Eiendomsadvokater.no

En del av Codex Advokat

Eiendomsadvokater.no

En del av Codex Advokat

Uforpliktende og konfidensielt

Det er uforpliktende å ta kontakt med oss

Vi er landsdekkende

Vi tar oppdrag i hele Norge

Spesialiserte advokater

Vi er 80 ansatte innen privat og bedrift

Vi er landsdekkende

Dom: Mangel pga. muggsopp

Lagmannsretten kom til at det forelå mangel etter avhendingslova § 3-9 annet punktum ved et bolighus som var solgt som « det er ». Eiendommen hadde muggsopp. Kostnadene ved utbedring ble som i tingretten satt til kr. 281 250. Kjøpesummen var kr. 2 090 000.

INSTANS: Frostating lagmannsrett – Dom

DATO: 2013-11-11
PUBLISERT: LF-2013-22137

STIKKORD: Eiendomsrett. Bruksrett. Avhendingslova.

SAMMENDRAG: Lagmannsretten kom til at det forelå mangel etter avhendingslova § 3-9 annet punktum ved et bolighus som var solgt som « det er ». Eiendommen hadde muggsopp. Kostnadene ved utbedring ble som i tingretten satt til kr. 281 250. Kjøpesummen var kr. 2 090 000.

Henvisninger: LOV-1992-07-03-93-§3-9 (Avhendingslova)
PARTER: Protector Forsikring ASA (advokat Tommy Ravndal), Astrid Jenny Marie Nordtømme (advokat Tommy Ravndal) mot Magne Steiner Malmo (advokat Rolf Christensen), Hilde Kristin Aalberg Malmo (advokat Rolf Christensen).

Saken gjelder krav om prisavslag etter avhendingsloven § 3-7 og § 3-9.

Ektefellene Hilde og Magne Malmo (Malmo) inngikk høsten 2011 avtale om kjøp av Astrid Nordtømmes boligeiendom i Løhaugvegen 15, gnr. 96 bnr. 230 i Steinkjer kommune. Kjøpesummen ble, etter en endringsavtale, fastsatt til kr 2 090 000. Boligen ble overtatt av kjøperne 15. november 2011. Nordtømme hadde tegnet eierskifteforsikring i Protector Forsikring ASA i tilknytning til overdragelsen.

Den 6. februar 2012 reklamerte Malmo overfor Protector og gjorde gjeldende at eiendommen hadde mangler i form av muggsopp- og fuktskader. Forsikringsselskapet avviste mangelsansvar. Ved stevning av 8. mai 2012 reiste Malmo søksmål ved Inntrøndelag tingrett mot Nordtømme og Protector med krav om prisavslag oppad begrenset til kr 679 875.

Inntrøndelag tingrett, som var satt med fagkyndige meddommere, avsa 28. november 2012 dom i saken med slik slutning:

 

  1.  Protector Forsikring ASA og Astrid Jenny Marie Nordtømme dømmes in solidum til innen 2 – to – uker fra forkynnelse av denne dom å betale prisavslag til Hilde og Magne Steiner Malmo med kr 281.250 – kronertohundreogåttientusentohundreogfemti – inkl mva., med tillegg av lovens forsinkelsesrenter fra 13.05.12 og til betaling skjer.
  2. Protector Forsikring ASA og Astrid Jenny Marie Nordtømme dømmes in solidum til innen 2 – to – uker fra forkynnelse av denne dom å betale til Hilde og Magne Steiner Malmo kr 114.250 – kroneretthundreogfjortentusentohundreogfemti – til dekning av saksomkostninger.
  3. Protector Forsikring ASA og Astrid Jenny Marie Nordtømme dømmes in solidum til å dekke utgiftene til fagkyndige meddommere.

 

Om saksforholdet vises det til tingrettens dom side 2 og 3.

Astrid Jenny Marie Nordtømme og Protector Forsikring har anket dommen til Frostating lagmannsrett. De ankende parter omtales i dommen under ett som Protector. Malmo har tatt til motmæle.

Ankeforhandling ble holdt i Steinkjer tinghus 24. og 25. september 2013. Ektefellene Malmo møtte og ga forklaring. Det ble hørt seks vitner, herunder ett sakkyndig vitne. Dokumentasjonen fremgår av rettsboken.

Astrid Jenny Marie Nordtømme og Protector Forsikring har i det vesentlige gjort gjeldende:

Det er uten betydning for mangelsvurderingen at det er tegnet eierskifteforsikring.

