Uforpliktende og konfidensielt

Det er uforpliktende å ta kontakt med oss

Vi er landsdekkende

Vi tar oppdrag i hele Norge

Spesialiserte advokater

Vi er 80 ansatte innen privat og bedrift

Vi er landsdekkende

Fradeling eller seksjonering

For å opprette en ny eiendom må denne skilles ut fra en allerede eksisterende eiendom. Det er ulike måter en ny eiendom kan bli til på, og i denne artikkelen skal vi se nærmere på de to vanligste måtene – nemlig via fradeling og seksjonering. Artikkelen vil ta for seg hvordan man fradeler en tomt og hvordan man seksjonerer en tomt, samt praktiske råd om fordeler og ulemper ved de ulike måtene å opprette en ny eiendom på.

Fradeling

– Søknadsprosessen og vilkår for fradeling

Det er søknadspliktig å opprette en ny grunneiendom, jf. plan- og bygningsloven § 20-4 bokstav d). Man må derfor søke om tillatelse fra kommunen. Når kommunen har mottatt søknaden, gjennomfører kommunen en oppmåling av eiendommens grenser og gir eiendommen et eget gårds– og bruksnummer. Den nye eiendommen er da en egen enhet som så registreres i matrikkelen.

Under søknadsbehandlingen tar også kommunen stilling til om tomten kan bebygges. Fradelingen må nemlig være i samsvar med gjeldende arealplan, altså kommuneplanens arealdel eller reguleringsplan for området, og ikke stride med plan- og bygningslovens bestemmelser, jf. plan- og bygningsloven § 26-1. Dette innebærer at den fradelte tomten må være til samme formål som området er avsatt til i gjeldende planer, grensene for den nye eiendommen må være i samsvar med plankart for tomtegrenser i området, samt at flere ulike planbestemmelser må ivaretas. Dette er eksempelvis bestemmelser om utnyttingsgrad, minste tillatte uteoppholdsareal, parkeringsareal, krav til vann, avløp og adkomstvei. Ved fradeling må ikke disse kravene bare oppfylles for den nye eiendommen, men også for den eiendommen som det fradeles fra. Man kan derfor ikke fradele en eiendom dersom dette medfører at den eiendommen det fradeles fra ikke lenger oppfyller gjeldende krav.

Dersom det av ulike grunner ikke er mulig å oppfylle de ulike planbestemmelsene ved fradelingen, kan man søke om dispensasjon fra konkrete planbestemmelser, jf. plan- og bygningsloven § 19-1.

Videre er det også krav om at naboene varsles før det sendes inn søknad om fradeling, jf. plan- og bygningsloven § 21-3.

 

– Registrering av ny eier

Ved fradeling av eiendom blir ikke eierforholdene automatisk oppdatert. Dette betyr at opprinnelig eier av den fradelte eiendommen fortsatt har grunnbokshjemmelen til den nye fradelte eiendommen. Det er bare denne personen som kan endre grunnbokshjemmelen på den nye eiendommen, og dette gjøres ved å tinglyse et skjøte på den nye eieren av den nye eiendommen.

 

– Heftelser på fradelt eiendom

Det er viktig å være oppmerksom på at de heftelser som tilligger eiendommen som det er fradelt fra, også vil være heftelser på den nye fradelte eiendommen. Man må derfor begjære sletting av heftelser som ikke gjelder den nye eiendommen.

 

Seksjonering

– Søknadsprosessen og vilkår for seksjonering

Hvis en eiendom eies av flere personer i fellesskap og disse ønsker enerett til hver sin bruksenhet, må eiendommen seksjoneres. Sameiet blir da et eierseksjonssameie. Eksempelvis kan man seksjonere en firemannsbolig, hvor da hver eier får enerett til hver sin boligseksjon. Utearealet kan være et seksjonert tilleggsareal til hver enkelt seksjon, eller fellesareal. Seksjonering skiller seg fra fradeling av eiendom, ettersom den utseksjonerte eiendommen ikke vil få et eget gårds- og bruksnummer, men et eget seksjonsnummer.

Kommunen er seksjoneringsmyndighet og søknad om seksjonering sendes derfor til kommunen. Søknaden må oppfylle vilkårene for seksjonering, jf. eierseksjonsloven § 7 og det er kommunen som beslutter om disse er oppfylt i den konkrete saken.

