Reseksjonering: Slik går du frem [Guide]

Eiendom reseksjonering

Ønsker du å reseksjonere eiendommen eller er i tvil om du må reseksjonere? Dersom én eller flere sameiere i et eierseksjonssameie ønsker å endre fordelingen av areal eller gjøre andre bruksendringer etter at eiendommen er seksjonert, må man reseksjonere.
Nedenfor finner du svar på de vanligste spørsmålene knyttet til reseksjonering.

21/01/2022

Hva er reseksjonering?

[Definisjon]: En reseksjonering er en formell og juridisk omgjøring av en eiendom som allerede er seksjonert.

ⓘ 
En reseksjonering er en omgjøring av en allerede seksjonert eiendom.

Rollen til en advokat er å veilede og foreta selve prosessen med reseksjonering, slik at du kan være trygg på at alt blir gjort riktig og at det gir best mulig resultat.

Dersom man ønsker å gjøre endringer i seksjonens areal og bruksområde, må man reseksjonere. Reseksjonering anvendes også ved sammenslåing av to eller flere seksjonerte boenheter eller av hele eierseksjonssameier.

Når må du reseksjonere?

[Eksempler] på endringer som krever reseksjonering er:

  • Sammenslåing av seksjoner.
  • Deling av seksjoner.
  • Dersom man ønsker å endre bruken av en seksjon, for eksempel omgjøring fra kontor til bolig.
  • Omfordeling av parkeringsplasser, lofts- eller kjellerboder.
  • Innlemming av deler av fellesarealet i en enkelt seksjon.

Dersom man ønsker å reseksjonere allerede når det foreligger rammetillatelse, men før igangsettingstillatelse, kan dette bare gjøres når det etablerers ny(e) seksjon(er).

Dersom man ønsker å slå sammen to eller flere eierseksjonssameier, må man også reseksjonere.

Kommunen har i visse tilfeller rett til å pålegge reseksjonering av seksjoner. Dette er i tilfeller hvor seksjonen ble seksjonert før den var ferdig bygd, og det i etterkant viser seg at det er avvik av betydning mellom det som er seksjonert og den ferdige bruksenheten. Kommunen pålegger i slike tilfeller reseksjonering slik at seksjonen stemmer overens med virkeligheten.

ⓘ 
Slik hjelper våre advokater deg

Sammen med deg utformer advokaten en solid søknad om reseksjonering, skreddersydd til deres behov.

9 vilkår for å kunne reseksjonere en eiendom:

  1. Hver seksjon har enerett til å bruke en bruksenhet.
  2. Hver seksjon har en fast sameiebrøk.
  3. Bruksenhetens hoveddel er en klart avgrenset og sammenhengende del av en bygning og har egen inngang.
  4. Alle boligseksjoner er en lovlig etablert boenhet etter plan- og bygningsloven og har kjøkken, bad og WC i bruksenhetens hoveddel.
  5. Det er avsatt tilstrekkelig parkeringsareal til å sikre det antallet parkeringsplasser som følger av byggetillatelsen.
  6. Alle bruksenhetene omfattes av seksjoneringen.
  7. Seksjoneringen omfatter kun én grunneiendom, festegrunn eller anleggseiendom.
  8. Det er fastsatt om den enkelte seksjon skal brukes til bolig eller næring og bruksformålet er i samsvar med arealplanformålet eller annen bruk det er gitt tillatelse til.
  9. Arealer som andre seksjonseiere trenger tilgang til, og arealer som etter plan- og bygningsloven er avsatt til felles uteoppholdsareal, må seksjoneres til fellesareal.

Krav om samtykke ved reseksjonering

Reseksjonering av én eller flere seksjoner krever samtykke fra styret når denne medfører at nye fellesarealer opprettes og når nye seksjoner opprettes slik at det blir en økning av det samlede stemmetall i sameiet.

Dersom man ønsker å endre bruksenhetens formål fra boligformål til næringsformål eller omvendt, må årsmøtet gi sitt samtykke.

Ved reseksjonering av én eller flere seksjoner, både hva gjelder størrelsen på arealet og bruksformålet, må de som har tinglyst pant i de seksjonene det gjelder ha gitt sitt samtykke til reseksjoneringen.