Eiendommen er solgt « som den er », jf. avhendingslova § 3-9. Dette innebærer at risikoen for feil og mangler er overført til kjøperne. Kjøperne har bevisbyrden for at det foreligger forhold som faller inn under unntaksreglene i avhendingslova § 3-7 og § 3-9 annet punktum.

Det anføres at det ikke foreligger mangel etter avhendingslova § 3-7. Vilkåret etter denne bestemmelsen er at selger kjente eller måtte kjenne til at det forelå mangler ved eiendommen. Dette innebærer et krav om at selger har utvist forsett eller grov uaktsomhet.

Det kreves at det foreligger kvalifisert sannsynlighetsovervekt for å legge til grunn at selger har kjent til eller måtte kjenne til at det forelå en mangel ved eiendommen.

Astrid Nordtømme hadde ingen kjennskap til hvordan eiendommens tilstand var med hensyn til om det var muggsopp og fuktskader i kjelleren.

Det følger av takstmannsdommen, Rt-2001-369, at selger kan identifiseres med den takstmann som har utarbeidet en tilstandsrapport. Vilkåret er at takstmannen har utvist grov uaktsomhet. Dette foreligger ikke her. Takstmannen, Frode Kvaløsæther, har utarbeidet en god rapport på undersøkelsesnivå 1 som er laveste detaljeringsnivå. Takstmannen beskrev det han observerte. Det er uvisst om det var saltutslag eller muggsopp man kunne se i kjelleren. Det foreligger i alle fall ikke grov uaktsomhet hos takstmannen.

Det er et vilkår om kausalitet; brudd på opplysningsplikten får bare betydning hvis det har virket inn på kjøpsavtalen.

Eiendommen er i det alt vesentlige i samsvar med avtalen. Etter avhendingslova § 3-1 foreligger det derfor ingen mangler.

Kjøperne er også avskåret fra å gjøre mangelskrav gjeldende etter § 3-10. Kjøperne fikk tilstrekkelige opplysninger om eiendommen og oppfordringer til å foreta nærmere undersøkelser. De var gjort kjent med fuktproblemene. Kjøperne har risikoen for egne antakelser og vurderinger. De skulle ha innhentet hjelp hvis de ikke forsto opplysningene som ble gitt. De burde også ha engasjert egen sakkyndig slik det var oppfordret til.

Det vises til Bukkebodommen, Rt-2002-1425, og til Hagstrøm, Obligasjonsrett, 2. utg. side 348.

Det bestrides også at det foreligger ansvarsgrunnlag etter avhendingslova § 3-9 annet punktum. Det må foreligge et utvilsomt misforhold, jf. Ot.prp.nr.66 (1990-1991) side 92 og Rt-2010-103 avsnitt 41 og 49-50. Det skal bare tas hensyn til utbedringskostnader som var uventet. Tingretten har tatt med kostnader ut over det som er nødvendig og relatert til soppskaden. At det måtte gjøres noe med plast og stolper med fuktskader, fremgår av rapporten. Det skal ikke tas hensyn til unødvendige utgifter. Det skal gjøres fradrag for standardheving. Det anføres at utgiftene til utbedring er lavere enn 6 % av kjøpesummen, og da skal det etter ovennevnte høyesterettsdom « mye til » for at det foreligger en mangel etter § 3-9. Det skal foretas en helhetsvurdering, jf. Rt-2010-103 avsnitt 51, hvoretter blant annet også feilens art, salgssituasjonen samt boligens karakter og standard inngår.

Når det gjelder salgssituasjonen, vises det til at selger var en eldre kvinne som ikke hadde kjennskap til hvordan forholdene var i krypkjelleren. Dette var kjøperne klar over, og det skjerper deres undersøkelsesplikt.

Salget gjaldt et nær 40 år gammelt brukt bolighus. I takstrapporten var en rekke deler av bygningen gitt tilstandsgrad 2, middels kraftige symptomer. Dette gjaldt blant annet grunnmur, drenering, veggkonstruksjoner og utvendige fasader, etasjeskiller samt rom under terreng. En rapport med undersøkelsesnivå 1 skjerper fort øvrig kjøpers undersøkelsesplikt. I salgsoppgaven var det oppfordret til undersøkelser med fagmann.

Subsidiært bestrides tingrettens utmåling av prisavslaget. Et eventuelt prisavslag skal fastsettes ut fra den rimeligste akseptable løsning og kostnad. Det skal gjenopprette ubalansen som har oppstått i kontraktsforholdet. Det må vurderes hva som var nødvendig for å utbedre fuktproblemet. Disse kostnadene må kjøperne bære uansett; erstatningen skal bare avspeile utbedring av sopproblemet. Disse synspunktene gjelder også for fjerning av plast, jordmasser og håndtering av asbest.

