Eiendomsadvokater.no

En del av Codex Advokat

Eiendomsadvokater.no

En del av Codex Advokat

Uforpliktende og konfidensielt

Det er uforpliktende å ta kontakt med oss

Vi er landsdekkende

Vi tar oppdrag i hele Norge

Spesialiserte advokater

Vi er 80 ansatte innen privat og bedrift

Vi er landsdekkende

Mindretallsvern i eierseksjonssameier

Når sameiermøtet, styret eller andre som representerer sameiet, herunder sameiets forretningsfører, skal treffe en beslutning på vegne av sameiet, kan det ikke treffes en beslutning som er egnet til å gi visse sameiere eller andre en urimelig fordel på én eller flere øvrige sameieres bekostning. Denne begrensningen i beslutningsmyndigheten omtales ofte som det såkalte mindretallsvernet.

Bestemmelsen om mindretallsvern bygger på alminnelige prinsipper om forbud som er diskriminerende. Eksempelvis kan ikke sameiermøtet, styret eller andre som representere sameiet bestemme at en sameier som følge av kjønn, religiøs tilknytning, etnisitet, seksuell orientering, alder, funksjonshemminger eller liknede må tre ut av sameiet. Bestemmelsen gjelder uavhengig av om et vedtak treffes med et simpelt flertall (mer enn 50% av stemmene), eller med et kvalifisert flertall (mer enn 2/3 av stemmene).

Mindretallsvernet gjelder også for avgjørelser truffet på grunnlag av bestemmelser som er inntatt i de opprinnelige vedtektene. Selv om vernet gjelder overfor de opprinnelige vedtektene, er det viktig å være klar over at de opprinnelige vedtektene kan forskjellsbehandle sameierne, for eksempel ved å bestemme at små og store seksjoner skal betale en like stor andel av felleskostnadene. I den utstrekning en bestemmelse som innebærer en forskjellsbehandling er kjent for kjøperen, eventuelt at vedtektsbestemmelsen er tinglyst, må den anses akseptert slik at kjøperen ikke kan påberope seg mindretallsvernet. At en vedtektsbestemmelse ikke likebehandler alle sameierne, er ikke alene tilstrekkelig til at mindretallsvernet kommer til anvendelse, det må dreie seg om en urimelig forskjellsbehandling.

Prinsippene om mindretallsvern i eierseksjonssameier, kalles noen ganger også likhetsprinsippet. Andre ganger tales det om vern mot majoritetsmisbruk. Hovedpoenget er at det dreier seg om begge deler, både et forbud mot usaklig forskjellsbehandling og et forbud mot at flertallet misbruker sin makt. Dersom flertallet i sameiet vedtar å endre fordelingsnøkkelen for felleskostnadene i mindretallets disfavør, er det både majoritetsmisbruk og brudd på likhetsprinsippet. Det kan imidlertid tenkes situasjoner der bare den éne regelen er overtrådt, for eksempel hvis vedtaket gir en utenforstående betydelige økonomiske fordeler, ettersom det økonomiske tapet i så fall vil ramme alle sameierne likt. Et annet eksempel kan være å nekte formålsendring i en situasjon der ingen saklig grunn kan forsvare standpunktet.

Likhetsprinsippet og forbudet mot majoritetsmisbruk må anvendes strengt i boligsameier, og trolig noe strengere enn i borettslagsforhold. Dette skyldes at det er en bærebjelke i eierseksjonsordningen at den enkelte sameier i størst mulig grad skal ha den samme frihet som eiere av eneboliger, hvilket igjen tilsier at man kan motsette seg nyordninger man ikke ønsker selv om et flertall av naboene er positivt innstilt. Dommen i Rt.1994.360 kan være noe problematisk i denne forbindelse fordi den underkjenner den fordelingsnøkkel for felleskostnadene som fulgte av den fastsatte sameiebrøk, dvs. at sameierne ble pålagt å endre brøken. Men i dette tilfellet ville endringen bare være til skade for den opprinnelige eier som hadde skaffet seg en urimelig gunstig stilling. Hadde det vært solgt næringsseksjoner, ville det oppstått problemer i forhold til disse kjøpere som nettopp hadde kjøpt seksjoner med små brøker og tilsvarende lave fellesutgifter.

Vi bistår klienter over hele landet.

Vi bistår deg i eiendomssaker

Vår eiendomsavdeling bistår private i forhold til feil eller mangler og arealavvik ved kjøp/salg av hus, hytter eller leiligheter. Våre advokater bistår også ved fradeling av tomt eller seksjonering av hus, leilighet eller annen eiendom. Vi bistår ved plan- og bygningssaker og tomtefeste.

Kontakt våre advokater

Fyll ut skjemaet eller ring 22 93 38 50

•   Vi er landsdekkende
•   Det er uforpliktende å ta kontakt med oss
•   Din henvendelse vil bli behandlet konfidensielt
•   Det løper ingen kostnader før vi har en avtale om det

Usikker på om du trenger bistand? Kontakt oss likevel, så skal vi se om vi kan hjelpe deg med din sak.