Reklamasjon på bolig – hva kan du reklamere over ved boligkjøpet?

Design uten navn 67

Dersom man oppdager feil og mangler etter å ha kjøpt en bolig, er en rettidig reklamasjon en forutsetning for å kunne fremme eventuelle videre krav mot selger. Reklamasjonen må fremsettes innen visse frister. En vanlig oppfatning blant boligkjøpere er at reklamasjons-fristen er fem år. Den fristen færre er klar over, er den relative reklamasjonsfristen, som i de fleste tilfeller er av større praktisk betydning enn 5-årsfristen.

07/06/2022

Har du kjøpt eller solgt bolig etter 1. januar 2022?

→ Les mer om: Endringer i avhendingsloven 2022

Hva er en reklamasjon?

Å reklamere innebærer å melde fra om at det foreligger en mangel ved boligen, og at det kan bli aktuelt å rette et krav mot selger på grunnlag av mangelen.

At det foreligger en mangel er det samme som å si at det foreligger et kontraktsbrudd – boligen er ikke i den forfatning som fremgår av salgsdokumentene og øvrige opplysninger.

Retten til å reklamere ved boligkjøp er lovfestet i avhendingsloven, og følger dessuten av alminnelige obligasjonsrettslige prinsipper. Bortsett fra et par unntak behøver ikke reklamasjonen å være mer omfattende enn at den varsler om at kjøper anser boligen for å være mangelfull.

Reklamasjonen kan sendes via e-post eller SMS – det viktigste er at den kommer frem så fort som mulig. Dessuten bør den være skriftlig. Hensikten med reklamasjonen er å muliggjøre for den som har brutt kontrakten å begrense omfanget av kontraktsbruddet. Et videre hensyn er å gi partene mulighet til å undersøke og sikre bevis.

ⓘ 
Det kan være utfordrende å få oversikt over hvordan man best håndterer et boligkjøp som ikke ble som forventet.

Rollen til våre advokater er å veilede deg gjennom prosessen, samt kartlegge om du har noen krav mot selger etter boligkjøp.

Ninja roede2020

Gratis samtale med advokat ved feil og mangler

Hos oss får du en gratis samtale med advokat ved avhendingssaker. Usikker på om du har en sak? Ta kontakt med oss, så skal vi se om vi kan hjelpe deg.

Ta kontakt

Hva kan det reklameres over?

Utgangspunktet er at kjøper kan reklamere over alle feil og mangler knyttet til et boligkjøp.

Som utgangspunkt foreligger det en mangel når boligen ikke samsvarer med de krav til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen.

Typiske avvik det reklameres over er:

  • arealsvikt
  • feil ved drenering og rør
  • fukt og råte
  • skadedyr
  • konstruksjonsfeil
  • uriktige eller manglende opplysninger om boligen
  • samt mangler ved rettigheter tilknyttet eiendommen, som for eksempel bruksretter, boretter og servitutter

Selv om det i prinsippet kan reklameres over alle feil og mangler er det viktig å være oppmerksom på begrensninger i hva som utgjør en mangel.

De fleste boliger selges «som den er». Det innebærer at en stor del av risikoen for skjulte feil og mangler ved boligen overføres til kjøper på overtakelsestidspunktet. Men dersom boligen er i vesentlig dårligere stand enn kjøper kunne regne med, eller hvis det foreligger opplysningssvikt fra selgers side, foreligger det likevel en mangel.

Kjøper kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe vedkommende kjente, eller måtte kjenne til ved kjøpet. Dette innebærer at kjøper i prinsippet har en undersøkelsesplikt før salget. Det forventes ikke mer enn at kjøper gjør rimelige undersøkelser, som avpasses opplysninger og forventninger kjøper kan ha til boligen basert på kjøpsavtalen og de øvrige salgsdokumentene.

ⓘ 
Slik hjelper våre advokater deg

Vi bistår deg i vurderingen om hva som utgjør en mangel.

Hva er reklamasjonsfristene?

Det er viktig å være oppmerksom på at det foreligger nærmere fastsatte reklamasjonsfrister. Dette innebærer at man kan miste retten til å rette krav mot selger dersom man ikke reklamerer i tide.

Det skilles mellom den absolutte og den relative reklamasjonsfristen. Dette skillet er viktig å merke seg for å unngå den vanlige misforståelsen om at man som boligkjøper alltid har 5 år på seg til å reklamere over mangler ved boligen.

