EIENDOMSADVOKATER

SPESIALISERTE ADVOKATER

En del av
Codex Advokat

EIENDOMSADVOKATER

En del av Codex Advokat

Hva er tomtefeste?

Tomtefeste er kort fortalt, leie av grunn til hus eller annen bebyggelse. Å leie grunn til bolig eller fritidshus er ment å være et alternativ til kjøp av tomten. Grunneieren får da en årlig avkastning på tomten i stedet for et engangsbeløp, mens festeren får muligheten til å ha bolig eller fritidshus for et rimelig, årlig avdrag, samt mulighet på visse vilkår til å innløse(kjøpe) tomten til en litt rimeligere sum enn full markedspris.

Ta kontakt med oss i dag for en samtale!

Av Codex Advokat og Eiendomsadvokater.no

16. april 2019

Få svar på dine spørsmål om tomtefeste:

Anslag tyder på at det finnes mer enn 300 000 tomtefesteavtaler i Norge. Regelverket har vært og er stadig i kraftig utvikling. Bare siden 2007 har de fleste bestemmelsene om innløsning, forlengelse av festetavtalen og regulering/oppjustering av festeavgiften (engangsløftet) vært endret. Dette har ført til et stort antall tvister og påfølgende krav til at advokatene holder seg oppdatert over det til enhver tid gjeldende regelverket.

Hvorfor er festeforhold så problematisk?

Det ligger i selve avtaleforholdets natur en iboende kime til konflikt mellom grunneieren (bortfester) og leietageren (fester). Festeren setter opp et hus eller en hytte, men grunnen eies av bortfesteren. Problemstillingene står i kø og spørsmålene er svært politisk ladet. Med mange ulike festeforhold, og mange ulike hensyn å vektlegge er tomtefesteloven, ikke uventet, en av de lover som hyppigst endres, og de mange politiske kompromisser som ligger bak utformingen av reglene, medfører at loven ikke er av de enkleste å forstå.

Problemer kan oppstå i alle faser av et festeforhold. For å opprette et feste må man ha en festeavtale. Avtalen må skriftlig fastsette hvilken eiendom det gjelder, om grunnen skal brukes til bolighus, fritidshus eller annet formål. Videre må tomteverdien opplyses. Så langt – så vel.

De største utfordringene ved inngåelsen av avtalen er avtalens lengde og særlig bestemmelser om råderett over eiendommen i festetiden. Utgangspunktet er at så lenge ikke annet er avtalt, så har festeren samme fysiske råderett over tomten som grunneieren har. Likevel er det ikke uvanlig at grunneieren forbeholder seg visse rettigheter i tomten, slik som rett til vei, parkering, trær på tomten, eller ved at det gis forbud om visse typer bruk. Man kan her støte på problemer før avtale i det hele tatt er inngått.

Under festetiden kan det oppstå problemer om eksempelvis tolkning av avtalevilkårene eller endret bruk av eiendommen. Videre har det de siste årene vært en rekke tvister og lovendringer tilknyttet regulering av festeavgiften. Dette er behandlet i punkt 3 nedenfor, samt mer inngående i denne artikkelen.

Ved utløpet av festetiden eller når man har en lovgitt avslutningsfrist, kan det reises spørsmål om innløsning, oppløsning eller forlenging av festeforholdet. Alle disse punktene er mer inngående gjennomgått nedenfor.

Les mer om hva du bør vite når du kjøper hus eller hytte på festet eiendom.

Innløsing av festetomt

Tomtefesteloven gir fester rett til å innløse tomten. Vilkårene for innløsning er en av reglene som har blitt endret flest ganger. Dagens regler (feb. 2019) gir fester rett til å innløse festetomt til bustadhus eller fritidshus når det er gått 30 år av festetida, dersom ikke kortere tid er avtalt, eller når festetida er ute.

Etter at det er gått 30 år av festetida, kan festeren også kreve å få innløse festetomt til bolig annen hvert år, og hvert tiende år for fritidsboliger.

For å kreve innløsning må festeren skriftlig, senest et år før innløysingstida er inne, kreve innløsning av tomten.

