Uforpliktende og konfidensielt

Det er uforpliktende å ta kontakt med oss

Vi er landsdekkende

Vi tar oppdrag i hele Norge

Spesialiserte advokater

Vi er 80 ansatte innen privat og bedrift

Vi er landsdekkende

Dette bør du vite før du sender inn en byggesøknad

Dersom du planlegger et byggeprosjekt er det en fordel å kjenne til gjeldende reguleringer i plan- og bygningsloven samt gjeldende byggesaksforskrift. Av hensyn til en bærekraftig utvikling må et byggeprosjekt ofte starte med en byggesøknad til kommunen.

I denne artikkelen får du vite mer om:

Overordnet hensyn bak lovverket

For å ivareta hensynet til en bærekraftig utvikling, er det nødvendig å etterse at byggesaker blir utført på en forsvarlig måte. Det vil si i tråd med lov, forskrift og planvedtak. Dette er grunnen til at man ofte har søknadsplikt til kommunen ved påtenkte byggeprosjekter. Kommunen må i sin tur gi tillatelse til å utføre byggeprosjektet før igangsettelse.

Hvilke tiltak er søknadspliktige?

Hvorvidt man må sende en byggesøknad eller ikke, er avhengig av byggeprosjektets påvirkning på offentlige interesser og de nære omgivelsene.

Plan- og bygningsloven angir en konkret liste over tiltak som er søknadspliktige. Dette omfatter blant annet;

  • oppføring
  • tilbygging
  • påbygging
  • underbygging
  • plassering
  • eventuelt varig endring eller vesentlig reparasjon
  • bruksendring
  • vesentlig utvidelse- eller endring av tidligere drift
  • riving eller fasadeendring av bygning, konstruksjon eller anlegg.

Videre omfatter det oppføring, endring eller reparasjon av bygningstekniske installasjoner, oppdeling eller sammenføyning av bruksenheter i boliger, samt annen ombygging som medfører fravikelse av bolig, plassering av midlertidige bygninger, konstruksjoner eller anlegg, vesentlig terrenginngrep og anlegg av vei, parkeringsplass og landingsplass.

Er det nødvendig med ansvarlig søker i en byggesøknad?

En ansvarlig søker er gjerne et kvalifisert foretak som skal håndtere hele byggesaksprosessen fra start til slutt. Dette innebærer blant annet å utforme en komplett byggesøknad.

Som hovedregel skal alle søknadspliktige tiltak som nevnt ovenfor håndteres av et ansvarlig foretak.

Unntak omfatter likevel blant annet mindre tiltak på bebygd eiendom, alminnelige driftsbygninger i landbruket samt midlertidige bygninger, konstruksjoner eller anlegg som ikke skal plasseres for lengre tidsrom enn 2 år, og andre mindre tiltak som etter kommunens skjønn kan forestås av tiltakshaver. Unntakene har til formål å lempe kravet om ansvarlig foretak der dette ikke er hensiktsmessig.

Hva skal byggesøknaden inneholde?

Det viktigste ved søknaden er at den gir opplysninger som er nødvendige for at kommunen skal kunne gi tillatelse. Søknaden skal først og fremst være skriftlig og signert av tiltakshaver og søker. Ved bruk av elektronisk søknad skal ansvarlig søker kunne dokumentere tiltakshavers underskrift dersom kommunen krever det.

Videre må søknaden vise inndelingen av ansvarsområdene mellom disse. Dersom tiltakshaver er ansvarlig søker er det tilstrekkelig med tiltakshavers underskrift. Videre sløyfes inndeling av ansvarsområder dersom tiltakshaver er ansvarlig søker.

Øvrig nødvendig informasjon omfatter;

  • informasjon om eventuell eiendom og eksisterende bebyggelse som berøres av tiltaket
  • beskrivelse av tiltakets art, størrelse og utnyttingsgrad
  • ivaretakelse av visuelle kvaliteter
  • samt minsteavstand til annen bebyggelse, kraftlinjer, vei, vann- og avløpsledninger

I tillegg må det opplyses om hvorvidt det er behov for dispensasjon. Videre må det redegjøres for gjennomføringsplanen, og hvorvidt naboer er varslet på forhånd.

Nærmere om dispensasjonssøknad

I de tilfeller der tiltakshaver ønsker å fravike kommunens reguleringsplan, kommuneplan eller kommunedelplan, må det søkes om dispensasjon for å bygge i strid ved de vedtatte planbestemmelsene.

Dette kan dreier seg om ønsket om å bygge på et område som for eksempel er regulert som landbruks-, natur- og friluftsområder (LNF-område). En dispensasjon endrer altså ikke planbestemmelsen for området, men gir kun tillatelse til å fravike planen for den konkrete byggesaken.

Dispensasjonssøknaden skal være grunngitt, og naboer skal varsles. Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.

Hvilke tiltak er unntatt fra søknadsplikten?

Det er en rekke tiltak som det ikke er pålagt å søke om før igangsettelse. Dette er tiltak som er for små til at det er nødvendig å søke om tillatelse før bygging. Det er likevel viktig å merke seg at disse tiltakene må overholde lokale arealplaner, samt gjeldende lover og forskrifter. Kommunene har også frihet til å unnta visse mindre tiltak fra søknadsplikten, så det kan være lurt å undersøke dette med kommunen på forhånd.

