Uforpliktende og konfidensielt

Det er uforpliktende å ta kontakt med oss

Vi er landsdekkende

Vi tar oppdrag i hele Norge

Spesialiserte advokater

Vi er 80 ansatte innen privat og bedrift

Vi er landsdekkende

Ettårsbefaring og reklamasjonsfrister ved kjøp av nyoppført bolig

Ved oppføring og kjøp av ny bolig er det viktig å være seg bevisst på hvilke rettigheter man har, samt å være oppmerksom på de vanligste fallgruvene. Dette vil blant annet være viktig dersom man oppdager mangler ved entreprenørens ytelser som man ønsker å gjøre gjeldende ovenfor entreprenøren. For å ivareta byggherres interesse er det derfor vanlig å gjennomføre en ettårsbefaring, som holdes ett år etter overtakelse av boligen.

Denne gjennomføres først og fremst for å avdekke eventuelle feil eller mangler som har materialisert seg etter overtakelsen. Imidlertid kan ikke ettårsbefaringen fungere som en hvilepute for byggherre. Reklamasjonsfristene løper uavhengig av ettårsbefaringen. Ettårsbefaring og reklamasjonsfrister ved kjøp av nyoppført bolig omtales nærmere i det følgende.

Forbrukerrettigheter ved nyoppførte boliger

Denne artikkelen vil i hovedsak fokusere på forbrukerrettigheter ved nyoppførte boliger, omtalt som forbrukerentreprise. I disse tilfellene, der byggherre er en forbruker, er det bustadoppføringslova som regulerer forholdet mellom partene. Loven gir forbrukere et sterkt vern overfor den entreprenøren som bygger huset. Loven gir blant annet forbrukeren rett til å kreve avholdt ettårsbefaring, slik at feil og mangler fra entreprenørens side kan avdekkes og kompenseres for. Loven regulerer også fristene for når forbrukeren må reklamere for å kunne kreve kompensasjon eller retting av manglene som oppdages.

Reklamasjonsfrister

Dersom det foreligger en mangel ved entreprenørens ytelser, kan forbrukeren kreve ulike misligholdsbeføyelser så fremt forbrukeren har overholdt reklamasjonsfristene. I tillegg må man unngå foreldelse av mangelskrav, men dette vil ikke bli omtalt nærmere her. Det nevnes kun at foreldelsesfristen normalt utløper 3 år etter at man kunne ha gjort kravet gjeldende.

Det foreligger både en relativ og absolutt reklamasjonsfrist. Den absolutte reklamasjonsfristen utløper 5 år etter overtakelsen. Dette gjelder såfremt ikke entreprenøren har opptrådt grovt uaktsomt eller forsettlig ved utføring av det mangelfulle arbeidet.

Den relative reklamasjonsfristen innebærer at forbrukeren må reklamere innen rimelig tid etter at man oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen. Når reklamasjonsfristen begynner å løpe, vil bero på typen mangel og hvor lett den er å oppdage. Dette er en konkret vurdering. Den relative reklamasjonsfristen omtales ytterligere nedenfor.

Reklamasjon før ettårsbefaring

Ved avslutning og overtakelse av byggeprosjektet går som hovedregel risikoen over på forbrukeren. Som nevnt er det viktig å være oppmerksom på at reklamasjonsfristene løper uavhengig av ettårsbefaringen. Dette innebærer at krav som følge av feil eller mangler ved entreprenørens ytelser kan gå tapt før ettårsbefaringen, dersom man ikke reklamerer i tide. Kravet går tapt ved for sen reklamasjon. Her kommer den ovennevnte relative reklamasjonsfristen inn, altså at man må reklamere innen rimelig tid etter at man oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen. Ofte burde man ha oppdaget mangelen kort tid etter overtakelse, og en tommelfingerregel er at man bør reklamere senest 2 måneder etter at man oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen.

Det er viktig å merke seg at partene kan avtale seg bort fra disse reklamasjonsfristene, så fremt det er til gunst for forbrukeren. Man kan eksempelvis avtale at alle mangelfulle forhold som oppdages innen ett år etter overtakelse, kan meldes inn ved ettårsbefaringen og at dette dermed anses som rimelig tid.

Ettårsbefaring

Både entreprenøren og forbrukeren kan kreve at det blir avholdt en befaring av entreprenørens arbeid når det har gått ett år etter overtakelsen. Her er det vanlig å besiktige arbeidene sammen, og det anbefales at man har med en ekstern kontrollør eller fagkyndig takstmann som objektiv part. Videre er det viktig å føre en protokoll fra ettårsbefaringen. Manglene ved entreprenørens ytelser som er observert både i forkant av befaringen og underveis, føres inn i protokollen og fremmes som en samlet reklamasjon.

Reklamasjon etter ettårsbefaring

Dersom man i etterkant av ettårsbefaringen oppdager nye feil og mangler som ikke er tatt inn i ovennevnte protokoll, må disse reklameres over innen rimelig tid. Igjen gjelder tommelfingerregelen om at reklamasjonen bør sendes senest 2 måneder etter at man oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen. Man må videre passe på at man reklamerer inne den absolutte fristen på 5 år fra overtakelse av boligen.

Utbedring etter ettårsbefaring

Etter bustadoppføringslova § 32 annet ledd har entreprenøren i utgangspunktet en rettingsadgang han kan påberope seg før forbrukeren kan gjøre andre misligholdsbeføyelser gjeldende. Dersom entreprenøren ikke ønsker å utbedre, eller at forbruker har rimelig grunn til å motsette seg retting, kan forbrukeren kreve erstatning eller prisavslag for mangelen. Dette fordrer som nevnt at det foreligger en beviselig mangel ved entreprenørens ytelse og at man har overholdt reklamasjons- og foreldelsesfrister.

Hos Codex Advokat har vi lang erfaring med ovennevnte problemstillinger, og vi bistår deg gjerne dersom du har behov for dette. Fikk du ikke svar på det du lurte på i denne artikkelen, kan du også lese vår artikkel om mangler og reklamasjoner ved entreprisekontrakter.

Vi bistår klienter over hele landet.

Vi bistår deg i eiendomssaker

Vår eiendomsavdeling bistår private i forhold til feil eller mangler og arealavvik ved kjøp/salg av hus, hytter eller leiligheter. Våre advokater bistår også ved fradeling av tomt eller seksjonering av hus, leilighet eller annen eiendom. Vi bistår ved plan- og bygningssaker og tomtefeste.

Kontakt våre advokater

Fyll ut skjemaet eller ring 22 93 38 50

•   Vi er landsdekkende
•   Det er uforpliktende å ta kontakt med oss
•   Din henvendelse vil bli behandlet konfidensielt
•   Det løper ingen kostnader før vi har en avtale om det

Usikker på om du trenger bistand? Kontakt oss likevel, så skal vi se om vi kan hjelpe deg med din sak.