Hva er en eierseksjon?

Rettsreglene knyttet til eierseksjonssameier reguleres av eierseksjonsloven av 16.juni 2017 nr 65. Eierseksjonssameier foreligger i de tilfeller der flere eier en bygning på en felles tomt, og der hver av sameierne har en enerett, også kalt disposisjonsrett, til bruk av en leilighet (seksjon/bruksenhet) i bygningen.

Les mer om endringer i eierseksjonsloven her.

Det er ikke adgang til å avtale andre sameieformer for fast eiendom enn det som følger av eierseksjonsloven. Hovedregelen er at det heller ikke kan avtales noe annet, sameierne imellom, enn det som fremkommer av loven. Kun i unntakstilfeller, som da i så fall fremgår av bestemmelser i loven, kan andre løsninger avtales.

Hver seksjonseier har enerett til å bruke sin seksjon. Det vil si at seksjonseieren i utgangspunktet har rett til å gjøre hva som helst med sin egen seksjon. Dette gjelder likevel bare så langt bruken ikke medfører noen ulempe for de øvrige sameierne, samt at den enkelte sameier må oppfylle de plikter som fremgår av eierseksjonsloven.

Ettersom det ikke er noen rettslig sammenheng mellom bruken av eierseksjonen og selve eiendomsretten, er muligheten for utleie bedre enn i for eksempel borettslag. Utleie kan alltid foretas med mindre noe annet følger av sameiets vedtekter. Det er likevel nylig foretatt lovendringer i eierseksjonsloven som innskrenker retten til korttidsutleie. Endringen innebærer at det ikke er adgang til å drive korttidsutleie i mer enn 90 døgn i strekk. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Begrensningen gjelder likevel ikke utleie av deler av boenheten, for eksempel et tomt, eller vederlagsfritt utlån. Grensen på 90 dager kan fravikes, og settes til 60 eller 120 dager. En slik beslutning krever likevel et flertall på minst to tredeler av de avgitte stemmene på årsmøtet. Lovendringen har til hensikt å skape et best mulig bomiljø.

Som seksjonseier må man på den annen side sørge for forsvarlig vedlikehold av sin egen seksjon. Så lenge seksjonen er vedlikeholdt, står man fritt til å pusse opp eller ominnrede seksjonen slik man selv ønsker.

Formål og fellesarealer

Som seksjonseier kan man videre benytte seg av sameiets fellesarealer, for det formålet de vanligvis brukes til, og til annet som er i samsvar med tiden og forholdene. Over tid kan sameiet endre bruken av fellesarealene etter forholdene. For eksempel kan tørkeloftet bli besluttet solgt ut som en egen seksjon, eller at hagen i bakgården gjøres om til parkering.

Hvis sameiet ønsker å endre bruken av seksjonen fra boligformål til næringsformål, eller omvendt, må sameiet reseksjoneres. For at endringen av formålet skal være lovlig, må den vedtas av sameierne med minst to tredels flertall, samt at det må innhentes samtykke fra alle som har pant^​ i de seksjonene endringen gjelder, før det sendes inn en endringssøknad til kommunen. En fastsettelse av hva en næringsseksjon kan benyttes til, kan vedtektsfestes ved nærmere bestemmelser. For eksempel kan sameiet beslutte at seksjonen kan benyttes til kontor eller frisør, men ikke til kafé. Hvis det er vedtektsfestet slike begrensninger i bruken, anses dette som en heftelse på seksjonen. Denne heftelsen kan tinglyses og den får dermed rettsvern overfor tredjepersoner, herunder eventuelle senere kjøpere av seksjonen.

Få advokatbistand

Det kan ofte være utfordrende å komme til enighet med andre seksjonseiere om bruken av boenhetene. Et godt tips er derfor å søke veiledning hos advokat. Codex Advokat Oslo AS har flere advokater med inngående kjennskap til eierseksjonsloven.