Av tiltak som innebærer oppføring, endring, fjerning, rivning og opparbeidelse, er det søknadsfritak for frittliggende bygning på bebygd eiendom som ikke skal brukes til beboelse, og som verken har et samlet bruksareal (BRA) eller bebygd areal (BYA) på over 50 m².
Mønehøyden skal ikke være over 4 meter og gesimshøyde ikke over 3 meter. Videre gjelder det tilbygg som ikke inneholder rom til varig opphold eller beboelse, og som verken har et samlet bruksareal (BRA) eller bebygd areal (BYA) på over 15 m². Tilbygget må her være understøttet og kan ikke overstige to etasjer eller plan på det eksisterende byggverket. Frittliggende byggverk som er knyttet til drift av jordbruks-, skogbruks- eller reindriftsområder, og som verken har et samlet bruksareal (BRA) eller bebygd areal (BYA) på over 15 m², omfattes også av unntaket så lenge bygningen kan oppføres i én etasje og ikke underbygges med kjeller.

Av tiltak som settes i gang i allerede eksisterende byggverk, er det søknadsfritak for;

  • ikke-bærende vegg innenfor en branncelle eller et lydområde
  • reparasjon av bygningstekniske installasjoner
  • installering, endring og reparasjon av våtrom i eksisterende byggverk innenfor en bruksenhet eller branncelle
  • installering, samt endring og reparasjon av ildsted i eksisterende byggverk innenfor en bruksenhet eller branncelle

Av mindre tiltak utendørs er det blant annet søknadsfritt å oppføre skjermvegg med høyde på inntil 1,8 meter og lengde inntil 10 meter. Veggen kan være frittstående eller forbundet med bygning, og avstanden til nabogrense skal ikke være mindre enn 1 meter, innhegning mot vei med inntil 1,5 meter høyde, og skilt- og reklameinnretning inntil 3,0 m² som monteres flatt på vegg. Unntaket omfatter likevel ikke montering av flere skilt- og reklameinnretninger på samme fasade.

Videre er det søknadsfritt å oppføre mindre forstøtningsmur på inntil 1 meter høyde og avstand fra nabogrense på minst 1 meter eller forstøtningsmur på inntil 1,5 meter høyde og avstand fra nabogrense på minst 4 meter.

Det er også søknadsfritt å foreta mindre fylling eller planering av terreng så lenge tiltaket ikke fører til mer enn 3 meter avvik fra opprinnelig terrengnivå i spredtbygd strøk, eller 1,5 meter avvik fra opprinnelig terrengnivå i tettbygd strøk. På eiendom for rekke- eller kjedehus o.l. med tett bebyggelse, må avviket ikke være mer enn 0,5 meter fra opprinnelig terrengnivå. Avstand fra fyllingsfoten til nabogrense må være minst 1 meter.

Selv om hvert enkelt tiltak i seg selv er lite nok til å være unntatt søknadsplikten, så kan flere mindre tiltak samlet sett utgjøre søknadsplikt. I slike tilfeller kan det vært lurt å forhøre seg med kommunen før man setter i gang.

Hva koster det å søke om byggetillatelse, og hvor lang er behandlingstiden?

Saksbehandlingsgebyr og eventuelle tilleggsgebyrer kan bestemmes av hver enkelt kommune. Dette kan undersøkes nærmere på kommunens hjemmeside. Saksbehandlingstiden varierer med type tiltak. Behandlingstiden for byggesøknader varierer fra 3-12 uker, men kortere og lengre behandlingstid kan også forekomme. Dersom søknaden i første omgang er mangelfull, må opp til 12 ukers behandlingstid medregnes. Det samme gjelder ved dispensasjonssøknader.

Få bistand i byggesaker

Våre advokater er eksperter på plan- og bygningsrett, og kan hjelpe deg med de spørsmål du måtte ha.

Lovverket stiller mange konkrete krav til byggesaker. Det er likevel en rekke skjønnsmessige krav som det kan være utfordrende å forstå rekkevidden av. Det kan derfor være lønnsomt å søke veiledning hos advokat. Advokatene i Codex har inngående kjennskap til byggesaker.

«Codex Advokat Oslo AS har bidratt i vesentlig grad til å løse en eiendomssak for oss på en meget god måte for alle parter. Vi har opplevd profesjonell bistand og aktiv oppfølging i hele prosessen.»

M. Næss

Vi bistår klienter over hele landet.

Vi bistår deg i eiendomssaker

Vår eiendomsavdeling bistår private i forhold til feil eller mangler og arealavvik ved kjøp/salg av hus, hytter eller leiligheter. Våre advokater bistår også ved fradeling av tomt eller seksjonering av hus, leilighet eller annen eiendom. Vi bistår ved plan- og bygningssaker og tomtefeste.

Kontakt våre advokater

Fyll ut skjemaet eller ring 22 93 38 50

•   Vi er landsdekkende
•   Det er uforpliktende å ta kontakt med oss
•   Din henvendelse vil bli behandlet konfidensielt
•   Det løper ingen kostnader før vi har en avtale om det

Usikker på om du trenger bistand? Kontakt oss likevel, så skal vi se om vi kan hjelpe deg med din sak.