Husleieloven: Fastsettelse av husleie
Utgangspunktet er at det er avtalefrihet i norsk rett. Likevel er det en sterk tradisjon i lov- og forskriftsbestemmelser for at det er den svake part i kontraktsforholdet som skal beskyttes.
Et sentralt spørsmål er hvorvidt partene har adgang til å endre avtalt husleie. Utleier kan ha et ønske om å få avtalefestet at det er adgang til å øke husleien, men ikke adgang til å redusere husleien. Ønsket kan være begrunnet i at utleier tar høyde for økte utgifter, eller høyere fortjeneste. Leietaker vil på sin side kunne ønske adgang til å nedjustere husleien.
Ring
22 93 38 50Avtalt husleie
Avtalt husleie er alle pengeytelser som leietaker skal yte som vederlag for bruksretten til husrommet. Dette gjelder uavhengig av om vederlaget skal betales som en engangssum, månedsvis eller kvartalsvis.
Praktisk kan vederlaget for leie av næringslokaler for eksempel være fastsatt på bakgrunn av leietakers omsetning. Andre eksempler kan være at det ikke er avtalt samme terminvise beløp gjennom hele leieforholdet, samt at noen måneder også kan være vederlagsfrie. I slike tilfeller skal det tas utgangspunkt i tidsforløpet, og da slik at man vurderer det samlede vederlagets størrelse opp mot leieforholdets lengde.
Fastsettelse av husleie
Utgangspunktet er at husleiens størrelse skal fastsettes til et bestemt beløp, men at det likevel kan avtales at utleiers utgifter ved forbruk av elektrisitet og brensel kan komme i tillegg. Tilsvarende gjelder for utgifter knyttet til vann og avløp.
Markedsleie
Etter husleieloven § 4-1 er markedsleie det som «vanligvis» oppnås ved ny utleie. Med andre ord det beløpet som potensielle leietakere er villige til å betale på avtaletidspunktet. Det skal etter dette ikke tas hensyn til eventuelle svingninger i leiemarkedsprisen verken før avtaletidspunktet eller etter. Videre skal det ses hen til hvilken husleie som kan oppnås ved utleie av «liknende husrom». Det er sjeldent to husrom er helt like, slik at korrigering for spesielle forhold må tas med.
Forbud mot urimelig husleie
Den avtalte husleien kan ikke være «urimelig», også kjent som det alminnelige leieprisvernet. Vurderingstemaet er her at den husleien som avtales, ikke kan være urimelig sammenliknet med den husleien som vanligvis oppnås for liknende husrom på avtaletidspunktet. Det alminnelige leieprisvernet gjelder både ved leie av bolig og lokaler, og partene kan ikke avtale seg bort fra vernet.
Det er ikke tilstrekkelig å konstatere at den avtalte husleien ikke er i samsvar med markedsleien. For at husleien skal være urimelig, og dermed også ulovlig, må det foreligge et klart og ikke ubetydelig avvik fra markedsleien. Størrelsen på avviket må vurderes konkret, og det finnes lite veiledende praksis. Det foreligger en rettsavgjørelse etter den tidligere husleieloven som slo fast at en overpris på 10% i forhold til markedsleie, klart var et for lite avvik til å konstatere at husleien var urimelig.
Sanksjoner
Det følger av husleieloven § 4-4 at den som har betalt høyere vederlag enn det som er lovlig, kan kreve differansen mellom faktisk betaling og lovlig betaling tilbake. Det er differansen mellom faktisk betalt husleie og markedsleie som kan kreves tilbakebetalt. Dersom leietaker i vesentlig grad er medansvarlig for overtredelsen, kan tilbakebetalingskravet falle bort. Videre må bestemmelsen om tilbakebetaling ses i sammenheng med reglene i foreldelsesloven.
Codex Advokat Oslo AS besitter spisskompetanse i husleierett. Ta kontakt med oss i dag for en samtale.
Vi bistår klienter over hele landet.
