Uforpliktende og konfidensielt

Det er uforpliktende å ta kontakt med oss

Vi er landsdekkende

Vi tar oppdrag i hele Norge

Spesialiserte advokater

Vi er 80 ansatte innen privat og bedrift

Vi er landsdekkende

Tomtefeste og viktige prinsippavgjørelser

En kilde til konflikt mellom tomtefestere og grunneiere har vært tomtefesters mulighet til å fortsette å feste tomten «på samme vilkår som før» (jfr. tomtefestelovens § 33), også etter at den avtalte festetid er over.

Innløsningsprisen på tomtene som skal løses inn har også vært et vanskelig tema. Grunneierne hevder at dagens lovgivning må være i strid med tilbakevirkningsforbudet i Grl. § 97, og i alle tilfelle med reglene i § 105 om at det skal betales «fuld Erstatning» ved ekspropriasjon. Den 21. september i år avsa Høyesterett dommene som langt på vei avklarer rettsstillingen.

Både grunneier og fester er enige om at det for fester bør være en adgang til å forlenge festekontrakten, eventuelt kjøpe tomten, etter at den opprinnelige avtaletid er utløpt. Det er imidlertid ofte en generell uenighet vedrørende fastsettelsen av festeavgift og tomtepris i disse sakene.

Fortsette festeforholdet

Festernes syn er at tomtefestelovens §§ 33 og 37 må være avgjørende, slik at fester kan kreve forlenget festekontrakt på «samme vilkår som før». Tomtefester har således en lovfestet rett til å fortsette festeforholdet eller innløse festeretten til en sum som i forhold til dagens penge- og markedsverdi, ofte er noe lav. Denne regel gir i prinsippet fester en rett til evigvarende feste på annen persons grunn, eller innløsning av tomten til en pris som ofte vil være vesentlig gunstigere enn den sum grunneier kunne fått på det åpne marked.

Etter grunneiernes syn medfører § 33 en rettighet for fester som partene på avtaletidspunktet ikke avtalte og kanskje heller ikke ønsket. En lovhjemlet rett til videre feste på gunstige betingelser etter kontraktens utløp vil etter deres syn være i strid med Grl. § 97 om at ingen lov skal kunne gis tilbakevirkende kraft. Grunneierne anfører også at reglene i § 37 om innløsning vil være i strid med prinsippet i Grl. § 105 om «fuld Erstatning» da det i mange tilfeller vil være snakk om å utløse tomtene til en lavere verdi enn markedsverdi.

Ekspropriasjon

I rettsaken prosederte grunneierne på at tomtefestelovens § 37 i realiteten er en ekspropriasjonshjemmel selv om dette ikke fremgår utrykkelig av ordlyden. Likevel gis det i denne hjemmelen for ekspropriasjon ikke grunnlag for full erstatning, og anvendelsen av § 37 må således være grunnlovsstridig da det etter grunneiernes syn er motstrid mellom denne og Grl. § 105.

Førstvoterende sa seg enig i at innløsningssummen etter 40 prosentregelen i § 37 i dette tilfellet vil være i strid med Grl. § 105. Høyesterett gikk også langt i å lansere en ny modell for utregning av innløsningsprisen. Saken er ved dette spørsmål hjemvist til behandling hos tingretten.

Hva angår tomtefestelovens § 33 og dennes forhold til Grunnlovens §§ 97 og 105 ble det i den konkrete vurderingen særlig fremhevet at det ved feste av boligtomt (og også for feste av tomt til fritidshus) er tale om å sikre festerens grunnleggende rett til å ha et sted for seg og sin familie å bo, noe som også var den bærende begrunnelsen bak lovendringen. I tilknytning til dette ble det fremhevet at det i store deler av 1900-tallet har blitt vedtatt viktige lover som viser at lovgiveren har funnet det riktig å verne rettigheter av denne karakter.

Avgjørelsenes betydning

Disse avgjørelsene har den betydning at festere kan forvente å betale en festeavgift i samsvar med tidligere års avgift også etter at festekontrakten er utløpt. Hva angår innløsningssum på festetomt vil det i første omgang være opp til tingretten å fastsette en målestokk for denne basert på det syn som kom til utrykk i Høyesterett..

Dommen må også sies å være i samsvar med de politiske signaler man den seneste tiden har kunnet registrere.

Vi bistår klienter over hele landet.

Vi bistår deg i eiendomssaker

Vår eiendomsavdeling bistår private i forhold til feil eller mangler og arealavvik ved kjøp/salg av hus, hytter eller leiligheter. Våre advokater bistår også ved fradeling av tomt eller seksjonering av hus, leilighet eller annen eiendom. Vi bistår ved plan- og bygningssaker og tomtefeste.

Kontakt våre advokater

Fyll ut skjemaet eller ring 22 93 38 50

•   Vi er landsdekkende
•   Det er uforpliktende å ta kontakt med oss
•   Din henvendelse vil bli behandlet konfidensielt
•   Det løper ingen kostnader før vi har en avtale om det

Usikker på om du trenger bistand? Kontakt oss likevel, så skal vi se om vi kan hjelpe deg med din sak.