Tilkjennes det prisavslag fullt ut, får kjøperne en annen og forbedret kjeller enn det de kunne forvente. Det fradrag tingretten har gjort, er ikke tilstrekkelig. Når det tas hensyn til dette, vil det ikke foreligge et slikt misforhold som tilsier prisavslag i det hele tatt.

Når det gjelder sakskostnadene, anføres at Protector under enhver omstendighet må fritas for å betale sakskostnader for tingretten til motparten. Forlikstilbudet som tingretten har ansett som tungtveiende grunn etter tvisteloven § 20-3, jf. 20-2 tredje ledd, er ikke tilstrekkelig grunn til å tilkjenne sakskostnader for tingretten. Når det gjelder sakskostnadene for lagmannsretten, vises det til at tingretten tillot Malmo å fremme et nytt påstandsgrunnlag som gjaldt at takstmannen ble identifisert med selger. Protector fikk dermed ikke ført alle bevis i den forbindelse. Det var også en uskikket, inhabil meddommer med i tingretten.

Astrid Jenny Marie Nordtømme og Protector Forsikring har lagt ned slik påstand:

  1.  Astrid Jenny Marie Nordtømme og Protector Forsikring ASA v/styrets leder frifinnes.
  2. Hilde Malmo og Magne Steiner Malmo dømmes til å betale sakens kostnader for tingrett og lagmannsrett.

Hilde og Magne Malmo har i det vesentlige gjort gjeldende:

Muggsoppen i huset har medført at flere i kjøpernes familie er blitt syke, og kjøperne er påført omfattende og uventede kostnader. Spørsmålet i saken er hvem av partene som skal bære risikoen for utgiftene.

Avhendingslova § 3-7 og § 3-9 annet punktum påberopes som alternative grunnlag for kravet om prisavslag.

Når det gjelder § 3-7, anføres at muggsoppangrep er en mangel etter § 3-1 og § 3-2. Det er utvilsomt at mangelen forelå på overtakelsestidspunktet.

Takstmannen kan klandres for at kjøperne fikk mangelfulle opplysninger. Det var bare gitt opplysninger om fuktavvik og fuktpåkjenninger, og at det generelt var en risikokonstruksjon. Det var ingen opplysninger om at det forelå soppangrep på tross av at dette var synlig i kjelleren og etasjeskiller. Noe av årsaken til soppangrepet var at ventiler var tettet igjen, og at plast ikke var lagt over hele grunnen. Det er nærliggende at det man ser i kjelleren er sopp og ikke saltutslag. Dette skulle vært beskrevet i takstrapporten.

I selgers egenerklæring står det at det aldri har vært sopp i huset. Takstmannen har gått god for egenerklæringen. Muggsopp er helsefarlig, og utbedring var nødvendig.

Takstmannen er å klandre for at han ikke beskrev forholdene i kjelleren. Dette var grovt uaktsomt. Tingrettens dom er korrekt når det fastslås at selger er ansvarlig på grunn av takstmannens forsømmelser.

Det anføres alternativt at det foreligger mangler etter avhendingslova § 3-9 annet punktum. Dette er en objektiv standard. Forholdet mellom utbedringskostnader og kjøpesum er sentralt ved vurderingen. Tingretten kom til at kostnadene utgjør kr 281 000. Dette tilsvarer 13,5 % av kjøpesummen og er mer enn tilstrekkelig rent kvantitativ, jf. Bukkebodommen. Av Rt-2010-103 avsnitt 49 fremgår for øvrig at vesentlighetskravet innebærer at utbedringskostnadene må ligge nærmere 6 % enn 3 % av kjøpesummen.

Det må legges vekt på mangelens karakter. Muggsopp innebærer en helserisiko, og er vanskeligere å utbedre enn om det hadde foreligget en konstruksjonsfeil. Kjøperne har på tross av alle utbedringer som er gjort, fortsatt problemer med sopp i bygningen.

Selgers ansvar kan ikke falle bort på grunnlag av tilsvarende betraktninger som i Bukkebodommen. Det forelå ingen boligsalgsrapport i Bukkebosaken hvor selger også hadde gitt opplysninger om problemene. I vår sak forelå en takstrapport, og det var ikke gitt opplysninger om sopp – bare om fuktavvik og fuktpåkjenninger samt den generelle risiko ved konstruksjonen.

