• Hovedside>
  • Lover>
  • Avhendingsloven § 3-10: Kjøpers undersøkelsesplikt før avtaleinngåelse

Avhendingsloven § 3-10: Kjøpers undersøkelsesplikt før avtaleinngåelse

Design uten navn 95

I de tilfeller hvor kjøper enten visste, måtte vite eller burde ha visst om et forhold ved eiendommen, vil en feil som ville ha utgjort en mangel ved eiendommen likevel ikke være det.


Dette følger av avhendingsloven § 3-10 som regulerer kjøpers undersøkelsesplikt før avtaleinngåelsen, mens avhendingsloven § 4-9 regulerer kjøpers undersøkelsesplikt etter overtakelsen. I utgangspunktet favner ikke undersøkelsesplikten til kjøper lenger etter overtakelsen enn i forkant av avtaleinngåelsen.

05/01/2022

Har du kjøpt eller solgt bolig etter 1. januar 2022?

→ Les mer om: Endringer i avhendingsloven 2022

Kjøpers undersøkelsesplikt før avtaleinngåelsen

Skjæringstidspunktet for vurderingen av om kjøper kjente eller måtte kjenne til et forhold, er når partene ble avtalerettslig bundet. Det vil si at opplysninger som tilkommer etter dette tidspunktet, ikke er relevante.

Etter rettspraksis har det ingen betydning om opplysningene gis forut for kontraktsignering eller overtakelse. Det er tidspunktet for budaksept som er avgjørende.

Kjøper taper sin adgang til å gjøre gjeldende et forhold som en mangel ved eiendommen dersom han i forkant av avtaleinngåelsen kjente til omstendighetene som utgjør en mangel. Det er uten betydning hvordan kjøper har blitt kjent med forholdet, og dermed foreligger det ingen vesensforskjell mellom at kjøper har blitt kjent med opplysningen personlig, eller at det er opplyst om mangelen i verdi- og lånetaksten eller i en tilstandsrapport.

Videre er det tilstrekkelig at kjøper måtte forstå opplysningenes betydning som en mangel. Forutsetningen er imidlertid at kjøper forstod eller måtte forstå at forholdet kunne ha betydning for mangelspørsmålet. Det er selger som har bevisbyrden for at kjøper kjente eller måtte kjenne til et forhold.

Kjøpers kunnskap må gjelde «noko» ved eiendommen. Ordlyden favner vidt, og kan gjelde alle omstendigheter, enten det er tale om fysiske mangler, naborettslige- eller reguleringsmessige forhold.

Bestemmelsens annet ledd regulerer de tilfeller hvor kjøper i forkant av avtaleinngåelsen har undersøkt eiendommen, og hvor forhold som kjøper burde ha oppdaget i forbindelse med undersøkelsen, ikke i ettertid kan gjøres gjeldende som mangler. I praksis er det denne bestemmelsen som ofte kalles kjøpers undersøkelsesplikt. En typisk situasjon hvor undersøkelsen foretas i forkant av avtaleinngåelsen, er under visningen.

Avtalefrihet

Det gjelder avtalefrihet til å foreta undersøkelser, men det vil være av betydning for mangelsvurderingen hvorvidt selger har oppfordret interessenter til å undersøke eiendommen i forkant av inngivelse av bud. Nettopp derfor fremgår det som regel av salgsprospektene at interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, og gjerne sammen med fagkyndige.

Enten undersøkelsen foregår på visning eller om interessenten ser seg om på egenhånd, med eller uten nøkkel, så regnes det som en besiktigelse etter loven. Formen undersøkelsen foregår i, og konkrete omstendigheter for øvrig, vil ha betydning for vurderingen av hva en kjøper burde ha bli kjent med. Utgangspunktet for vurderingen er hva en normalt aktsom kjøper burde ha oppdaget ved den undersøkelsen som ble foretatt.

Codex Advokat Oslo AS besitter spisskompetanse i avhendingsloven. Ta kontakt med oss i dag for en samtale.

Vi bistår klienter over hele landet.

Ninja roede2020

Vi bistår deg i eiendomssaker

Vår eiendomsavdeling bistår private i forhold til feil eller mangler og arealavvik ved kjøp/salg av hus, hytter eller leiligheter. Våre advokater bistår også ved fradeling av tomt eller seksjonering av hus, leilighet eller annen eiendom. Vi bistår gjerne ved plan- og bygningssaker og tomtefeste.
Våre advokater