Dekningssalg

Fra det tidspunkt selger av en eiendom har akseptert et bud fra kjøper, foreligger det en bindende avtale mellom partene. Likefullt hender det at partene misligholder sine forpliktelser etter avtalen. Dersom kjøper misligholder sin del av avtalen, eksempelvis ved å ikke betale kjøpesummen, må selger ta stilling til hva han vil gjøre videre.

Selger kan velge å fastholde avtalen, og ta ut søksmål mot kjøper for å få fastslått kjøpers betalingsplikt ved dom. Dette hjelper dog lite dersom kjøper ikke er betalingsdyktig.

Selger kan videre velge å heve avtalen, og foreta et dekningssalg. Begrepet «dekningssalg» benyttes ikke i avhendingsloven, og loven regulerer således ikke hvordan et slikt salg skal gjennomføres.

• Les mer om: Skal du selge bolig selv? [Guide]

Før selger kan gjennomføre et dekningssalg, må kjøpekontrakten med den opprinnelige kjøper heves som følge av kjøpers mislighold. Dersom den opprinnelige kjøper ikke innbetaler avtalt kjøpesum til rett tid, vil kjøpekontrakten være misligholdt slik at selger kan varsle at avtalen heves.

Selgers rett til å heve kjøpekontrakten følger av avhendingsloven § 5-3. Selger har rett til å heve kjøpekontrakten ved vesentlig kontraktsbrudd fra kjøpers side, for eksempel manglende betaling. Det er ikke regulert i avhendingsloven hvor lang betalingsforsinkelse fra kjøper som utgjør et vesentlig kontraktsbrudd. I mange kjøpekontrakter er det inntatt en bestemmelse om at dersom betaling ikke skjer innen 1 måned etter avtalt overtakelse, vil dette anses som et vesentlig mislighold av kjøpekontrakten.

I varselet om vesentlig mislighold som kan medføre heving av kjøpekontrakten, må selger varsle den opprinnelige kjøper om konsekvensene av at kjøpekontrakten heves. Her varsles det at merkostnader ved et nytt salg (meglerkostnader, annonsekostnader ol.) vil bli krevd erstattet fra den opprinnelige kjøper sammen med et eventuelt tap dersom selger oppnår en lavere salgssum for eiendommen, renteutgifter på lån mv. Det er kun økonomiske tap selger kan kreve dekket.

• Les mer om: Kjøpekontrakt ved salg av bolig
• Les mer om: Avhendingsloven

Først etter at kjøpekontrakten er hevet, og den opprinnelige kjøper er varslet om konsekvensene av hevingen, kan selger gjennomføre et nytt salg, et såkalt dekningssalg. Selger er likefult ikke garantert å få dekket hele tapet som følge av den opprinnelige kjøpers mislighold.

Ved et dekningssalg er selger forpliktet til å begrense det tapet den opprinnelige kjøper blir påført. Den opprinnelige kjøper kan ikke påvirke salgssummen som oppnås ved dekningssalget, og selgers plikt til å begrense tapet følger av erstatningsrettslige prinsipper.

Dersom den opprinnelige kjøper har inngitt et bud med forbehold, og forbeholdet gjøres gjeldende, er kjøper fri fra den inngåtte avtalen. Den opprinnelige kjøper kan da rettmessig gå fra avtalen uten å være i mislighold. Det er således viktig at forbeholdet er så presist formulert at det ikke er noen tvil om at kjøper kan gå fra avtalen som følge av forhold som dekkes av forbeholdet i budet. Selger vil da ikke kunne kreve dekket sitt økonomiske tap av den opprinnelige kjøper ved et senere salg av boligen.

• Les mer om: Heving av kjøpekontrakt

Vi bistår klienter over hele landet.