Uforpliktende og konfidensielt

Det er uforpliktende å ta kontakt med oss

Vi er landsdekkende

Vi tar oppdrag i hele Norge

Spesialiserte advokater

Vi er 80 ansatte innen privat og bedrift

Vi er landsdekkende

Vedlikeholdsplikt i eierseksjonssameier

I et eierseksjonssameie vil det oppstå behov for vedlikehold av både de enkelte boenhetene og fellesareal. For å finne ut om det er sameiet eller den enkelte seksjonseier som skal utføre og bekoste vedlikeholdet, må man se hen til sameiets vedtekter. Regulerer ikke vedtektene den konkrete situasjonen, må man vende blikket til eierseksjonsloven §§ 32 og 33. Denne artikkelen gir deg en oversikt over hva eierseksjonsloven sier om sameiets og den enkelte seksjonseiers vedlikeholdsplikt.

Alt du trenger å vite om vedlikeholdsplikt i et eierseksjonssameie:

Den enkelte boenhet kontra fellesareal

Man må ved vurdering av vedlikeholdsplikten i eierseksjonssameier skille mellom vedlikehold av de enkelte seksjoner og vedlikehold av fellesareal.

En enkelt seksjon består av en hoveddel og eventuelle tilleggsdeler. Tilleggsdeler kan typisk være hageareal eller bodareal. Etter eierseksjonsloven § 32 har seksjonseieren plikt til å vedlikeholde bruksenheten og eventuelle tilleggsdeler.

Fellesareal er alt areal i eierseksjonssameiet som ikke er en del av de enkelte seksjoner. Etter eierseksjonsloven § 33 er det sameiet som har plikt til å vedlikeholde disse. 

Dersom man er usikker på hva som i det konkrete tilfellet er å anse som et fellesareal eller hva som tilhører den enkelte seksjon, bør man undersøke seksjoneringsdokumentene fra da sameiet ble seksjonert.

Forholdet mellom loven og vedtektene

Det er adgang til å vedta avvikende eller mer utfyllende vedlikeholdsregler enn de som følger av loven. Dette betyr at det i et sameie både kan vedtas regler som gir den enkelte seksjonseier/sameiet et større eller et mindre vedlikeholdsansvar enn det som følger av loven. 

Det kan være spesielle forhold ved det enkelte sameiet som gjør det mer hensiktsmessig å vedta egne vedlikeholdsregler enn de som følger av loven.

Eksempelvis er det ikke uvanlig at det avtales at terrasser skal vedlikeholdes av den seksjonseieren som har eksklusiv bruksrett til denne, herunder hvilket omfang dette vedlikeholdet skal ha, selv om terrassen ikke nødvendigvis i seksjoneringsdokumentene er tillagt som en del av seksjonen til den enkelte.

Tilsvarende er også tilfellet for loftsareal, hvor det ikke sjeldent vedtas at det er de øverste leilighetene som har vedlikeholdsplikten for loftsarealet da det er disse som rent faktisk kan benytte seg av dette.

En gyldig vedtektsregulering om vedlikeholdsplikt, går foran lovens løsning.  Det er her viktig å huske at eierseksjonsloven § 27 forbyr bestemmelser i vedtektene som er egnet til å gi noen seksjonseiere eller utenforstående en urimelig fordel​ på andre seksjonseieres bekostning.

Dette er en regel ment for å beskytte mindretallet mot at flertallet vedtar urimelige vedtekter, og gjelder også ved vedtak om vedlikeholdsplikt. 

Har man ikke i sameiet vedtatt noe om vedlikehold eller har valgt lovens løsning, er det eierseksjonsloven §§ 32 og 33 som regulerer den enkelte seksjonseiers og sameiets vedlikeholdsplikt.

Seksjonseierens vedlikeholdsplikt

Etter eierseksjonsloven § 32 er det den enkelte sameier som skal holde sin seksjon forsvarlig vedlike slik at det ikke oppstår skade eller ulempe for de andre sameierne. 

Det er i utgangspunktet den enkelte sameier selv som beslutter, besørger og bekoster vedlikehold av sin egen seksjon. Hvilket vedlikehold den enkelte sameier velger å utføre i sin egen seksjon, er således i utgangspunktet de øvrige sameierne uvedkommende.

Det er kun dersom vedlikeholdet ikke er å anse som forsvarlig og det mangelfulle vedlikeholdet påfører andre seksjoner eller fellesareal skader eller annen ulempe, at de øvrige sameierne kan reagere på vedlikeholdet.

