EIENDOMSADVOKATER

SPESIALISERTE ADVOKATER

En del av
Codex Advokat

EIENDOMSADVOKATER

En del av Codex Advokat

Kontakt oss

Dekningssalg

Av Codex Advokat og Eiendomsadvokater.no

3. februar 2016

Fra det tidspunkt selger av en eiendom har akseptert et bud fra kjøper, foreligger det en bindende avtale mellom partene. Likefullt hender det at partene misligholder sine forpliktelser etter avtalen. Dersom kjøper misligholder sin del av avtalen, eksempelvis ved å ikke betale kjøpesummen, må selger ta stilling til hva han vil gjøre videre.

Selger kan velge å fastholde avtalen, og ta ut søksmål mot kjøper for å få fastslått kjøpers betalingsplikt ved dom. Dette hjelper dog lite dersom kjøper ikke er betalingsdyktig.

Selger kan videre velge å heve avtalen, og foreta et dekningssalg. Begrepet «dekningssalg» benyttes ikke i avhendingsloven, og loven regulerer således ikke hvordan et slikt salg skal gjennomføres.

Før selger kan gjennomføre et dekningssalg, må kjøpekontrakten med den opprinnelige kjøper heves som følge av vedkommendes mislighold. Dersom den opprinnelige kjøper ikke innbetaler avtalt kjøpesum til rett tid, vil kjøpekontrakten være misligholdt slik at selger kan varsle at avtalen heves.

Selgers rett til å heve kjøpekontrakten følger av avhendingsloven § 5-3. Selger har rett til å heve kjøpekontrakten ved vesentlig kontraktsbrudd fra kjøpers side, for eksempel manglende betaling. Det er ikke regulert i avhendingsloven hvor lang betalingsforsinkelse fra kjøper som utgjør et vesentlig kontraktsbrudd. I mange kjøpekontrakter er det inntatt en bestemmelse om at dersom betaling ikke skjer innen 1 måned etter avtalt overtakelse, vil dette anses som et vesentlig mislighold av kjøpekontrakten.

I varselet om vesentlig mislighold som kan medføre heving av kjøpekontrakten, må selger varsle den opprinnelige kjøper om konsekvensene av at kjøpekontrakten heves. Her varsles det at merkostnader ved et nytt salg (meglerkostnader, annonsekostnader ol.) vil bli krevd erstattet fra den opprinnelige kjøper sammen med et eventuelt tap som følge av at selger oppnår en lavere salgssum for eiendommen, renteutgifter på lån mv. Det er kun økonomiske tap selger kan kreve dekket.

Først etter at kjøpekontrakten er hevet, og den opprinnelige kjøper er varslet om konsekvensene av hevingen, kan selger gjennomføre et nytt salg, et såkalt dekningssalg. Selger er likefult ikke garantert å få dekket hele tapet som følge av den opprinnelige kjøpers mislighold.

Ved et dekningssalg er selger forpliktet til å begrense det tapet den opprinnelige kjøper blir påført. Den opprinnelige kjøper kan ikke påvirke salgssummen som oppnås ved dekningssalget, og selgers plikt til å begrense tapet følger av erstatningsrettslige prinsipper.

Dersom den opprinnelige kjøper har inngitt et bud med forbehold, og forbeholdet gjøres gjeldende, er kjøper fri fra den inngåtte avtalen. Den opprinnelige kjøper kan da rettmessig gå fra avtalen uten å være i mislighold. Det er således viktig at forbeholdet er så presist formulert at det ikke er noen tvil om at kjøper kan gå fra avtalen som følge av forhold om dekkes av forbeholdet i budet. Selger vil da ikke kunne kreve dekket sitt økonomiske tap av den opprinnelige kjøper ved et senere salg av boligen.

Vi bistår klienter over hele landet.

Vi bistår deg i eiendomssaker

Vår eiendomsavdeling bistår private i forhold til feil eller mangler og arealavvik ved kjøp/salg av hus, hytter eller leiligheter. Våre advokater bistår også ved fradeling av tomt eller seksjonering av hus, leilighet eller annen eiendom. Vi bistår ved plan- og bygningssaker og tomtefeste.

Kontakt våre advokater:

Eller still ditt spørsmål her:

Det er uforpliktende å sende oss en henvendelse.

Hvorfor velge oss?

  • Din sak i fokus
  • Landsdekkende
  • 80 ansatte
  • 20 års erfaring
  • Spesialiserte advokater