Dom: Prisavslag etter kjøp av et nybygg

Partene var enige om at det forelå en mangel ved eiendommen i form av utette tak og vegger i et trapperom i borettslagets fellesareal. Partene var også enige om at kjøper ved reklamasjon i 2009 hadde reklamert over mangelen innen rimelig tid og innen utløpet av den absolutte reklamasjonsfristen på fem år. Utbedringsforsøk viste seg å ikke være vellykket og kjøper oppdaget en ny lekkasje i 2015.

Lagmannsretten fant det sannsynliggjort at utbedringsforsøket ikke var vellykket, og at vann over tid trengte inn i betongveggen og etasjeskillene som følge av mangelfull utført taktekking og mangelfull ytre kledning.

En ny vanninntrenging i trapperommet ble avdekket i juni 2015. De fremlagte bildene av skaden ga begrenset informasjon om hvorvidt beboerne i borettslaget burde ha oppdaget skadene tidligere.

Lagmannsretten forstod vitneforklaringene fra beboerne i borettslaget slik at skadene under trappen i nederste etasje ikke var lett synbare, og at trappeområdet i øverste etasje var lite brukt av beboerne. Lagmannsretten fant alt i alt ikke holdepunkter for at noen av beboerne i borettslaget hadde kunnskap om skaden på et tidligere tidspunkt, eller burde ha hatt det over en viss tid før skaden ble oppdaget.

Spørsmålet var videre om borettslagets krav var bortfalt som følge av foreldelse. Lagmannsretten viste til at når selger har påtatt seg å utbedre en mangel, vil dette, om det ikke er konkrete holdepunkter for noe annet, måtte anses som en erkjennelse av kravet, jfr. foreldelsesloven § 14 og § 20, jfr. Rt-2013-865 avsnitt 56. Som følge av at foreldelsesfristen ble avbrutt ved erkjennelse fra selger etter foreldelsesloven § 14, løp det en ny alminnelig foreldelsesfrist på tre år, jfr. foreldelsesloven § 20.

Etter foreldelsesloven § 10 nr. 1 løper det imidlertid en tilleggsfrist på ett år i tilfeller hvor fordringshaveren har manglet nødvendig kunnskap om fordringen. Dersom selger har utbedret en mangel på en måte som fremstår som tilfredsstillende, vil kjøper fremdeles kunne ha krav på en tilleggsfrist etter foreldelsesloven § 10 nr. 1 dersom det senere viser seg at mangelen likevel ikke er blitt utbedret, jfr. Rt-2013-865 avsnitt 58. På denne bakgrunn kom lagmannsretten til at foreldelsesfristen ble avbrutt i tide ved borettslagets stevning av 14. januar 2016.

Partene var videre enige om at et eventuelt prisavslag skulle tilsvare utbedringskostnadene, jfr. avhendingsloven § 4-12 annet ledd.

Lagmannsretten la til grunn at utbedringen av mangelen ikke medførte en standardheving av eiendommen, men at det kunne stilles spørsmål ved hvorvidt det burde foretas et fradrag for forlenget levetid for bygningsdelene som ble skiftet ut eller utbedret. Retten mente imidlertid at utbedringsarbeidene ikke innebar mer enn at kjøper ble satt i samme situasjon som om eiendommen ikke var mangelfull. Lagmannsretten fant derfor ikke grunn til å foreta et fradrag som følge av forlenget levetid. Arbeidet ble oppfattet som en utbedring av konkrete mangler, og ikke som en totalrenovering av taket, slik at levetiden mest sannsynlig bare ble marginalt forlenget.

Les mer om hvordan man bør gå frem når man oppdager feil og mangler ved nybygg her.

Vi bistår klienter over hele landet.