Protector kan ikke høres med at kjøperne skulle innhente fagkyndig bistand når det samtidig gjøres gjeldende at takstmannen ikke er å bebreide.

Kjøperne har krav på prisavslag etter avhendingslova § 4-12 annet ledd. Prisavslaget må tilsvare utgiftene ved å få boligen i renovert og beboelig tilstand. Det vises til Benestad Andersen, Avhendingsloven med kommentarer, side 283. Prisavslaget skal bare omfatte nødvendige og forsvarlige utgifter. Det skal gjøres fradrag for standardforbedringer, men det er selger som har bevisbyrden for om dette foreligger, jf. Benestad Andersen side 292.

Det var innhentet en kalkyle fra ISS som viste at utgiftene til utbedring ville utgjøre kr 330 186. Tingretten fant at nødvendige og relevante utgifter utgjorde kr 225 000 eks. mva. Dette var utbedringer som ellers ikke ville bli utført.

Når det gjelder sakskostnadene for tingretten, vises det til at det var fremsatt et forlikstilbud på kr 300 000 før tingrettens behandling. At meddommer Holmberg i tingretten skulle være inhabil, er uforståelig.

Malmo Hilde og Magne har lagt ned slik påstand:

  1.  Anken forkastes.
  2. Hilde Kristin og Magne Steiner Malmo tilkjennes dekning av sakens omkostninger for lagmannsretten.

Lagmannsretten bemerker:

Bolighuset som tvisten gjelder, ble oppført i 1973 i én etasje. I 1984 ble det foretatt ombygging slik at en garasje ble omgjort til boligrom. Huset har krypkjeller uten gulv med takhøyde som varierer fra 0,9 til 2,2 meter. Grunnen i krypkjelleren var på overdragelsestidspunktet for det meste dekket av plast, men det var også partier av grunnen som ikke var tildekket. Det er tilgang til krypkjelleren gjennom en luke i gulvet i en bod. Under den del av huset hvor det opprinnelig var garasje, er det ikke tilgang.

I kjøpekontrakten er det avtalt at « Eiendommen selges i den stand den var ved kjøpers besiktigelse, jfr. avhendingsloven § 3-9 ». Det vises videre til punkt 8 i kontakten som omhandler kjøpernes undersøkelsesplikt. I salgsprospektet heter det også:

« Boligsalgsrapport og selgers egenerklæring fremgår av vedlegg. Kjøper plikter å gjøre seg kjent med disse før bud inngis. Kjøper har en selvstendig undersøkelsesplikt. Det anbefales derfor en grundig gjennomgang av boligen, gjerne sammen med en bygningskyndig person ».

Lagmannsretten behandler først spørsmålet om det foreligger en mangel etter avhendingslova § 3-9 annet punktum.

Etter § 3-9 annet punktum har en eiendom en mangel, selv om den er solgt « som han er », dersom eiendommen « er i vesentleg ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut frå kjøpesummen og tilhøva elles.» Det følger av bestemmelsen at det skal foretas en skjønnsmessig helhetsvurdering, jf. også Rt-2002-1425, Bukkebodommen, på side 1429. Det fremgår av Ot.prp.nr.66 (1990-1991) side 92 at misforholdet må være « utvilsomt ». Av dommen som er inntatt i Rt-2010-103 avsnitt 41, heter det også at det « er de mer åpenbare misforhold regelen skal beskytte kjøperen mot ».

Det fremgår av Rt-2010-103 avsnitt 43 at forholdet mellom kjøpesummen og utbedringskostnadene kan gi en viss veiledning ved bedømmelsen av hva kjøperen hadde grunn til å regne med « ut frå kjøpesummen ». Etter avsnitt 49 innebærer vesentlighetskravet at utbedringskostnadene, som et utgangspunkt, må ligge i øvre del av området mellom tre til seks prosent av kjøpesummen som Høyesterett i tidligere avgjørelser har uttalt kan være tilstrekkelig.

Videre heter det i avsnitt 51 at « prosentberegninger ikke er noe annet enn et utgangspunkt for en helhetsvurdering der også andre forhold er av betydning for vesentlighetsspørsmålet, slik som salgssituasjonen, feilens art og betydning og boligens karakter og standard. Vesentlighetskravet behøver i lys av slike forhold altså ikke være oppfylt selv om utbedringskostnadene skulle overskride en veiledende terskel. »

Det fremgår for øvrig i samme avsnitt at det skal mye til for at vesentlighetskravet er oppfylt dersom utbedringskostnadene ligger under en slik terskel.

