Solgt som den er – hvilke rettigheter og ansvar gjelder egentlig ved boligsalg etter avhendingsloven § 3-9?

Kanskje står du midt i et boligkjøp eller en konflikt nå, og har fått høre at «du kan ikke klage, boligen er jo solgt som den er». Dette er en av de vanligste misforståelsene i norsk boliglovgivning – og en av de hyppigste årsakene til tvist boligkjøp.

En as is-klausul betyr kort sagt at selger forsøker å begrense sitt ansvar for mangler. Men avhendingsloven setter tydelige grenser for hva som faktisk kan fraskrives. Selv når «solgt som den er» står i kjøpekontrakten, kan kjøper fortsatt vinne saken dersom:

• selger har holdt tilbake opplysninger (opplysningsplikt)
• boligen er i vesentlig dårligere stand enn forventet
• det foreligger skjulte feil og mangler som ikke burde vært til stede
• tilstandsrapporten er mangelfull
• lovens minstekrav fra § 3-9 er brutt

Dette gjør as is-klausulen til et av de viktigste – og mest misforståtte – punktene i et boligsalg.

Avhendingsloven § 3-9 regulerer når kjøper kan påberope seg mangel selv om boligen er «solgt som den er».

Etter loven foreligger det mangel dersom:

1. Selger har gitt uriktige opplysninger
2. Selger har holdt tilbake opplysninger vedkommende kjente eller måtte kjenne til
3. Boligen er i vesentlig dårligere stand enn det kjøper hadde grunn til å forvente ut fra pris, alder, tilstandsrapport og øvrige forhold

Det betyr i praksis at:

• As is-klausul beskytter selger, men ikke mot opplysningssvikt
• Kjøper kan fortsatt kreve prisavslag, heving, eller erstatning
• Terskelen for «vesentlig dårligere stand» vurderes konkret i hver sak
• En skjult mangel etter kjøp kan være mangel selv om kjøper burde undersøkt boligen

Etter regelendringene (særlig fra 2022) har vurderingen av as is-klausuler blitt skjerpet:

• Selger kan ikke fraskrive seg ansvar for forhold som burde vært opplyst.
• Det stilles strengere krav til boligsalgsrapport og dokumentasjon.
• Mangler som overstiger 10 000 kroner (normalt) anses som relevante etter lovendringene.
• Tilstandsrapportens betydning er blitt større, og mangler der rapporten er svak eller misvisende slår ofte ut i kjøpers favør.

En bolig kan være solgt som den er selv om det finnes tilstandsrapport. Men rapportens innhold kan avgjøre hele mangelsvurderingen, særlig ved:

• skjulte feil og mangler
• fukt, råte og drenering
• avvik på våtrom
• feil ved elektrisk anlegg
• rom som ikke er byggemeldte

Kjøper har undersøkt boligen – men selger har ansvaret for riktige opplysninger.

Send oss en henvendelse under, så tar vi kontakt.

Kjøper har flere rettigheter – også der as is-klausulen står i kontrakten.

Når kan man reklamere på bolig kjøpt som den er?

• Når det foreligger opplysningssvikt
• Når boligen er i vesentlig dårligere stand enn forventet
• Når feil og mangler overstiger terskelen etter dagens regler
• Når mangelen ikke kunne oppdages ved vanlig undersøkelse

Reklamasjonsfrist:

• «Innen rimelig tid» etter at mangel ble oppdaget
• Absolutt frist: 5 år

Kjøper kan kreve prisavslag når:

• boligen har mangel
• mangelen lar seg utbedre
• kostnaden er dokumentert

Krav om prisavslag når bolig er solgt som den er er en av de vanligste sakene advokater vinner for kjøpere.

Kjøper kan kreve heving når mangelen er:

• fundamental
• vesentlig
• av stor økonomisk betydning
• knyttet til helserisiko (fukt, råte, feil ved våtrom)

Selv om boligen er solgt som den er, kan kjøper kreve erstatning ved:

• økonomisk tap
• håndverkerkostnader
• verdiforringelse
• dokumenterte utgifter til sakkyndige

Selger har ansvar for:

• riktige og fullstendige opplysninger
• å ikke holde tilbake informasjon
  • tidligere fukt
  • kjente lekkasjer
  • pålegg fra kommune
• kjente feil som kan påvirke kjøpers vurdering

Selger har også ansvar ved:

• mangelfull tilstandsrapport
• feil bruk av forbehold ved boligsalg
• brudd på opplysningsplikt
• uriktige eller ufullstendige salgsopplysninger

Eierskifteforsikring dekker ofte selgers kostnader, men fritar ikke selger for ansvar.

Kjøper må:

• undersøke boligen
• lese takst og tilstandsrapport
• stille spørsmål der det er avvik
• følge opp funn

MEN kjøper trenger ikke:

• å avdekke skjulte mangler
• å åpne konstruksjoner
• å oppdage forhold selger bevisst har holdt skjult

Her ser vi de vanligste sakstypene:

• Fukt og råte i kjeller
• Feil på bad og membran
• Dreneringssvikt
• Ulovlige el-anlegg
• Skjulte konstruksjonsfeil
• Røropplegg med lekkasjer
• Loft/bod som ikke er godkjent for varig opphold

Mange tror dette ikke kan gi grunnlag for krav når boligen er solgt som den er – men praksis viser at slike saker ofte vinnes.

• Reklamerer for sent
• Dokumenterer mangelen for dårlig
• Bruker ikke fagkyndig takstmann
• Overser svakheter i tilstandsrapport
• Tolker «solgt som den er» som total ansvarsfraskrivelse

Ved boligkjøp handler tidsbruk om bevis:

• Jo tidligere du reklamerer, jo lettere kan mangelen dokumenteres
• Fukt, råte og tekniske feil utvikler seg – og bevis kan gå tapt
• Eierskifteforsikringen kan bli vanskeligere jo lenger du venter