ⓘ 
Slik hjelper våre advokater deg

Våre advokater bistår deg med å kartlegge de krav til samtykke som gjelder i ditt tilfellet ved en reseksjonering.

Hva koster reseksjonering?

Kommunen kan fastsette et seksjoneringsgebyr for å behandle reseksjoneringssøknaden / reseksjoneringsbegjæringen.

Gebyret kan ikke være høyere enn de nødvendige kostnadene kommunen har med slike saker, med andre ord må et selvkostprinsipp legges til grunn ved gebyrfastsettelsen.

I tillegg kan kommunen kreve gebyr for oppmålingsforretning når utendørsareal skal måles opp som en del av reseksjoneringen.

Ovennevnte innebærer at gebyrene vil kunne variere noe fra kommune til kommune. Ofte vil reseksjoneringssøknadens omfang, samt hvorvidt det er nødvendig for kommunen å foreta en befaring, spille inn på kostnaden.

Gebyrene for saksbehandlingen vil normalt ligge på inntil 5.000,- kroner.

Gebyret for oppmålingsforretningen vil ligge på ca. 30.000,- kroner og oppover, avhengig av utendørsarealets størrelse.

Tinglysingsgebyret hos Kartverket er kr 585 for papirbasert tinglysing og kr 540 for elektronisk tinglysing (2021).

ⓘ 
Slik hjelper våre advokater deg

Våre advokater bistår deg med kartlegging av kostandene ved en reseksjonering slik at reseksjoneringen blir gjort billigst mulig.

Slik søker du om reseksjonering

Ved reseksjonering skal det sendes inn en søknad om reseksjonering til den aktuelle kommunen eiendommen befinner seg i. Søknaden er et standardskjema som er fastsatt av kommunal- og næringsdepartementet.

– Søknaden skal i tillegg ha minst følgende vedlegg:

  • Situasjonskart over eiendommen.
  • Plantegninger for seksjonene som endres.
  • Den eksisterende tinglyste seksjoneringssøknaden.
  • Bekreftelse på at eventuell panthaver med tinglyst pant har samtykket til reseksjoneringen.

– Etter at du har levert søknad til reseksjonering

Søknaden om reseksjonering vurderes av plan- og bygningsetaten, som sjekker om den er i overensstemmelse med gjeldende lover og regler.

Dersom søknaden godkjennes sendes den til Statens kartverk for tinglysing. Deretter sendes dokumentene tilbake til søker sammen med matrikkelbrev og faktura.

Ved reseksjonering av utearealer må man gjennomføre en oppmålingsforretning før dokumentene kan sendes til tinglysning.

ⓘ 
Slik hjelper våre advokater deg

Våre advokater vil kunne bistå med å utarbeide søknad om reseksjonering og innhente relevant dokumentasjon.

Problemer ved reseksjonering

– Betaling av dokumentavgift ved reseksjonering

Når grunnbokshjemmelen til fast eiendom overføres fra en person til en annen, skal det betales dokumentavgift.

Dette betyr at det må betales dokumentavgift dersom reseksjoneringen medfører at en seksjon får en høyere sameiebrøk enn før reseksjoneringen.

Medfører reseksjoneringen en tilføyelse av areal uten at sameiebrøken i sameiet endrer seg, skal man altså ikke betale dokumentavgift.

Det skal kun betales dokumentavgift av verdien på den eiendomsmassen som overføres.

– Hvem som må samtykke og undertegne reseksjoneringssøknaden

En reseksjonering kan innebære flere typer endringer. Dette kan være utvidelse, sammenslåing eller bruksendring.

Ut fra hva som konkret skal gjøres ved reseksjoneringen, kan det være krav om samtykke og undertegning fra styret i sameiet, årsmøtet, berørte seksjonseiere samt panthavere med tinglyst pant i de aktuelle seksjonene. Her finnes det mange former for endringer, og disse kan også forekomme i kombinasjon.

Det er viktig å undersøke at man har innhentet nødvendige undertegnelser eller samtykke for reseksjoneringen.

– Heftelser og rett til hjemmel for nyopprettede seksjoner

Når seksjoner opprettes ved reseksjonering, kan dette skje på mange forskjellige måter.