Lagmannsretten er enig med Protector i at det er kjøperne som har bevisbyrden for at det foreligger en mangel og hvilke utbedringskostnader mangelen har medført.

Etter overdragelsen ble det oppdaget betydelige forekomster av muggsopp i kjelleren og høye verdier av muggsopp i inneluften. Forholdene ble avdekket etter at kjøperne engasjerte et rådgivende ingeniørfirma, RG Prosjekt AS, for å undersøke boligen på grunn av « kjellerlukt » og mistanke om dårlig inneluft. RG Prosjekt tok den 13. februar 2012 luftprøver i boligen etter anvisning fra Mycoteam AS som deretter analyserte prøvene.

Det fremgår av Mycoteams rapport av 20. februar 2012 at luftanalysene viser « [k]lare tegn til unormal forekomst av muggsoppsporer … . Målingene viser en klar negativ innvirkning på innemiljøet. Videre tiltak må gjennomføres. »

I rapporten heter det videre blant annet:

Luftanalysene viser at det forekommer en unormal spredning av muggsoppsporer til inneluften. I krypekjelleren er det svært høye verdier av penselmuggsopper (Penicillium sp.) og i soverom 1 og 2 og stue er det forhøyede verdier av penselstrålemugg (Aspergillus penicillioides) og fuktstrålemugg (Aspergillus versicolor).

Prøvene fra krypekjelleren skiller seg klart ut fra de øvrige prøvene. Verdiene er meget høye, og det tyder på at det foregår/har foregått vekst av muggsopp i forbindelse med krypekjelleren. Vanligvis skyldes dette innsig av fuktighet via grunnmuren eller oppstigende fuktighet fra grunnen i en kombinasjon med dårlig utlufting. Det er ofte fare for at muggsoppsporer i krypekjelleren kan spre seg til boligen i forbindelse med spesielle forhold (utlufting av boligen slik at det suges luft fra krypekjelleren). Det er derfor viktig at eventuelle skader i krypekjelleren utbedres.

. . .

Luftanalysene fra i soverom 1 og 2 og stue viser også forhøyede verdier av muggsoppsporer. I tillegg til penselmuggsopper (Penicillium sp.) som ble registrert i krypekjelleren, vi finner også andre muggsopptyper, penselstrålemugg (Aspergillus penicilloides) og fuktstrålemugg (Aspergillus versicolor). Det kan tyde på at det er andre årsaker til denne muggsoppforekomsten enn spredning fra krypekjelleren.

… .

Vi anbefaler en videre undersøkelse av forholdene. Dette bør omfatte en bygningsteknisk vurdering med fokus på fukt-/muggsoppskader. Det kan være aktuelt å foreta avdekkinger av lukkede konstruksjoner, slik som utlektede vegger, etasjeskillere og tilfarergulv, for kontroll med hensyn på muggsoppvekst der det er mistanke om tidligere eller nåværende fukt.

RG Prosjekt foretok deretter befaring på eiendommen 29. februar 2012. I RG Prosjekt sin rapport etter besiktigelsen heter det blant annet om årsaken til muggsoppforekomsten:

Ved besiktigelse 29.02.12 er det registrert mye overflatevann/fukt i krypkjeller. Vann trenger inn gjennom grunnmurer og gjennom 1 lufteventil som er anlagt for lavt i forhold til terreng. Plast som ligger på grunn er ikke heldekkende, og på steder der denne mangler kan det sees groing av sopper. Det er ikke analysert prøver av disse, så hvilke typer det er vites ikke. Dokumenterte vedlagte målinger på vedlagt skisse av krypkjeller bekrefter fuktmålinger i treverk i kjeller og i tresonitt(hilder)plater pålagt betongvegger i kjelleren.

Det er uten tvil at fuktinntrengninger utenifra og ned i krypkjeller påvirker innemiljøet i boligen, og at dette må utbedres.

I tilleggsrapport av 26. april 2012 etter ny besiktigelse uttaler RG Prosjekt videre:

Ny besiktigelse 12.04.12 hvor etasjeskiller ble undersøkt om eventuell spredning av sopp. Konklusjon etter besiktigelse er at sopp har begynt å gro i papp over eternittplater i etasjeskiller. Dette medfører at det må foretas asbestsanering, og utskifting av papp i etasjeskiller samt at det må monteres lekter under papp mot krypkjeller.

