Uforpliktende og konfidensielt

Det er uforpliktende å ta kontakt med oss

Vi er landsdekkende

Vi tar oppdrag i hele Norge

Spesialiserte advokater

Vi er 80 ansatte innen privat og bedrift

Vi er landsdekkende

Kontrollansvar og skyld

Kjøper av en eiendom kan i utgangspunktet kreve erstatning fra selger for direkte tap uten at det foreligger skyld på selgers side. Avhendingsloven opererer med et såkalt objektivt kontrollansvar i

§ 4-14, der ansvar inntrer uavhengig av om selger har opptrådt uaktsomt. Selger blir med andre ord ansvarlig dersom selgeren ikke kan dokumentere at feilen eller mangelen som fører til tapet, skyldes forhold utenfor selgers kontroll og det ikke er rimelig å vente at selger kunne ha regnet med forholdet på avtaletiden eller at selger kunne ha overvunnet eller unngått følgene av forholdet, jfr. avhendingsloven § 4-14 første ledd annet punktum, jfr. § 4-5 første ledd.

kontrollansvar og skyld

Det skal lite til for å pålegge selger ansvar

Kontrollansvaret er i utgangspunktet svært strengt; det skal altså lite til for at en feil, mangel eller hindring anses å være innenfor selgers kontroll. I forarbeidene til avhendingsloven er det imidlertid lagt til grunn at skjulte mangler som forelå på avtaletiden, som regel vil ligger utenfor selgers kontroll og dermed ikke medføre ansvar.

Det vil likevel bero på en konkret vurdering om ansvar likevel kan tenkes å inntre for såkalte «skjulte feil og mangler». En skjult mangel vil for eksempel ligge innenfor selgers kontroll dersom den skyldes sviktende eller mangelfullt vedlikehold i selgers eiertid og selger kunne eller burde ha handlet annerledes.

Det finnes etter hvert en del rettspraksis som avklarer hvor grensen for selgers «kontroll» går.

I en nylig avsagt dom i Borgarting lagmannsrett, ble mangler ved dreneringssystemet rundt en enebolig ansett å ligge innenfor selgers kontroll. Lagmannsretten fant i dommen det sannsynlig at selger var klar over at avløpskanalene øverst og nederst i en rampe og at sluket nederst i rampen, ikke ble anlagt slik som angitt i prosjektbeskrivelsen.

Flere av de sakkyndige vitnene påpekte at dette førte til at det hadde stått vann nederst i rampen ved mye nedbør, og at vann sannsynligvis hadde rent inn i inngangspartiet i første etasje. Overflatevannsystemet var derfor klart ikke tilfredsstillende, og burde vært utbedret tidligere.

«Dersom selgerne hadde fjernet rampen for å legge nye avløpskanaler og rør for å lede vannet til drenskum, ville selger sannsynligvis ha oppdaget at det var brukt fine masser i dreneringen inntil huset og sannsynligvis også at det var skader på grunnmursplasten. Selger burde også ha oppdaget at det lå masser over grunnmursplasten på nordsiden. Også ved utbedring av dette ville det sannsynligvis blitt oppdaget at det var brukt fine masser i dreneringen. Det ville i så fall vært nærliggende å koble disse manglene sammen med fuktproblemene i det tekniske rommet i kjelleren.»

Lagmannsretten fant på den bakgrunn at manglene vedrørende dreneringssystemet rundt boligen lå innenfor selgers kontroll. Selger kunne altså, og burde altså, på et tidligere tidspunkt ha gjort noe med forholdet og det forelå da grunnlag for erstatningskrav etter avhendingsloven § 4-14 om kontrollansvaret. Les mer om drenering.

Hva må selger gjøre for å oppfylle kontrollansvaret?

Hva selger burde gjøre eller kunne gjøre, vurderes som oftest når selgers skyld diskuteres. Skyldansvar foreligger der en handling eller unnlatelse avviker fra det normale og avviket dermed kan kritiseres. Under kontrollansvaret trenger ikke handlingen å være kritikkverdig. Likevel må selger «se seg for» og for å unngå ansvar; forvalte eiendommen innenfor det som ansees fornuftig.

Viggo Hagstrøm uttaler om kontrollansvaret at «selger [ikke] har kontrollansvar for arbeider utført av håndverkere – forutsatt at han har «satset forsvarlig på feil hest»«. Hvis selger pusser opp et bad eller legger et nytt tak og engasjerer håndverkere til denne jobben, vil kontrollansvaret som selger av eiendommen etterpå, bero på om du har tatt et fornuftig valg ved valget av håndverkere. Dette inkluderer om prisen er fornuftig, om håndverkerne har riktige og nødvendige kvalifikasjoner (fagbrev, sertifikater, ansvarsretter osv.), eventuelle referanser, faktura, garantier mm. Hvis selger «kunne valgt annerledes» eller «burde valgt annerledes», for eksempel ikke burde tatt det billigste tilbudet som innebar én eller flere «snarveier til mål», vil selger vanskeligere kunne påberope deg at forholdene lå utenfor kontrollansvaret.

Vi bistår klienter over hele landet.

Vi bistår deg i eiendomssaker

Vår eiendomsavdeling bistår private i forhold til feil eller mangler og arealavvik ved kjøp/salg av hus, hytter eller leiligheter. Våre advokater bistår også ved fradeling av tomt eller seksjonering av hus, leilighet eller annen eiendom. Vi bistår ved plan- og bygningssaker og tomtefeste.

Kontakt våre advokater

Fyll ut skjemaet eller ring 22 93 38 50

•   Vi er landsdekkende
•   Det er uforpliktende å ta kontakt med oss
•   Din henvendelse vil bli behandlet konfidensielt
•   Det løper ingen kostnader før vi har en avtale om det

Usikker på om du trenger bistand? Kontakt oss likevel, så skal vi se om vi kan hjelpe deg med din sak.