Utbyggingsavtaler

Hvorfor lage en utbyggingsavtale?

Kommunene har ansvaret for de overordnede planene som kommuneplaner, delplaner, områdereguleringsplaner og planprogram som beskriver utformingen av offentlig infrastruktur og utforming av offentlige rom. Disse planene gir imidlertid ingen føringer om hvem som skal bygge ut og hvem som skal finansiere de enkelte tiltakene. Det kan derfor bestemmes i en utbyggingsavtale. Utbyggingsavtaler gir kommuner en aktiv rolle i tilrettelegging og gjennomføring av utbyggingsprosjekter.

Utbyggingsavtalens funksjon

En utbyggingsavtale inngås for å sikre kvalitet i nye utviklingsområder og ved fortetting av eksisterende byområder, ved at nødvendig offentlig infrastruktur sikres finansiert og opparbeidet til rett tid. Utbyggingsavtaler bidrar til at utbygging skjer med grunnlag i det som er nedfelt i kommunens overordnede politiske planer. Utbyggingsavtaler sikrer også nødvendig økonomisk bidrag fra utbygger til kommunal infrastruktur, eller etter avtale at utbygger selv står for hele eller deler av infrastrukturen i et nytt boligområde.

Lovregulering og definisjon

Stortinget vedtok i 2005 en lovregulering av utbyggingsavtaler som i dag reguleres av plan- og bygningslovens kap. 17. Med utbyggingsavtaler menes i loven en «avtale mellom kommunen og grunneier eller utbygger om utbygging av et område, som har sitt grunnlag i kommunens planmyndighet etter plan- og bygningsloven og som gjelder gjennomføring av kommunal arealplan».

Utgangspunktet for lovforslaget er at avtalene kan være et viktig og velfungerende verktøy ved utbygging, samtidig som det er viktig å hindre bruk av press fra kommunene og urimelige avtaler. Lovreglene skal sette klare rammer for hva som kan avtales og dermed sikre forutberegnelighet både for utbyggere og kommunens innbyggere.

Det er to hovedkriterier som må oppfylles for at avtaler omfattes av lovens bestemmelser om utbyggingsavtaler. Avtalen må angi en bestemt løsning for innholdet eller gjennomføringen av en kommunal arealplan, og/eller forutsette bidrag for å gjennomføre krav satt i kommunal arealplan. For avtaler som ikke omfattes av én eller begge av disse kriteriene, gjelder ikke bestemmelsene om utbyggingsavtaler. En avtale som gjelder gjennomføring av arealplaner i kommunen, ligger altså i kjernen av lovens virkeområde for utbyggingsavtaler.

Kommunalt vedtak

Før kommunen kan starte forhandlinger om en utbyggingsavtale, må kommunen fatte vedtak i kommunestyret som angir kommunens forutsetninger for inngåelse av utbyggingsavtaler som ledd i gjennomføring av en aktuell plan eller et prosjekt. Vedtaket fra kommunestyret er grunnlag for forhandlingene, men den endelige avtalen må ikke inneholde alle elementer eller kostnader vedtaket bestemmer. Vedtaket skal angi i hvilke tilfeller utbyggingsavtalen er en forutsetning for utbygging. I tillegg skal vedtaket synliggjøre kommunens forventninger til avtalen.

Innholdet i utbyggingsavtaler

En utbyggingsavtale kan gjelde forhold som kommunen har gitt bestemmelser om i arealdelen til kommuneplan, reguleringsplan eller bebyggelsesplan. Avtalen kan eksempelvis regulere antallet boliger som kan oppføres i et utbyggingsområde, største og minste boligstørrelse, områder avsatt til friareal og rekreasjon, og nærmere krav til bygningers utforming der det er hensiktsmessig. Avtalen kan også regulere og/eller sette vilkår for at grunneier eller utbygger skal besørge eller bekoste tiltak som er nødvendig for gjennomføringen.

Loven stiller et krav om forholdsmessighet som innebærer at den innsats utbygger yter, ikke skal finansiere annet enn den forholdsmessige delen utbyggingen innebærer i forhold til omgivelsene. Eksempelvis kan ikke kommunen sette som vilkår at utbedringen av et veikryss til en ny rundkjøring i tilknytning til utbyggingen skal gjennomføres og bekostes av utbygger. Det kan heller ikke avtales at grunneier eller utbygger skal bekoste sosial infrastruktur som eksempelvis skoler, barnehager, sykehjem eller lignende. Dette må kommunen sørge for at blir gjennomført på annen måte. Kommunen kan vedta rekkefølgebestemmelser som sikrer at sosial infrastruktur blir utbygget før eller samtidig med annen områdeutbygging.

Avtale om anleggsbidrag

Ved utbygging av boligfelt kan tilliggende infrastrukturkostnader, så som vei, vann- og avløp, grøntareal, fjernvarme mv., utgjøre en betydelig andel av utviklingskostnadene. I boligprosjekter har ikke utbygger fradragsrett for merverdiavgift på byggekostnadene, da salg av boliger ikke er avgiftspliktig virksomhet. I slike tilfeller kan det avtales at kommunen skal stå for anskaffelsen av infrastrukturen, ved at kommunen som byggherre inngår kontrakt med utførende entreprenør om infrastrukturleveransen. Utbygger overfører da et anleggsbidrag til kommunen som dekker hele eller deler av infrastrukturkostnadene. Utbyggingsavtaler med anleggsbidragsmodellen benyttes ofte og gir mer infrastruktur for investeringen.

Avtaleprosessen

Kommunen skal kunngjøre oppstart av forhandlinger om utbyggingsavtaler. Det samme gjelder ved eventuelle endringer i en inngått utbyggingsavtale. Kommunen kan ikke inngå bindende utbyggingsavtaler om et område før arealplanen for området er vedtatt.

Forslaget til utbyggingsavtale skal legges ut til offentlig ettersyn i 30 dager dersom avtalen går ut over det som kommunen ensidig kan pålegge utbygger gjennom planbestemmelser. Utbyggingsavtalen skal også kunngjøres når den er inngått. Lovens ordning her legger vekt på offentlighet og åpenhet i avtaleprosessene.

En viktig side ved utbyggingsavtaler er at forhandlingene skjer i nær sammenheng med kommunenes rolle som plan- og bygningsmyndighet. Det er kommunen som har ansvaret for at reglene om offentlighet i lovbestemmelsene blir fulgt.

Oppstartsmøte

Oppstartmøte med kommunen kan gjennomføres før planarbeidet påbegynnes. Formålet med oppstartmøtet er å avklare forutsetninger for planarbeidet og realisering av planer, samt danne grunnlag for en god planprosess. I oppstartsmøtet bør spørsmål rundt utbyggingsavtaler drøftes, både behovet for utbyggingsavtale, hvilke føringer som ligger i kommunes vedtak om forutsetninger for avtalen, innholdet i en avtale og hvordan forhandlingene og planprosessen kan gjennomføres.

Loven legger opp til et samarbeid som har som mål å få til gode avtaler og gode prosjekter. Eksempel på utbyggingsavtale kan du få ved å kontakte Codex Advokat.

Vi bistår klienter over hele landet.