Lagmannsretten legger til grunn at muggsoppforekomstene også var til stede på overtakelsestidspunktet. Videre legger lagmannsretten til grunn at det var nødvendig å utbedre forholdene for å avhjelpe soppangrepet på boligen.

Når det gjelder utbedringskostnadene, skal det bare tas i betraktning kostnader som er nødvendige og forsvarlige for å få rettet mangelen. Kostnadene må videre bare gjelde forhold som i dette tilfellet knytter seg til utbedring av muggsoppskaden. Forhold som det opplyst om før avtalen ble inngått, må også kjøper selv bære.

Tingretten har lagt til grunn at kostnadene ved utbedring utgjorde kr 281 250 inkl. mva.

Kostnadene ved utbedring av manglene ble av RG Prosjekt beregnet til kr 543 900 eks. mva. Dette omfattet også utgifter til ny drenering m.m. på kr 160 000. Forsikringsselskapet innhentet en beregning av utbedringskostnadene fra tømmermester Trond Eriksen, hvor kostnader uten fornyelse av drenering ble satt til kr 104 000 eks. mva.

Det ble innhentet et tilbud fra ISS for sanering på til sammen kr 330 186 eks. mva. Dette omfattet også utgifter til blant annet rensing av løsøre. Tingretten tok ved beregningen av prisavslaget utgangspunkt i at følgende kostnader (eks. mva.) gjaldt utbedring bygningen etter muggsoppangrepet:

 

  •  Sanering av bygning (hovedplan)  kr 38 048
  • Fjerning av plast og jordmasser  kr 27 500
  • Deponering  kr 7 000
  • Nye stolper i krypkjeller  kr 4 800
  • Behandling av muggsopper (Boracol 10)  kr 27 885
  • Luft og overflateprøver etter ferdigstill.  kr 15 000
  • Asbestsanering stubbloft  kr 35 750
  • Deponering asbest  kr 2 500
  • Elektrikerarbeid i kjeller  kr 7 150
  • Ny vindsperre og lekter  kr 19 500
  • Transport rigg-drift  kr 15 000
  • Luftprøver Mycoteam  kr 4 090
  • Montering midl. avsug  kr 6 500
  • Rigg/drift  kr 43 124
    Tilsammen:  kr 255 847

Tingretten hadde således ikke tatt med utgiftene til ny drenering som retten fant var knyttet til utbedring av den generelle fuktproblematikk som det var opplyst om i boligsalgsrapporten. Det samme gjaldt ny dampsperre i kjeller da det var påpekt i boligsalgsrapporten at denne var mangelfull.

Videre heter det i tingrettens avgjørelse:

Slik retten ser det synes rigg og driftkostnadene satt noe høyt. Retten oppfatter det slik at rigg/drift med kr 15.000 er anslått i første rapport fra RG prosjekt ut fra en utbedring i kjeller ekskl himling, og at rigg og drift med kr 43.124 er anslått senere inkludert utbedring av himling. Det faktum at kjelleren etter reparasjonen har fått himling av asfaltplater må tillegges en viss vekt som standardforbedring, men vil i det vesentlige være å anse som en utbedring som kun tar hensyn til generell utvikling av byggematerialer som ikke bør hensyntas.

Retten setter etter dette prisavslaget skjønnsmessig til kr 225.000 eks mva, kr 281.250 inkl mva.

Bevisførselen for lagmannsretten gir ikke grunnlag for å fravike den beregning tingretten, som var satt med fagkyndige meddommere, har gjort med hensyn til kostnadene. Lagmannsretten er kommet til at dette var nødvendige utgifter som skyldes muggsopproblemet. At det ble foretatt utskiftinger av enkelte bygningsdeler som også hadde stor fuktbelastning, for eksempel stolper slik Protector har fremholdt, er uten betydning. Disse hadde soppskader og måtte av den grunn skiftes. Det kan heller ikke legges til grunn at utbedringene kunne vært gjort på annen og billigere måte. Det vises til tingrettens begrunnelse på side 14 og 15 i tingrettens dom som lagmannsretten slutter seg til.

Det tilføyes at lagmannsretten ikke er enig med Protector i at det skal gjøres ytterligere fradrag fordi Malmo har fått en standardhevning i form av oppgradert krypkjeller av en annen kvalitet enn den kjelleren de kjøpte. Ved vurderingen er det også sett hen til at en slik krypkjeller ikke har vesentlig betydning ved den daglige bruk av eiendommen.

Kostnadene ved utbedring overstiger således langt den andel av kjøpesummen som etter avgjørelsen i Rt-2010-103 må foreligge, for at vesentlighetskravet skal være oppfylt.

