Eiendomsadvokater.no

En del av Codex Advokat

Eiendomsadvokater.no

En del av Codex Advokat

Uforpliktende og konfidensielt

Det er uforpliktende å ta kontakt med oss

Vi er landsdekkende

Vi tar oppdrag i hele Norge

Spesialiserte advokater

Vi er 80 ansatte innen privat og bedrift

Vi er landsdekkende

Heving av kjøpekontrakt

Kjøp av bolig er en stor investering. Likevel oppdager ca. én av fem boligkjøpere feil og mangler ved boligen som de ikke var kjent med da kjøpekontrakten ble inngått.

De fleste brukte boliger selges i dag med en «as is» klausul i kjøpekontrakten. Denne formen for klausul er tatt inn i avhendingsloven § 3-9. Poenget med en slik klausul er å kunne overføre risiko fra kjøper til selger gjennom et forbehold. Forbeholdet innebærer imidlertid ikke en total ansvarsfraskrivelse på selgers hånd. Selger kan komme i ansvar dersom det foreligger brudd på opplysningsplikten, jfr. avhendingsloven § 3-7 og § 3-8, men også når det foreligger et vesentlig avvik, jfr. avhendingsloven § 3-9. For å avgjøre om boligen er i vesentlig dårligere stand enn det kjøper kunne forvente, må det gjøres en vurdering i forhold til mangelens art og grad sammenliknet med boligens kjøpesum.

I enkelte tilfeller kan mangelen være så alvorlig at kjøper ønsker å heve kjøpekontrakten. Dette innebærer at avtalens virkning opphører – og begge parter skal tilbakeføre de ytelser som er gitt. Hevning kan derfor få alvorlige konsekvenser for både kjøper og selger, og vilkårene for hevning er derfor strenge. Avhendingsloven § 4-13 hjemler kjøpers adgang til å heve avtalen når det foreligger et «vesentlig kontraktsbrudd». Det må foretas en helhetsvurdering i hver konkrete sak om hvorvidt det er grunnlag for heving. Imidlertid er det en del relevante momenter som det kan tas utgangspunkt i:

  1. Mangelens omfang og karakter.
  2. Utbedringskostnader sett opp mot kjøpesum må utgjøre mer enn 5-6 %.
  3. Mangelen skaper usikkerhet om eiendommen.
  4. Mangelen kan føre til ulemper.
  5. Graden av skyld som selger har utvist.
  6. Kan mangelen rettes igjennom et prisavslag?
  7. Hvilken virkning har hevingen for selger?
  8. Hvor lang tid har det gått siden overtakelsen av boligen til hevingskravet ble fremsatt?

Hvordan de ulike momenter skal veies opp mot hverandre vil variere fra sak til sak. Ved totalvurderingen må det tas i betraktning at heving av avtalen kun kommer til anvendelse der andre misligholdsbeføyelser ikke anses som tilstrekkelig.

Hevingsoppgjøret mellom kjøper og selger skal skje etter samtidighetsprinsippet (ytelse mot ytelse-prinsippet). En kjøper kan bare heve dersom han kan gi tilbake det han har fått i samme stand og mengde. Heving forutsetter således alltid at tilbakeføring er mulig, jfr. avhendingsloven § 4-3 tredje ledd. Kjøper kan kreve å få tilbake kjøpesummen og dokumentavgiften. Videre kan kjøper kreve å få dekket andre erstatningsposter som renter, verdistigning, utgifter til sakkyndig, advokatbistand m.m. Forutsetningen for at slike erstatningsposter kan kreves dekket, er at det foreligger et erstatningsgrunnlag for direkte og indirekte erstatningsposter, jfr. avhendingsloven § 4-14.

Vi bistår klienter over hele landet.

Vi bistår deg i eiendomssaker

Vår eiendomsavdeling bistår private i forhold til feil eller mangler og arealavvik ved kjøp/salg av hus, hytter eller leiligheter. Våre advokater bistår også ved fradeling av tomt eller seksjonering av hus, leilighet eller annen eiendom. Vi bistår ved plan- og bygningssaker og tomtefeste.

Kontakt våre advokater

Fyll ut skjemaet eller ring 22 93 38 50

•   Vi er landsdekkende
•   Det er uforpliktende å ta kontakt med oss
•   Din henvendelse vil bli behandlet konfidensielt
•   Det løper ingen kostnader før vi har en avtale om det

Usikker på om du trenger bistand? Kontakt oss likevel, så skal vi se om vi kan hjelpe deg med din sak.