Rett til bruk av eierseksjon

Hva er en eierseksjon?

Rettsreglene knyttet til eierseksjonssameier reguleres av eierseksjonsloven av 23.mai 1997. Eierseksjonssameier foreligger i de tilfeller der flere eier en bygning på en felles tomt, og der hver av sameierne har en enerett, også kalt råderett, til bruk av en leilighet (seksjon/bruksenhet) i bygningen.

Det er ikke adgang til å avtale andre sameieformer for fast eiendom enn det som følger av eierseksjonsloven. Hovedregelen er at det heller ikke kan avtales noe annet, sameierne imellom, enn det som fremkommer av loven. Kun i unntakstilfeller, som da i så fall fremgår av bestemmelser i loven, kan andre løsninger avtales.

Hver seksjonseier har enerett til å bruke sin seksjon. Det vil si at seksjonseieren i utgangspunktet har rett til å gjøre hva som helst med sin egen seksjon. Dette gjelder likevel bare så langt bruken ikke medfører noen ulempe for de øvrige sameierne, samt at den enkelte sameier må oppfylle de plikter som fremgår av eierseksjonsloven.

Ettersom det ikke er noen rettslig sammenheng mellom bruken av eierseksjonen og selve eiendoms-retten, er muligheten for utleie bedre enn i for eksempel borettslag. Utleie kan alltid foretas med mindre noe annet følger av sameiets vedtekter.

Som seksjonseier må man på den annen side sørge for forsvarlig vedlikehold av sin egen seksjon. Så lenge seksjonen er vedlikeholdt, står man fritt til å pusse opp eller ominnrede seksjonen slik man selv ønsker.

Formål og fellesarealer

Som seksjonseier kan man videre benytte seg av sameiets fellesarealer, for det formålet de vanligvis brukes til. Over tid kan sameiet endre bruken av fellesarealene etter forholdene. For eksempel kan tørkeloftet bli besluttet solgt ut som en egen seksjon, eller at hagen i bakgården gjøres om til parkering.

Hvis sameiet ønsker å endre bruken av seksjonen fra boligformål til næringsformål, eller omvendt, må endringen reseksjoneres. For at endringen av formålet skal være lovlig, må den vedtas av sameierne med minst to tredjedels flertall før det sendes inn en endringssøknad til kommunen. En fastsettelse av hva næringsseksjonen kan benyttes til, kan vedtektsfestes ved nærmere bestemmelser. For eksempel kan sameiet beslutte at seksjonen kan benyttes til kontor eller frisør, men ikke til kafé. Hvis det er vedtektsfestet slike begrensninger i bruken, anses dette som en heftelse på seksjonen. Denne heftelsen kan tinglyses og den får dermed rettsvern overfor tredjepersoner, herunder eventuelle senere kjøpere av seksjonen.