  • Det er den absolutte reklamasjonsfristen som er 5 år. Fristen starter å løpe ved overtakelse av boligen. Det betyr at det ikke er mulig å reklamere over mangler som oppdages på et senere tidspunkt. Det er likevel unntak i de tilfellene der selger har opptrådt grovt uaktsomt, uærlig eller har handlet i strid med god tro.
  • Den er den relative reklamasjonsfristen som er den viktigste og mest praktiske fristen. Utgangspunktet er at den relative fristen begynner å løpe fra det tidspunktet kjøper oppdaget, eller burde ha oppdaget mangelen. Fristen er konkretisert i en høyesterettsdom som sier at man må reklamere innen 2-3 måneder etter at mangelen ble oppdaget. Fristen på 2-3 måneder henger sammen med kjøperens undersøkelsesplikt før boligkjøpet gjennomføres.

Nærmere om krav til innhold i reklamasjonen

Det går et skille mellom en nøytral og en spesifisert reklamasjon. En nøytral reklamasjon er en beskjed til selger om det det foreligger et kontraktsbrudd, og at det kan være aktuelt å fremme et krav mot selgeren.

Hovedregelen er at det er tilstrekkelig å fremsette en nøytral reklamasjon, men i noen tilfeller er det likevel påkrevd med en spesifisert reklamasjon.

Spesifisert reklamasjon innebærer at det foreligger et konkret krav som informerer om hvilke rettsvirkninger som gjøres gjeldende. Spesifisert reklamasjon må eksempelvis fremsettes ved et krav om at boligkjøpet heves. Hensynet bak kravet om en spesifisert reklamasjon i hevingstilfellene, er forutberegnelighet for selger ettersom heving er inngripende i kontraktsforholdet.

Kan kravet foreldes?

Reglene om foreldelse av krav etter foreldelsesloven gjelder ved siden av reklamasjonsreglene.

Som utgangspunkt er foreldelsesfristen tre år, og den starter å løpe fra det tidspunktet misligholdet inntrer og kjøper burde ha oppdaget mangelen. Men dersom kjøper ikke oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen, løper en tilleggsfrist på 1 år regnet fra og med den faktiske oppdagelsen av forholdet.

Foreldelsesfristen kan avbrytes ved å gå til rettslige skritt, det vil si ved å sende en forliksklage til forliksrådet eller en stevning til tingretten. Foreldelsesreglene kan medføre at et krav mot selger er foreldet selv om den maksimale reklamasjonsfristen på 5 år ikke er utløpt.

ⓘ 
Slik hjelper våre advokater deg

Vi bistår deg i alle spørsmål du måtte ha knyttet til reklamasjon på bolig.

Bli kjent med våre advokater i dag

Synne

Hva skjer når du tar kontakt med oss?

  • Du får muligheten til å booke et møte med en spesialisert advokat innenfor din sakstype.
  • I dette møtet vil du få en grundig vurdering av saken og om juridisk bistand er nødvendig.
  • Du får en foreløpig avklaring av saken og en bekymring mindre.

Dette lover vi deg

  • Vi gir deg raske og tydelige råd hva gjelder muligheter, kostnader, risikoer og potensielle resultater i din situasjon.
  • Du skal kjenne at du har en trygg støttespiller i ryggen, slik at du kan ta den best mulige beslutningen om hva som bør være neste steg i din situasjon.
  • Du vil få bistand av en dedikert og spesialisert advokat, som jobber sammen med deg for å oppnå best mulig resultat.
  • Vi behandler våre klienter som de individene de er. Hver klient og hver situasjon fortjener en skreddersydd tilnærming.

Hvorfor bør du velge Codex Advokat?

  • Vi behandler ca. 1500 saker pr. år.
  • Vi er 10 advokater spesialisert innenfor de ulike rettsområdene under fast eiendom.
  • Vi har en egen eiendomsmegler som kan bistå med alt rundt sikker eiendomsoverdragelse, transaksjoner m.m.
  • Vi er alle genuint interessert i å sørge for at våre klienter får en bekymring mindre.
  • Vi bistår klienter i hele Norge og også internasjonalt.

Vi bistår klienter over hele landet.

Ninja roede2020

Vi bistår deg i eiendomssaker

Vår eiendomsavdeling bistår private i forhold til feil eller mangler og arealavvik ved kjøp/salg av hus, hytter eller leiligheter. Våre advokater bistår også ved fradeling av tomt eller seksjonering av hus, leilighet eller annen eiendom. Vi bistår gjerne ved plan- og bygningssaker og tomtefeste.
Våre advokater