Når det gjelder feilens art, som skal inngå i helhetsvurderingen etter avhendingslova § 3-9 annet punktum, bemerkes at store konsentrasjoner av muggsopp kan innebære en helserisiko. Det er derfor helt nødvendig å foreta utbedring. I dette tilfellet har det videre vist seg å være vanskelig å få utbedret problemet; det er opplyst at nye luftprøver viser at det fortsatt er sopp i inneluften.

Salgssituasjonen fremsto som ordinær, og det er etter lagmannsrettens syn ingen omstendigheter som skulle tilsi at kjøperne måtte være forberedt på at slike mangler kunne foreligge. Det var også opplyst i selgers egenerklæring, som Kvaløyseter i takstrapporten hadde kontrollert uten merknader, at det ikke var eller hadde vært sopp og råteskader i boligen.

Når det gjelder boligens karakter og standard, må det tas hensyn til at den var oppført i 1973 og altså om lag 40 år gammel. På den annen side var det opplyst om flere utbedringer og vedlikeholdsarbeider; det var lagt nytt tak i 1993, det var nytt kjøkken fra 2011, det var lagt ny parkett på soverom og gang, veranda var oppsatt i 2009/2010 og bygningene var nylig malt utvendig. Ut fra dette og det inntrykk eiendommen for øvrig gir i meglers salgsoppgave, fremstod eiendommen som normalt vedlikeholdt slik det også står i boligsalgsrapporten. Det hadde også vært samme eier av eiendommen helt siden den ble oppført.

Etter en samlet vurdering er lagmannsretten kommet til at eiendommen på grunn av muggsoppforekomsten var i vesentlig dårligere stand enn kjøperne hadde grunn til å regne med. Det foreligger et utvilsomt og åpenbart misforhold som representerer en mangel etter avhendingslova § 3-9 annet punktum.

Det er ikke grunnlag for å frita selger for mangelsansvar etter avhendingslova § 3-10 første og annet ledd. Lagmannsretten er ikke enig med de ankende parter i at kjøperne burde ha foretatt nærmere undersøkelser ut fra bygningens alder, opplysningene om fuktproblemene, at rom under terreng er å anse som en risikokonstruksjon, at de var oppfordret rent generelt om dette i salgsoppgaven eller til at selger var en eldre kvinne. Heller ikke andre omstendigheter tilsa at de burde ha undersøkt nærmere. Det var ingen spesiell opplysninger som skulle fått kjøperne til å vurdere dette. Som også Protector har anført, kan muggsoppangrep være vanskelig å oppdage. Det gjorde heller ikke takstmann Kvaløyseter. Forholdet ble først avdekket etter at det var tatt luftprøver. Kjøperne hadde dessuten fått en boligsalgsrapport som, slik også Protector har fremholdt, fremsto som grundig.

Med det resultat lagmannsretten er kommet til er det ikke nødvendig å ta stilling til om det foreligger en mangel etter avhendingslova § 3-7.

Kjøperne har etter dette krav på prisavslag i henhold til § 4-12. Prisavslaget settes til kostnadene ved utbedring, jf. § 4-12 annet ledd, i samsvar med tingrettens avgjørelse.

 

  •         Anken blir etter dette å forkaste.
  •         Sakskostnader
  •         Protector har gjort gjeldende at det ikke er grunnlag for å tilkjenne Malmo sakskostnader for tingretten.

 

Tingretten kom til at ingen av partene hadde vunnet saken, men tilkjente Malmo full erstatning for sakskostnader etter tvisteloven § 20-3, jf § 20-2 tredje ledd bokstav b, med henvisning til at Malmo hadde fremsatt et forlikstilbud på kr 300 000 som var avslått av Protector.

Lagmannsretten er enig i tingrettens sakskostnadsavgjørelse.

Begge parter har fått medhold av betydning. Malmo fikk tilkjent et prisavslag på kr 281 250. Det må også legges vekt på at Malmo fikk medhold i at det forelå muggsoppskader og at selger var ansvarlig for mangelen. Flere av postene som Malmo hadde påberopt som utbedringskostnader, ga imidlertid ikke grunnlag for prisavslag. Det vises blant annet til kostnadene ved drenering som utgjorde kr 160 000. Begge parter fikk således medhold av betydning.

