishensyn anbefales at både advarsel og salgspålegg sendes rekommandert.

Adgangen til å gi salgspålegg ligger til borettslaget ved styre, og løper så lenge misligholdet varer. Dersom grunnlaget for salgspålegget er manglende betaling av felleskostnader, vil et salgspålegg ikke kunne gis dersom misligholdet opphører ved andelseierens innbetaling av skyldige felleskostnader. Dette vil typisk være etter at varsel er gitt. Som nevnt vil imidlertid skyldneren ikke kunne stoppe salgsprosessen ved å betale kravet etter at salgspålegg er gitt.

Hvis andelseieren ikke har oppfylt pålegget om å selge andelen innen den frist som er gitt, kan borettslaget kreve andelen solgt etter reglene i brl. § 4-8 andre ledd. Begjæringen settes frem for tingretten og behandles etter reglene i tvangsfullbyrdelsesloven. Denne prosessen vil normalt bli håndtert av borettslagets forretningsfører, men kan også håndteres av styret.

Etter at salgspålegg er gitt vil andelseieren fortsatt være ansvarlig for løpende felleskostnader. Fortsetter prosessen med tvangssalg svarer andelseieren for felleskostnadene frem til salget er gjennomført og andelen er overført til ny eier. Borettslagets krav på forfalte felleskostnader vil under prosessens gang være sikret gjennom legalpanteretten som er begrenset oppad til to ganger grunnbeløp etter folketrygdloven § 1-4. Dette utgjør pr. 1. mai 2008 kr.140 512,-, og vil gi borettslaget god sikkerhet for allerede forfalte felleskostnader.

• Les mer om sameie her.

Vi bistår klienter over hele landet.