Dersom følgende vilkår er oppfylt, har man i utgangspunktet krav på tillatelse til å seksjonere en eiendom:

  • Hver seksjon har enerett til å bruke en bruksenhet
  • Hver seksjon har en fast sameiebrøk
  • Bruksenheten er en klart avgrenset del i en bygning og har egen inngang
  • Det er tilstrekkelig med parkeringsplasser i henhold til byggetillatelsen
  • Alle bruksenhetene i bygget omfattes av seksjoneringen
  • Seksjoneringen gjelder bare én grunneiendom, festegrunn eller anleggseiendom
  • Det er fastsatt om seksjonen skal brukes til bolig eller næring og om bruksformålet er i samsvar med offentlig tillatelser
  • Arealer som flere seksjoneiere trenger tilgang til eller som etter plan- og bygningsloven er avsatt til felles uteoppholdsareal må seksjoneres til fellesareal
  • Ved boligseksjonering må boligen være lovlig etablert

Man kan seksjonere når man har fått rammetillatelse etter plan– og bygningsloven. Dette gjelder både eksisterende og planlagte bygninger.

Dersom kommunen godkjenner seksjoneringssøknaden, fører kommunen seksjoneringen inn i matrikkelen. Deretter sender kommunen melding til kartverket om tinglysing. Hver seksjon vil etter dette få opprettet et eget grunnboksblad.

 

– Registrering av ny eier

Ved seksjonering av en eiendom vil de som hadde grunnbokshjemmelen til hele eiendommen før seksjoneringen også få grunnbokshjemmelen til det som er seksjonert. Seksjonene må derfor fordeles mellom de respektive sameierne slik at de får en seksjon hver. Hva gjelder felles installasjoner og fellesareal, eies disse som utgangspunkt av alle seksjonseierne med en sameiebrøk hver.

 

Skal jeg velge fradeling eller seksjonering?

Det finnes ikke et entydig svar på om det ene eller det andre alternativet generelt er mer eller mindre gunstig. Dette beror på forhold ved den konkrete eiendommen som vurderes seksjonert eller fradelt, hvilke regler og krav som gjelder i aktuell kommune og hva man selv ønsker i det enkelte tilfellet.

Dersom man fradeler en eiendom, vil denne bli en egen frittstående eiendom uten tilknytning til eiendommen som den er fradelt fra. Dette til forskjell fra seksjonering hvor seksjoneringen medfører at det opprettes et eierseksjonssameie hvor man må forholde seg til eierseksjonslovens bestemmelser og vedtekter som bestemmes i sameiet.

For noen eiendommer kan det være vanskelig eller umulig å oppfylle de krav som stilles for en fradeling. Dette kan eksempelvis være at det er vanskelig å oppfylle krav til utnyttelsesgrad eller adkomstvei. Da kan det være mer hensiktsmessig å velge seksjonering som i det konkrete tilfellet kan gi større frihet til å disponere det totale arealet mer som man ønsker.

 

Codex Advokat kan bistå deg

Lurer du på hvilke regler og krav som gjelder for din eiendom, eller trenger du bistand til å skrive en dispensasjonssøknad? Eller er du kanskje usikker på om ditt sameie oppfyller vilkårene for seksjonering eller trenger bistand til å utforme en søknad om seksjonering?

Ta kontakt med Codex Advokat for bistand i prosessen og de ulike problemstillingene som kan oppstå under veis.

Vi bistår klienter over hele landet.

Vi bistår deg i eiendomssaker

Vår eiendomsavdeling bistår private i forhold til feil eller mangler og arealavvik ved kjøp/salg av hus, hytter eller leiligheter. Våre advokater bistår også ved fradeling av tomt eller seksjonering av hus, leilighet eller annen eiendom. Vi bistår ved plan- og bygningssaker og tomtefeste.

Kontakt våre advokater

Fyll ut skjemaet eller ring 22 93 38 50

•   Vi er landsdekkende
•   Det er uforpliktende å ta kontakt med oss
•   Din henvendelse vil bli behandlet konfidensielt
•   Det løper ingen kostnader før vi har en avtale om det

Usikker på om du trenger bistand? Kontakt oss likevel, så skal vi se om vi kan hjelpe deg med din sak.