I Rt-2011-1294 heter det i avsnitt 23:

Når begge parter har fått medhold uten å vinne saken, beror det på de øvrige vilkårene i tvisteloven § 20-3 om hvordan sakskostnadene skal fordeles. Den klare hovedregel er at sakskostnader ikke tilkjennes når ingen av partene har vunnet saken, jf. § 20-3 om at det kreves tungveiende grunner for å anvende unntaket. Det følger av rettspraksis og forarbeidene til bestemmelsen at listen for å gjøre unntak ligger « relativt høyt », jf. Rt-2010-352 avsnitt 18 og Ot.prp.nr.51 (2004-2005) side 446 andre spalte.

Det skal ved avgjørelsen etter tvisteloven § 20-3 særlig legges vekt på hvor mye Malmo fikk medhold med hensyn til hovedkravet. Påstanden i stevningen var kr 679 875 mens tingretten kom til at prisavslaget skulle settes til kr 281 250. Dette tilsvarer 41 % av påstandsbeløpet.

Etter § 20-2 tredje ledd bokstav b skal det videre legges vekt på om motparten har avslått et rimelig forlikstilbud. Som det fremgår av Schei m.fl. Tvisteloven Kommentarutgave 2007 side 916, er dette momentet i praksis det viktigste ved avgjørelser etter § 20-3. Etter domsresultatet må tilbudet fra Malmo på kr 300 000 anses som rimelig. Det vises for øvrig til tingrettens begrunnelse på side 28 i tingrettens dom som lagmannsretten er enig i.

Når det gjelder sakskostnadene for lagmannsretten, har Malmo vunnet saken og skal ha erstatning for sine sakskostnader i henhold til tvisteloven § 20-2 første ledd. Lagmannsretten finner ikke at Protector skal fritas helt eller delvis for sakskostnadene.

Protector har gjort gjeldende at det må gjøres unntak fra hovedregelen i § 20-2 første ledd. Det er vist at tingretten tillot Malmo å fremme anførselen om at selger måtte identifiseres med takstmannen slik det fremgår på side 24 i tingrettens dom. Videre er det med henvisning til e-postkorrespondanse mellom en av meddommerne i tingretten og en advokat i Protector, også gjort gjeldende at en av meddommerne i tingretten var inhabil og i tillegg uskikket til å gjøre tjeneste. Endelig har Protector vist til at tingretten avgjorde saken på grunnlag av avhendingsloven § 3-7 og ikke har behandlet spørsmålet om det også måtte anses å foreligge en mangel etter § 3-9.

Lagmannsretten finner ikke at disse omstendigheter isolert sett eller samlet kan anses som tungtveiende grunner som gjør det rimelig å frita Protector for erstatningsansvar, jf. § 20-2 tredje ledd. Når det gjelder anførselen om inhabil og uskikket meddommer, bemerkes at e-posten det er henvist, til ikke gjaldt denne saken og heller ikke noen av prosessfullmektigene i denne saken.

Advokat Christensen har levert omkostningsoppgave hvor kr 59 500 utgjør salær og kr 5 506 utgifter til vitner, til sammen kr 65 006 inkl. mva. Lagmannsretten finner omkostningene nødvendige og legger oppgaven til grunn ved avgjørelsen.

Dommen er enstemmig.

– – –

Dommen er ikke avsagt innen lovens frist. Grunnen er at rettens leder har vært opptatt med flere andre saker ved lagmannsretten som har vært avholdt i perioden etter ankeforhandlingen i denne saken.

   Domsslutning

  1.   Anken forkastes.
  2. Protector Forsikring ASA og Astrid Jenny Marie Nordtømme dømmes til in solidum å betale 65.006 – sekstifemtusenogseks – kroner i sakskostnader for lagmannsretten til Hilde og Magne Steiner Malmo innen 2 – to – uker fra forkynnelse av dommen.

Les mer om muggsopp her

Vi bistår klienter over hele landet.

Vi bistår deg i eiendomssaker

Vår eiendomsavdeling bistår private i forhold til feil eller mangler og arealavvik ved kjøp/salg av hus, hytter eller leiligheter. Våre advokater bistår også ved fradeling av tomt eller seksjonering av hus, leilighet eller annen eiendom. Vi bistår ved plan- og bygningssaker og tomtefeste.

Kontakt våre advokater

Fyll ut skjemaet eller ring 22 93 38 50

•   Vi er landsdekkende
•   Det er uforpliktende å ta kontakt med oss
•   Din henvendelse vil bli behandlet konfidensielt
•   Det løper ingen kostnader før vi har en avtale om det

Usikker på om du trenger bistand? Kontakt oss likevel, så skal vi se om vi kan hjelpe deg med din sak.