Arealsvikt - Avhendingsloven § 3-3

En hund ligger på en sofa i en stue. Foto

Arealsvikt vil si at grunnarealet i en eiendom er mindre enn det kjøper i god tro har regnet med, og at det er vesentlig mindre enn det selger har opplyst. Forholdet reguleres av avhendingsloven § 3-3 og bestemmelsen kommer kun til anvendelse hva gjelder utvendig arealsvikt, det vil si et avvik i tomtestørrelse.


Dersom det dreier seg om et innvendig arealavvik, er det bestemmelsene i avhendingsloven § 3-1 og §§ 3-7 og 3-8 om manglende og uriktig opplysning som kommer til anvendelse.

02/12/2022

Har du kjøpt eller solgt bolig etter 1. januar 2022?

→ Les mer om: Endringer i avhendingsloven 2022

Vesentlig mindre areal

Hovedvilkåret i bestemmelsen er at arealet er «vesentlig mindre». Det vil si at bestemmelsen ikke kommer til anvendelse dersom det skulle vise seg at eiendommen er større enn det som er opplyst.

Det har videre ingen betydning hvilken måleenhet som er benyttet, som for eksempel mål, dekar eller kvadratmeter. Er det gitt uriktige opplysninger om det utvendige arealet, kan § 3-3 benyttes. En forutsetning er likevel at arealopplysningene er gitt på en slik måte at det var grunn til å stole på opplysningene.

Dersom det er gitt mindre konkrete angivelser, som for eksempel «stor» eller «romslig», gir dette ikke grunnlag for et mangelskrav. En mellomvariant, er de tilfeller hvor arealet er oppgitt som ca. areal. Utgangspunktet er her at kjøper må være forberedt på en større grad av usikkerhet.

Momenter ved vesentlighetsvurderingen

Avviket er vesentlig dersom det kan anses som kvalifisert. Det skal i den forbindelse foretas en helhetsvurdering av flere momenter. Momenter kan være avvikets størrelse, hvilken grunn kjøper hadde til å legge vekt på selgers opplysninger, hvorvidt kjøper «fikk det han så», om selger kan klandres for å ha gitt uriktige arealopplysninger, og hvorvidt selger har garantert for arealets størrelse. Det kan også ha betydning hvorvidt kjøper i forkant av kjøpet ga uttrykk for at arealets størrelse var av betydning for ham.

Avvikets størrelse er naturlig nok et sentralt moment og utgangspunktet for vurderingen. Vurderingstemaet er hvor stor del av det oppgitte arealet det manglende arealet utgjør.

Størrelsen på det prosentvise avviket vil være avhengig av hva slags type eiendom det er tale om. På landbrukseiendommer som er større og kan være vanskeligere å måle, kan avviket i seg selv være så stort at det foreligger en mangel. For mindre boligtomter og hageparseller, vil tomten være lettere å måle og et mindre avvik kan tilsi at avviket er vesentlig.

De konkrete konsekvensene av avviket vil også være av betydning. Eksempelvis kan avviket medføre at tomten er akkurat for liten til å bygge en garasje som ellers kunne blitt bygd.

Rettspraksis har lagt til grunn at et arealavvik på ca. 10 % eller mindre, ikke utgjør en mangel ved en eiendom.

Fritidseiendommer er en annen gruppering, der kjøper ofte er motivert av beliggenhet og tilgang til sjø og fjell. Dette tilsier at kjøper vil måtte tolerere et større avvik, ettersom tomtestørrelsen i seg selv ikke nødvendigvis spiller like stor rolle.

Det er videre viktig å merke seg at også selgers kontraktsmedhjelpere, kan føre selger inn i et mangelsansvar. Typiske eksempler er at eiendomsmegler eller takstmann gir har gitt uriktige opplysninger om arealet.

Bli kjent med våre advokater i dag

Therese

Hva skjer når du tar kontakt med oss?

  • Du får muligheten til å booke et møte med en spesialisert advokat innenfor din sakstype.
  • I dette møtet vil du få en grundig vurdering av saken og om juridisk bistand er nødvendig.
  • Du får en foreløpig avklaring av saken og en bekymring mindre.

Dette lover vi deg

  • Vi gir deg raske og tydelige råd hva gjelder muligheter, kostnader, risikoer og potensielle resultater i din situasjon.
  • Du skal kjenne at du har en trygg støttespiller i ryggen, slik at du kan ta den best mulige beslutningen om hva som bør være neste steg i din situasjon.
  • Du vil få bistand av en dedikert og spesialisert advokat, som jobber sammen med deg for å oppnå best mulig resultat.
  • Vi behandler våre klienter som de individene de er. Hver klient og hver situasjon fortjener en skreddersydd tilnærming.

Hvorfor bør du velge Codex Advokat?

  • Vi behandler ca. 1500 saker pr. år.
  • Vi er 10 advokater spesialisert innenfor de ulike rettsområdene under fast eiendom.
  • Vi har en egen eiendomsmegler som kan bistå med alt rundt sikker eiendomsoverdragelse, transaksjoner m.m.
  • Vi er alle genuint interessert i å sørge for at våre klienter får en bekymring mindre.
  • Vi bistår klienter i hele Norge og også internasjonalt.

Vi bistår klienter over hele landet.

Ninja roede2020

Vi bistår deg i eiendomssaker

Vår eiendomsavdeling bistår private i forhold til feil eller mangler og arealavvik ved kjøp/salg av hus, hytter eller leiligheter. Våre advokater bistår også ved fradeling av tomt eller seksjonering av hus, leilighet eller annen eiendom. Vi bistår gjerne ved plan- og bygningssaker og tomtefeste.
Våre advokater