Reklamasjon boligkjøp og heving av bolig – slik sikrer du rettighetene dine

Når du oppdager en feil, må du varsle selger. Dette kalles en reklamasjon. Mange tror reklamasjon først handler om krav – men reklamasjonen er først og fremst en varsling. Den gjør to ting:

1. Den forteller selger at du gjør gjeldende en mangel ved boligkjøp.
2. Den sikrer at du ikke mister retten til prisavslag, erstatning boligkjøp eller heving av boligkjøp.

En reklamasjon kan gjelde både hus, leilighet og nybygg. Både reklamasjon bolig, reklamasjon hus og reklamasjon ny bolig følger samme grunnprinsipper.

Ikke alle forhold er en rettslig mangel. En mangel ved boligkjøp foreligger når boligen avviker fra det du kunne forvente basert på alder, pris, opplysninger og tilstand.

Typiske mangler er konstruksjonsfeil, lekkasjer, feil ved drenering, arealsvikt eller tilbakeholdte opplysninger. En mangel på bolig kan også være forhold selger burde opplyst om, eller forhold som gjør boligen vesentlig dårligere enn forventet.

Feil som normalt gir grunnlag for reklamasjon:

• Feil som påvirker byggets funksjon
• Store skjulte feil i våtrom eller tekniske systemer
• Feil som gir stor utbedringskostnad
• Uriktige opplysninger i salgsdokumentasjon
• Vesentlig mangel ved boligkjøp etter avhendingsloven § 3-9

Når en mangel er alvorlig nok, kan du kreve heving av boligkjøp.

Fristene er todelte: en relativ frist og en absolutt frist.

1. Relativ frist – «rimelig tid»

Du må reklamere innen rimelig tid etter at du oppdaget mangelen. Domstolene legger normalt 2–3 måneder til grunn. Noen ganger kortere.

Eksempler:

• Oppdager du en lekkasje i januar → reklamasjon bør sendes før mars/april
• Merker du feil ved drenering i høstregnet → reklamasjon bør sendes umiddelbart

2. Absolutt frist – 5 år

Det er en absolutt frist på fem år, uansett når mangelen oppdages. Unntak kan gjelde ved grov uaktsomhet eller svik.

Dette gjelder både reklamasjon boligkjøp brukt og reklamasjon nybygg.

Send oss en henvendelse under, så tar vi kontakt:

Reklamasjon nybygg reguleres av bustadoppføringslova, og krav kan rettes mot både utbygger og entreprenør. Reklamasjon boligkjøp brukt reguleres av avhendingsloven.

Typiske forskjeller:

• Nybygg har ofte flere reklamasjonsmuligheter
• Brukt bolig krever større vurdering av «forventet tilstand»
• Nybygg har egne frister for ettårsbefaring og reklamasjon
• Heve boligkjøp nybygg kan være lettere enn ved brukt bolig, men krever dokumentasjon

Reklamasjon må alltid være skriftlig. E-post holder. Muntlig reklamasjon taper du ofte på senere.

En god reklamasjon inneholder:

• Hva du har oppdaget
• Når du oppdaget det
• At du reklamerer og vil gjøre krav gjeldende

Den første meldingen trenger ikke angi krav – dette kommer senere i en spesifisert reklamasjon. Når dokumentasjon foreligger (takstrapport, fagkyndig vurdering), kan du kreve:

• prisavslag på boligkjøp
• erstatning ved boligkjøp
• retting
• heving av boligkjøp (dersom vilkårene er strenge nok)

Heving av boligkjøp kan kreves når boligen er vesentlig dårligere enn kjøper hadde grunn til å forvente. Heving av boligkjøp er krevende – men langt fra umulig.

Rettspraksis for heving av boligkjøp viser at domstolene særlig ser på:

• Om mangelen gjør boligen ubeboelig
• Om mangelen er omfattende og dyr å reparere
• Om selger har tilbakeholdt opplysninger
• Om boligen har store strukturelle feil

Hevingsoppgjør bolig innebærer at kjøpet går tilbake: du leverer boligen tilbake og får kjøpesummen refundert, med visse justeringer.

Erstatning boligkjøp gjelder når mangelen har ført til et økonomisk tap. Dette kan være:

• utgifter til takstmann
• utgifter til midlertidige løsninger
• merkostnader ved nødvendige utbedringer
• tap ved ubeboelig leilighet
• ekstrakostnader ved forsinket innflytting

Erstatning ved heving av boligkjøp er også aktuelt i alvorlige saker.

De vanligste feilene folk gjør i reklamasjonssaker er:

• å vente for lenge før de reklamerer
• å reklamere muntlig
• å tro at små feil gir rett til prisavslag
• å blande reklamasjonsfrist og foreldelsesfrist
• å utbedre før reklamasjon (tap av krav)
• å ikke innhente takstrapport

Små feil gir sjelden reklamasjonsrett. Det må være en rettslig mangel.

Når du oppdager en feil:

1. Dokumentér umiddelbart (bilder/video)
2. Send nøytral reklamasjon innen få dager
3. Innhent fagkyndig vurdering
4. Send spesifisert reklamasjon når pris og årsak er klar
5. Kontakt advokat hvis du møter motstand

Jo tidligere du handler, jo sterkere står du i en tvist.

Våre advokater ofte i saker om reklamasjon boligkjøp, mangler ved boligkjøp, heving av huskjøp og erstatning ved boligkjøp. Vi sikrer korrekt reklamasjon, dokumentasjon og forhandling med selger eller eierskifteselskap.

Ta kontakt for en vurdering av saken din.