Uforpliktende og konfidensielt

Det er uforpliktende å ta kontakt med oss

Vi er landsdekkende

Vi tar oppdrag i hele Norge

Spesialiserte advokater

Vi er 80 ansatte innen privat og bedrift

Vi er landsdekkende

Reklamasjon på bolig – hva kan du reklamere over ved boligkjøpet?

Dersom man oppdager feil og mangler etter å ha kjøpt en bolig, er en rettidig reklamasjon en forutsetning for å kunne fremme eventuelle videre krav mot selger. Reklamasjonen må fremsettes innen visse frister. En vanlig oppfatning blant boligkjøpere er at reklamasjons-fristen er fem år. Den fristen færre er klar over, er den relative reklamasjonsfristen, som i de fleste tilfeller er av større praktisk betydning enn 5-årsfristen.

I denne artikkelen får du svar på:

Hva er en reklamasjon?

Å reklamere innebærer å melde fra om at det foreligger en mangel ved boligen, og at det kan bli aktuelt å rette et krav mot selger på grunnlag av mangelen.

At det foreligger en mangel er det samme som å si at det foreligger et kontraktsbrudd – boligen er ikke i den forfatning som fremgår av salgsdokumentene og øvrige opplysninger.

Retten til å reklamere ved boligkjøp er lovfestet i avhendingsloven, og følger dessuten av alminnelige obligasjonsrettslige prinsipper. Bortsett fra et par unntak behøver ikke reklamasjonen å være mer omfattende enn at den varsler om at kjøper anser boligen for å være mangelfull.

Reklamasjonen kan sendes via e-post eller SMS – det viktigste er at den kommer frem så fort som mulig. Dessuten bør den være skriftlig. Hensikten med reklamasjonen er å muliggjøre for den som har brutt kontrakten å begrense omfanget av kontraktsbruddet. Et videre hensyn er å gi partene mulighet til å undersøke og sikre bevis.

Hva kan det reklameres over?

Utgangspunktet er at kjøper kan reklamere over alle feil og mangler knyttet til et boligkjøp.

Som utgangspunkt foreligger det en mangel når boligen ikke samsvarer med de krav til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen.

Typiske avvik det reklameres over er:

  • arealsvikt
  • feil ved drenering og rør
  • fukt og råte
  • skadedyr
  • konstruksjonsfeil
  • uriktige eller manglende opplysninger om boligen
  • samt mangler ved rettigheter tilknyttet eiendommen, som for eksempel bruksretter, boretter og servitutter

Selv om det i prinsippet kan reklameres over alle feil og mangler er det viktig å være oppmerksom på begrensninger i hva som utgjør en mangel.

De fleste boliger selges «som den er». Det innebærer at en stor del av risikoen for skjulte feil og mangler ved boligen overføres til kjøper på overtakelsestidspunktet. Men dersom boligen er i vesentlig dårligere stand enn kjøper kunne regne med, eller hvis det foreligger opplysningssvikt fra selgers side, foreligger det likevel en mangel.

Kjøper kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe vedkommende kjente, eller måtte kjenne til ved kjøpet. Dette innebærer at kjøper i prinsippet har en undersøkelsesplikt før salget. Det forventes ikke mer enn at kjøper gjør rimelige undersøkelser, som avpasses opplysninger og forventninger kjøper kan ha til boligen basert på kjøpsavtalen og de øvrige salgsdokumentene.

Hva er reklamasjonsfristene?

Det er viktig å være oppmerksom på at det foreligger nærmere fastsatte reklamasjonsfrister. Dette innebærer at man kan miste retten til å rette krav mot selger dersom man ikke reklamerer i tide.

Det skilles mellom den absolutte og den relative reklamasjonsfristen. Dette skillet er viktig å merke seg for å unngå den vanlige misforståelsen om at man som boligkjøper alltid har 5 år på seg til å reklamere over mangler ved boligen.

  • Det er den absolutte reklamasjonsfristen som er 5 år. Fristen starter å løpe ved overtakelse av boligen.  Det betyr at det ikke er mulig å reklamere over mangler som oppdages på et senere tidspunkt. Det er likevel unntak i de tilfellene der selger har opptrådt grovt uaktsomt, uærlig eller har handlet i strid med god tro.
  • Den er den relative reklamasjonsfristen som er den viktigste og mest praktiske fristen. Utgangspunktet er at den relative fristen begynner å løpe fra det tidspunktet kjøper oppdaget, eller burde ha oppdaget mangelen. Fristen er konkretisert i en høyesterettsdom som sier at man må reklamere innen 2-3 måneder etter at mangelen ble oppdaget. Fristen på 2-3 måneder henger sammen med kjøperens undersøkelsesplikt før boligkjøpet gjennomføres.

Nærmere om krav til innhold i reklamasjonen

Det går et skille mellom en nøytral og en spesifisert reklamasjon. En nøytral reklamasjon er en beskjed til selger om det det foreligger et kontraktsbrudd, og at det kan være aktuelt å fremme et krav mot selgeren.

Hovedregelen er at det er tilstrekkelig å fremsette en nøytral reklamasjon, men i noen tilfeller er det likevel påkrevd med en spesifisert reklamasjon.

Spesifisert reklamasjon innebærer at det foreligger et konkret krav som informerer om hvilke rettsvirkninger som gjøres gjeldende. Spesifisert reklamasjon må eksempelvis fremsettes ved et krav om at boligkjøpet heves. Hensynet bak kravet om en spesifisert reklamasjon i hevingstilfellene, er forutberegnelighet for selger ettersom heving er inngripende i kontraktsforholdet.

Kan kravet foreldes?

Reglene om foreldelse av krav etter foreldelsesloven gjelder ved siden av reklamasjonsreglene.

Som utgangspunkt er foreldelsesfristen tre år, og den starter å løpe fra det tidspunktet misligholdet inntrer og kjøper burde ha oppdaget mangelen. Men dersom kjøper ikke oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen, løper en tilleggsfrist på 1 år regnet fra og med den faktiske oppdagelsen av forholdet.

Foreldelsesfristen kan avbrytes ved å gå til rettslige skritt, det vil si ved å sende en forliksklage til forliksrådet eller en stevning til tingretten. Foreldelsesreglene kan medføre at et krav mot selger er foreldet selv om den maksimale reklamasjonsfristen på 5 år ikke er utløpt.

Få bistand ved boligtvister

Som kjøper er det ikke uvanlig å få høre at reklamasjonen er for sent fremsatt, eller at mangelen var tilstrekkelig opplyst før kjøpet. Det kan derfor være utfordrende å få oversikt over hvordan man best håndterer et boligkjøp som ikke ble som forventet. I slike tilfeller kan det derfor være lønnsomt å søke veiledning hos advokat. Codex Advokat har flere advokater med inngående kjennskap til boligtvister.

Vi bistår klienter over hele landet.

Vi bistår deg i eiendomssaker

Vår eiendomsavdeling bistår private i forhold til feil eller mangler og arealavvik ved kjøp/salg av hus, hytter eller leiligheter. Våre advokater bistår også ved fradeling av tomt eller seksjonering av hus, leilighet eller annen eiendom. Vi bistår ved plan- og bygningssaker og tomtefeste.

Kontakt våre advokater

Fyll ut skjemaet eller ring 22 93 38 50

•   Vi er landsdekkende
•   Det er uforpliktende å ta kontakt med oss
•   Din henvendelse vil bli behandlet konfidensielt
•   Det løper ingen kostnader før vi har en avtale om det

Usikker på om du trenger bistand? Kontakt oss likevel, så skal vi se om vi kan hjelpe deg med din sak.