Tiltak i strandsonen - hvordan søker jeg dispensasjon?

Kommunal- og moderniseringsdepartementet besluttet i 2017 at bestemmelsen skulle vurderes annerledes enn tidligere. Dette innebærerikke en ny regel, men kun en endret oppfatning av hvordan regelen skal praktiseres.

Nå skal også bygge- og delingsforbudet gjelde der det foreligger reguleringsplaner, dersom reguleringsplanen ikke inneholder et plankart med inntegnet byggegrense mot sjøen.

I nye reguleringsplaner er det gjerne inntegnet byggegrenser og arealene innenfor disse er det derfor tillatt å bygge på. Eldre reguleringsplaner har som regel ikke en inntegnet grense.

Kommunene har forskjellige kommuneplaner som legger ulike føringer på de forskjellige områdene. Det er her ofte vedtatt en rekke begrensninger for de mest sårbare arealene.

For å kunne ha en enklere saksprosess hos myndighetene, har man delt opp landet i flere soner:

• Sone 1

Sonen er tett befolket og antatt som den mest sårbare sonen. Tillatelse til utbygging skal som utgangspunkt være vanskeligst her. Området dette gjelder er Oslofjorden, Oslo, Akershus, Østfold, Vestfold og Buskerud.

• Sone 2

Her er det noe lettere å få innvilget dispensasjon for utbygging i. Dette gjelder områdene Sørlandskysten, Rogaland, Hordaland, Møre- og Romsdal og Trøndelag.

• Sone 3

Området anses som minst sårbart for utbygging og gjelder Nordland, Troms og Finnmark.

Tiltak som er i strid med plan- og bygningsloven krever dispensasjon.

Selv om det er et generelt forbud mot bygging i strandsonen, foreligger det muligheter for å søke dispensasjon for å gjøre tiltak. Det er kommunen som er gitt myndighet til å behandle dispensasjonssakene.

Plan- og bygningsloven har en egen bestemmelse som lister opp vilkårene for å få dispensasjon.

Det er to vilkår som må være oppfylt for å få dispensasjon:

1. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt.
2. Fordelene ved å gi dispensasjon må være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.

Det er tiltakshaver (den som søker om dispensasjon) som selv må begrunne hvorfor han bør få dispensasjon fra byggeforbudet. Det er svært viktig at man gjør en grundig jobb med begrunnelsen.

Når det gjelder begrunnelsen for at fordelene ved å gi dispensasjon må være klart større enn ulempene, kan en rekke forhold spille inn ved denne vurderingen. I tillegg har plan- og bygningsmyndighetene et visst rom for skjønn, men det er grenser for myndighetenes skjønn. Et eksempel er usaklig forskjellsbehandling.

Bygging av mindre tiltak i strandsonen er også omfattet av byggeforbudet i plan- og bygningsloven, selv om disse tiltakene kan settes opp andre steder uten søknad.

Dette kan for eksempel være:

• Boder
• Tilbygg
• Terrasser

Inngjerdinger eller andre tiltak som hindrer fri ferdsel eller øker privatiseringen, er det som hovedregel ikke anledning til å foreta.

Dersom reguleringsplanen ikke åpner for brygger, er det et generelt byggeforbud. Kommuneplanen kan ofte ellers gi veiledning til rammene. For enklere brygger kan hjemmelshaver som regel stå som ansvarlig søker. Prosjekteringen og utføringen må likevel ofte utføres av private aktører.

Ved etablering av sandstrand eller reparasjon av eksisterende sandstrand, kreves det i mange kommuner at private aktører påtar seg ansvaret for søknaden.

Graving i strandsonen kan være nødvendig i forbindelse med for eksempel utskifting av vann- og kloakkledninger. Også etablering av sjøvarmeanlegg krever byggesøknad og dispensasjon.

En søknad om graving i strandsonen skal også vurderes ut fra forurensningsmessige følger av tiltaket, sammenholdt med de fordeler og ulemper tiltaket for øvrig medfører.

Våre advokater vil bistå med å kartlegge hvilke forhold som må medtas i din dispensasjonssøknad.

Som utgangspunkt vil det være lettere å få dispensasjon der det allerede er etablert et bygg eller et bryggeanlegg, eller i områder som i hovedsak er regulert til dette.

I mange tilfeller vil bygging i strandsonen være enklere dersom bygget er en erstatning for et tidligere bygg som er i en slik tilstand at det ikke går an å bo i/bruke.

Til tross for et strengt lovverk, foretas det stadig bygging i strandsonen. Grunnen til dette er at det blant annet føres en liberal dispensasjonspraksis.

Tall fra Statistisk sentralbyrå viser at 85% av dem som søker, får innvilget dispensasjon. Dersom det er gitt flere dispensasjoner i tilsvarende saker tidligere, taler dette for innvilgelse av dispensasjon.

Dispensasjonssøknader kan ofte være kompliserte å utarbeide og et godt tips til lekpersoner er derfor å søke veiledning hos en advokat.

I enkelte tilfeller kan det være lurt å la seg bistå av advokat ved oppløsning av sameiet for å påse at dette blir riktig og at man får det sluttresultatet som var formålet med å komme seg ut av sameiet. Vi i Codex Advokat kan bistå deg med hele prosessen eller deler av denne.

Vi bistår deg med:

• Vurdering av hvorvidt vilkårene for å gi dispensasjon er oppfylt.
• Utarbeidelse og innsendelse av dispensasjonssøknad.
• Å innhente relevante vedlegg, eller gi innspill til hvilke dokumenter som bør medtas.
• Å foreta korrespondanse med kommunen etter at søknaden er sendt inn, ikke sjeldent er det slik at kommunen etterspør ytterligere opplysninger etter at søknaden er mottatt.
• Å klage dersom søknaden ikke blir innvilget.

Vi bistår klienter over hele landet.