Feil og mangler ved nybygg

Bustadoppføringsloven vs. Avhendingsloven

Bustadoppføringsloven regulerer avtaler mellom entreprenør og forbruker om oppføring av ny bolig. Loven kommer til anvendelse på alle avtaler mellom entreprenør og forbruker der boligen ikke er fullført på avtaletidspunktet.  At en bolig er fullført vil som den klare hovedregel si at alt som entreprenøren skal levere, er levert, og boligen kan overtas ryddig, rengjort og beboelig - uten gjenstående arbeider eller gjøremål fra entreprenørens side. Mindre avvik herfra må i visse tilfeller godtas.  

Kvaliteten på nybygg

 Bustadoppføringsloven har generelle bestemmelser om kvaliteten på arbeidet og materialene som entreprenøren skal levere - hvis ikke annet spesifikt er avtalt. Materialene skal være av vanlig god kvalitet og utførelsen skal være fagmessig og i henhold til alminnelig god byggeskikk. Entreprenøren plikter å levere sine arbeider på en slik måte at de oppfyller alle gjeldende krav i lov og forskrifter. Nybygget skal også leveres til avtalt tid eller gjennomføres med rimelig fremdrift. 

Garanti på nybygg

Etter bustadoppføringsloven plikter entreprenøren å stille garanti for oppfylling av sine forpliktelser etter avtalen med forbruker. Garantien skal stilles straks etter avtaleinngåelse, skal minst svare til 10 prosent av kjøpesummen som forbruker skal betale og skal gjelde i minst 5 år etter overtakelse. Etter overtakelse av nybygget, skal garantien minst svare til 5 prosent av kjøpesummen.  Garantien dekker alle krav som forbrukeren måtte ha mot entreprenøren hvis det har oppstått forsinkelser eller det foreligger feil og mangler ved nybygget. Før garanti er stilt, plikter ikke kjøper å betale noe av kjøpesummen, selv om noe annet er avtalt eller forutsatt fra selger eller entreprenørs side. Dersom salg skjer via eiendomsmegler, vil eiendomsmegler være forpliktet til å sørge for at garanti er stilt før delkjøpesummer kreves innbetalt.

Fullført nybygg – avhendingsloven

Avhendingsloven regulerer avtaler mellom selger og kjøper, eller mellom entreprenør og forbruker, når en fullført bolig avhendes.  Loven har en bestemmelse om at loven ikke kan fravikes til ugunst for kjøperen når kjøpet gjelder nyoppført bolig som ikke har vært brukt som bolig i mer enn 1 år på avtaletidspunktet, jf. avhl. § 1-2. Regelen tar sikte på å gi forbrukere et sterkere vern ved salg av nybygg som "nesten" faller inn under bustadoppføringsloven.

Kvaliteten på nybygg etter avhendingsloven

Avhendingsloven har en nesten tilsvarende regel som bustadoppføringsloven om selgers leveranseforpliktelse. Boligen skal leveres – "være i samsvar med" - de krav til kvalitet, utrusting og annet som følger av avtalen mellom partene, jf. avhl. § 1-3. Er det eksempelvis avtalt at det skal være høy kvalitet på materialer og at bad er utført i henhold til våtromsnormen, skal boligen oppfylle disse kvalitetskravene.

Ingen garanti for byggefeil hvis det ikke er avtalt i kjøpekontrakt

Avhendingsloven har ingen bestemmelser om garanti for byggefeil eller dagbøter ved forsinkelser. Man står imidlertid fritt til å avtale en garantiperiode med entreprenør eller utbygger og avtale standardisert erstatning ved forsinkelser. Slike avtaler forenkler prosesser og uenigheter dersom byggefeil skulle avdekkes.

Feil, mangler og reklamasjon

Både bustadoppføringsloven og avhendingsloven bestemmer at det rettslig sett foreligger mangler der det foreligger avvik fra det avtalte. Byggefeil foreligger når utførelsen av byggverket strider mot gjeldende lover, forskrifter, Norsk Standard, god byggeskikk eller kjøpers bestilling. Dersom slike feil oppdages må kjøper reklamere innen rimelig tid – dvs. innen ca. 2 måneder etter at avviket oppdages. 5 år etter overtakelse kan det som hovedregel ikke lenger reklameres.

Både selger og entreprenør plikter å ta tilling til reklamasjonen innen rimelig tid. I motsatt fall tapes retten til å utbedre reklamasjonen. Det samme skjer hvis en berettiget reklamasjon avvises. I så fall kan kjøper utbedre selv og kreve dekket sine kostnader av selger eller garantist. Entreprenører vil som oftest være interessert i å utbedre byggefeil selv, da de kan utføre utbedringer billigere og ofte videreføre ansvaret til underelevrandører.

Advokat - feil og mangler ved nybygg

Har du spørsmål knyttet til bustadoppføringsloven eller avhendingsloven, kan du kontakte Codex Advokat på telefon 22 93 38 50 eller sende oss en henvendelse via vårt kontaktskjema. Vi har lang erfaring innen fagområdet og bistår daglig utbyggere, entreprenører, selgere og kjøpere med å løse problemstillinger og tvister innen fagfeltet.