Et typetilfelle er eksempelvis når en seksjon deles i to. Når en seksjon deles i to, vil den som hadde hjemmelen til den opprinnelige seksjonen få hjemmelen til begge de nyopprettede seksjonene. Eventuelle heftelser som hvilte på den opprinnelige seksjonen, vil også overføres til de nye seksjonene.

ⓘ 
Slik hjelper våre advokater deg

Når du velger å reseksjonere så vil våre advokater veilede deg gjennom hele prosessen, og du vil ha en erfaren advokat som støttespiller for hva som vil lønne seg i ditt tilfelle.

Skal du klage over reseksjoneringsvedtak?

Et avslag på en søknad om reseksjonering kan påklages til Fylkesmannen. Det er kun søkeren som kan klage over et avslag.

Klagefristen er tre uker regnet fra og med søkeren ble kjent med vedtaket.

Også et vedtak om at reseksjonering innvilges, kan påklages til Fylkesmannen innen ovennevnte frist på tre uker. I et slikt tilfelle vil alle som leier en bolig eller et lokale i eiendommen ha klagerett.

Ettersom disse personene ikke blir underrettet om vedtaket, løper klagefristen på tre uker fra det tidspunkt vedkommende har fått eller burde ha skaffet seg kjennskap til vedtaket.

Klagefristen er imidlertid aldri lenger enn tre måneder etter at reseksjoneringsvedtaket ble truffet.

ⓘ 
Slik hjelper våre advokater deg

Våre advokater vil bistå deg med råd og avklaringer ved en eventuelt avslag på reseksjonering.

Hva gjør vi for deg?

I enkelte tilfeller kan det være lurt å la seg bistå av advokat ved reseksjonering for å påse at denne blir riktig og at man får det sluttresultatet som var formålet med reseksjoneringen. Vi i Codex Advokat kan bistå deg med hele prosessen eller deler av denne.

Dette kan våre eiendomsadvokater bistå deg med:

  • Vi vurderer hvorvidt vilkårene for å reseksjonere en eiendom er oppfylt.
  • Du vil få bistand med utarbeidelse og innsendelse av reseksjoneringssøknad.
  • Du vil få bistand ved innhenting av relevante vedlegg.
  • Vi foretar korrespondanse med kommunen etter at reseksjoneringssøknaden er sendt inn, ikke sjeldent er det slik at kommunen etterspør ytterligere opplysninger etter at søknaden er mottatt.
  • Du vil få bistand med klage over reseksjoneringsvedtak til Fylkesmannen.

Bli kjent med våre advokater i dag

Ingrid

Hva skjer når du tar kontakt med oss?

  • Du får muligheten til å booke et møte med en spesialisert advokat innenfor din sakstype.
  • I dette møtet vil du få en grundig vurdering av saken og om juridisk bistand er nødvendig.
  • Du får en foreløpig avklaring av saken og en bekymring mindre.

Dette lover vi deg

  • Vi gir deg raske og tydelige råd hva gjelder muligheter, kostnader, risikoer og potensielle resultater i din situasjon.
  • Du skal kjenne at du har en trygg støttespiller i ryggen, slik at du kan ta den best mulige beslutningen om hva som bør være neste steg i din situasjon.
  • Du vil få bistand av en dedikert og spesialisert advokat, som jobber sammen med deg for å oppnå best mulig resultat.
  • Vi behandler våre klienter som de individene de er. Hver klient og hver situasjon fortjener en skreddersydd tilnærming.

Hvorfor bør du velge Codex Advokat?

  • Vi behandler ca. 1500 saker pr. år.
  • Vi er 10 advokater spesialisert innenfor de ulike rettsområdene under fast eiendom.
  • Vi har en egen eiendomsmegler som kan bistå med alt rundt sikker eiendomsoverdragelse, transaksjoner m.m.
  • Vi er alle genuint interessert i å sørge for at våre klienter får en bekymring mindre.
  • Vi bistår klienter i hele Norge og også internasjonalt.

Vi bistår klienter over hele landet.

Ninja roede2020

Vi bistår deg i eiendomssaker

Vår eiendomsavdeling bistår private i forhold til feil eller mangler og arealavvik ved kjøp/salg av hus, hytter eller leiligheter. Våre advokater bistår også ved fradeling av tomt eller seksjonering av hus, leilighet eller annen eiendom. Vi bistår gjerne ved plan- og bygningssaker og tomtefeste.
Våre advokater