Loven angir ikke uttømmende hvilke områder seksjonseieren har plikt til å vedlikeholde, men gir noen førende eksempler:

  • Inventar
  • Utstyr, som vannklosett, varmtvannsbereder, badekar og vasker
  • Apparater, for eksempel brannslukningsapparat
  • Skap, benker og innvendige dører med karmer
  • Listverk, skillevegger og tapet
  • Gulvbelegg, varmekabler, membran og sluk
  • Vegg-, gulv- og himlingsplater
  • Rør, ledninger, sikringsskap fra og med første hovedsikring eller inntakssikring
  • Vinduer og ytterdører 
  • Vedlikehold av våtrom slik at lekkasje unngås
  • Rensing og åpning av sluk på både våtrom og balkong

Vedlikeholdsplikten omfatter imidlertid ikke utskifting av sluk, vinduer og ytterdører. Vedlikeholdsplikten omfatter heller ikke reparasjon eller utskifting av tak, bjelkelag, bærende veggkonstruksjoner og rør eller ledninger som er bygget inn i bærende konstruksjoner.

Dersom andre seksjoner eller fellesareal er påført skader som følge av manglende eller mangelfullt vedlikehold, kan den sameier som har forsømt sin vedlikeholdsplikt på nærmere vilkår bli erstatningsansvar for de oppståtte skader.

Sameiets vedlikeholdsplikt

Sameiet skal i henhold til eierseksjonsloven § 33 holde utvendige og innvendige fellesarealer, ​inkludert bygningen og felles installasjoner, forsvarlig ved like. 

Vedlikeholdsansvaret for fellesareal påhviler sameierne i fellesskap. Vedlikeholdsplikten omfatter alt som ikke faller inn under den enkelte seksjonseierens vedlikeholdsplikt etter § 32. Vedlikeholdsplikten omfatter også reparasjon og utskifting når det er nødvendig, og utbedring av tilfeldige skader.

Vedtak om vedlikehold kan treffes med alminnelig flertall på sameiermøtet, eller på nærmere vilkår av styret eller forretningsfører.  Sameierne kan utføre vedlikehold på fellesareal som dugnad, men det er ikke adgang til å innføre dugnadsplikt.

Det er en individuell rettighet for den enkelte sameier at vedlikeholdet er forsvarlig. Flertallet i eierseksjonssameiet kan således ikke vedta at vedlikeholdet av fellesareal skal forsømmes. Dersom dette likevel skjer, kan den enkelte sameier utføre det nødvendige vedlikeholdet og søke regress hos de øvrige sameierne for den andelen av utgiftene som overstiger vedkommende sameiers del.

Utgiftene til vedlikehold av fellesareal er en felleskostnad som normalt skal fordeles etter sameiebrøk.

Vedlikehold må avgrenses mot «ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen», som må vedtas på årsmøte med andre flertallskrav enn for alminnelig vedlikehold.

Hva kan Codex Advokat bistå med?

Ikke sjelden oppstår det i sameier uenigheter knyttet til vedlikeholdsplikten.

Dette dreier seg eksempelvis om hvor grensene går mellom de enkelte seksjoner og fellesareal, om det bestemte tiltaket er å anse som alminnelig vedlikehold, og mye mer. Dette er spørsmål som kan ha stor økonomisk og praktisk betydning for sameiet og den enkelte, og det er lurt å rådføre seg med en advokat. 

Codex Advokat Oslo AS besitter spisskompetanse vedrørende alle forhold i et eierseksjonssameie, og kan bistå både seksjonseiere og styrer med juridiske vurderinger og råd for å påse en korrekt prosess.

Vi bistår klienter over hele landet.

Vi bistår deg i eiendomssaker

Vår eiendomsavdeling bistår private i forhold til feil eller mangler og arealavvik ved kjøp/salg av hus, hytter eller leiligheter. Våre advokater bistår også ved fradeling av tomt eller seksjonering av hus, leilighet eller annen eiendom. Vi bistår ved plan- og bygningssaker og tomtefeste.

Kontakt våre advokater

Fyll ut skjemaet eller ring 22 93 38 50

•   Vi er landsdekkende
•   Det er uforpliktende å ta kontakt med oss
•   Din henvendelse vil bli behandlet konfidensielt
•   Det løper ingen kostnader før vi har en avtale om det

Usikker på om du trenger bistand? Kontakt oss likevel, så skal vi se om vi kan hjelpe deg med din sak.