Husleieloven § 2-1: Overlevering og krav til husrommet
Tidspunktet for overlevering av husrommet er regulert i husleieloven § 2-1. Det følger av denne bestemmelsen at utleier skal stille husrommet med tilbehør til leietakers disposisjon til avtalt tid. Partene kan avtale fritt det tidspunktet som passer dem best.
Tidspunktet for overlevering kan enten være avtalt spesifikt med dato og klokkeslett, eller det kan fremgå av en tolkning av husleieavtalen. Et eksempel kan være at det er avtalt at leietaker skal betale leie fra og med 1. februar, i mangel av avtalt overleveringsdato er det nærliggende å anta at overleveringen også skal finne sted 1. februar.
Ring
22 93 38 50Husleieloven har for øvrig en deklaratorisk (fravikelig) bestemmelse, som legger til grunn at i de tilfeller der det ikke er avtalt, kan leietaker kreve å overta bruken av husrommet ved tredje månedsskifte etter at bindende avtale ble inngått.
Når har overleveringen funnet sted?
Partene står fritt til å avtale hvordan overlevering skal skje. Overlevering kan anses som skjedd når leietaker tar husrommet i bruk, eller fra en bestemt dato før leietaker faktisk fikk tilgang til husrommet. Dersom det ikke er avtalt mellom partene, legger loven opp til at overlevering anses som skjedd ved at leietaker har fått nøkler og tilgang til husrommet («uhindret atkomst til husrommet»).
Overlevering anses dermed ikke som gjennomført, dersom leietaker kun har fått nøkler, men ikke uhindret atkomst til husrommet. Det kan her tenkes tilfeller hvor forrige leietaker ikke har flyttet ut, eller at det er fysiske hindringer som medfører at leietaker ikke kan ta seg inn i husrommet.
Krav til husrommet
Tiden for mangelsbedømmelsen er overleveringstidspunktet og vurderingstemaet er husrommets tilstand på dette tidspunktet. Det foreligger mangel i de tilfeller hvor husrommet ikke er i samsvar med husleieavtalen. Partene kan dermed avtale fritt hvilken tilstand husrommet skal være i, både om det skal være ryddet og rengjort, samt krav til innretninger i rommet for øvrig. Dersom det ikke er avtalt, skal husrommet med tilbehør være ryddet og rengjort. Rengjort vil husrommet være så lenge det er foretatt vanlig hovedrengjøring.
I tillegg skal husrommet være i «vanlig god stand». Forutsetningene for og vurderingen av om husrommet er i vanlig god stand, er en sammenlikning av øvrige eksisterende husrom av liknende art som leies ut til tilsvarende leiesum. Det skal i den forbindelse sees hen til alder, beliggenhet og husleiens størrelse. Leietaker kan således, med mindre noe annet er avtalt, forvente at det elektriske anlegget fungerer og er lovlig og at inventaret ikke er ødelagt.
Videre skal husrommet, dersom ikke annet er avtalt, passe til de formål som tilsvarende husrom vanligvis blir brukt til. Husrommet skal oppfylle en viss standard i forhold til egenskaper. Husrommet skal samtidig også passe til de særlige formål som leietaker etter husleieavtalen skal bruke husrommet til.
Vanligvis er det ikke avtalt noe særlig hva gjelder de detaljerte spesifikasjoner til husrommet.
Ved tolkningen av husleieavtalen skal det, i tillegg til det som er avtalt skriftlig, tas utgangspunkt i alle øvrige opplysninger i forbindelse med leieforholdet. Herunder opplysninger gitt ved markedsføring, på visning eller i andre dokumenter som takstrapporter eller prospekter. Nevnte dokumenter vil som regel være en del av husleieavtalen, og danne utgangspunktet for vurderingen av partenes forventinger om tilstanden på husrommet. Dersom det ikke finnes holdepunkter for annet, skal vurderingen av husrommets tilstand tas på bakgrunn av husleielovens øvrige bestemmelser.
- Les mer om husleieloven her.
Codex Advokat Oslo AS besitter spisskompetanse i husleierett. Ta kontakt med oss i dag for en samtale.
Vi bistår klienter over hele landet.