Innløsingssummen skal være 25 ganger festeavgift eller 40% av tomteverdien på innløsingstiden med fradrag for den verdiøkningen som festeren har tilført tomten. Ved innløsning i henhold til festeavgiften, der det gjenstår 10 år til feste løper ut, skal festeavgiften oppreguleres før innløsingsum blir fastlagt.

Dersom partene ikke blir enige om vilkårene innløsning hører spørsmålet under rettslig skjønn.

Forlengelse av feste

Tidligere måtte festeren kreve forlengelse av feste når festet løp ut. Dagens tomtefestelov gir festeren en automatisk fornying av festet, men gir bortfester rett til å kreve oppjustering av festeavgiften.

Festeavgiften skal da oppjusteres slik at den tilsvarer 2% av tomteverdien, men likevel ikke høyere enn maksimalt kr 12 499, 36 per dekar tomt (per jan 2019). Den maksimale summen oppjusteres årlig i takt med konsumprisindeksen.

Tidligere var det slik at bortfester i en overgangsperiode på visse vilkår kunne kreve en slik regulering en gang, det såkalte engangsløftet. Engangsløftet hadde bakgrunn i en rekke rettssaker som verserte i Høyesterett, samt i den europeiske menneskerettighetsdomstolen. Fristen for å påberope seg engangsløftet gikk imidlertid ut 31.12.2017, og kan ikke lenger påberopes.

Les mer om forlenging av festeavtale her.

Oppjustering av festeavgift

Selv om bortfester ikke kan kreve et engangsløft, kan oppjustering skje både ved innløsning og forlenging av festeforholdet.

I tillegg har bortfester rett til å kreve justering av festeavgiften; både i henhold til festeavtalen, dersom dette er avtalt, og hvert tiende år dersom ikke annet er avtalt. Bortfester har da kun anledning til å oppjustere festeavgiften i tråd med konsumprisindeksen eller lavere beløp dersom dette er avtalt.

Verdifastsettelse ved oppløsning av feste

Både fester og bortfester har mulighet til å heve festeavtalen dersom vilkårene for dette er oppfylt. Dersom avtalen avsluttes skal fester enten fjerne bygninger og andre faste installasjoner eller på nærmere vilkår kan bortfester overta tomten med bygninger og opparbeidelser.

Det blir ofte blitt strid om hvilken verdi som skal legges til grunn når festeavtaler avsluttes. Det følger av loven at dersom bortfester sier opp avtalen så skal vederlaget settes til det det ville kostet å føre opp tilsvarende hus på tomten, på overtakelsestiden, med fradrag for alder og slitasje. Dersom fester sier opp avtalen så skal vederlaget fastsettes til den verdien huset og installasjonene har for bortfesteren.

Forskjellen er altså at dersom bortfester sier opp så blir vederlaget den tekniske verdien, mens dersom fester sier opp så gjelder markedsverdien. Markedsverdien er gjerne høyere enn den tekniske verdien og høyesterett har slått fast at dersom begge bever avtalen samtidig så er det den høyeste verdien som skal legges til grunn.

Les mer om verdifastsettelse her.

Advokat tomtefeste

Tomtefesteproblemer kan ofte være så vidt kompliserte at et godt tips til lekpersoner er å søke veiledning hos advokat. Våre advokater har bistått en rekke klienter med spørsmål knyttet til tomtefesteavtaler.

Ta kontakt dersom du har spørsmål knyttet til tomtefeste.

Les mer om festetomt her:

Vi bistår klienter over hele landet.

Vi bistår deg i eiendomssaker

Vår eiendomsavdeling bistår private i forhold til feil eller mangler og arealavvik ved kjøp/salg av hus, hytter eller leiligheter. Våre advokater bistår også ved fradeling av tomt eller seksjonering av hus, leilighet eller annen eiendom. Vi bistår ved plan- og bygningssaker og tomtefeste.

Kontakt våre advokater:

Eller still ditt spørsmål her:

Det er uforpliktende å sende oss en henvendelse.

Hvorfor velge oss?

  • Din sak i fokus
  • Landsdekkende
  • 80 ansatte
  • 20 års erfaring
  • Spesialiserte advokater