Uforpliktende og konfidensielt

Det er uforpliktende å ta kontakt med oss

Vi er landsdekkende

Vi tar oppdrag i hele Norge

Spesialiserte advokater

Vi er 80 ansatte innen privat og bedrift

Vi er landsdekkende

Endringer i avhendingsloven

Avhendingsloven er loven som regulerer forholdet mellom kjøper og selger ved salg av bruktboliger. Endringen av avhendingsloven og tilhørende forskrifter er fortsatt under politisk behandling, men det er estimert at loven kan endres ila 2021.Endringene i avhendingsloven vil få stor betydning for både kjøpers og selgers rettslige stilling ved kjøp og salg av bolig. Denne artikkelen inneholder de viktigste endringene i avhendingsloven som vi mener kjøper og selger burde oppdatere seg på.

Alt om endringene i avhendingsloven:

Hva innebærer endringen?

Endringene i avhendingsloven innebærer i all hovedsak en styrking av kjøpers rettigheter ved kjøp av bolig, ettersom terskelen for å fremme et mangelskrav mot selger blir lavere.

Noen mener endringene skaper en større balanse mellom kjøper og selger, ettersom kjøpers rettigheter styrkes. Andre mener imidlertid at dagens lov stiller kjøper og selger likt, og at en svekkelse av selgers rettigheter vil føre til en forskyvning i maktbalansen mellom kjøper og selger.

De endringene i avhendingsloven som medfører en svekkelse av selgers beskyttelse mot å bli møtt med et mangelskrav, er tenkt avdempet ved at det vil bli satt strengere og offentligrettslige krav til hva en takstrapport skal inneholde. I dag innhenter de fleste selgere en takstrapport ved salg av sin bolig, og denne rapporten skal altså i kraft av lovendringen samt innføringen av forskriftskrav til rapporten, bidra til å opprettholde balansen mellom kjøper og selger.

Poenget er at mer informasjon skal komme frem ved et boligsalg, enten fra selger selv eller via en godt utarbeidet takstrapport.

Ettersom det nå stilles strengere krav til hva kjøper må få informasjon om ved et boligsalg, vil man også kunne se for seg at det vil bli flere saker mot takstmenn og eiendomsmeglere hvor disse forsømmer opplysningsplikten.

Dette er nytt i loven

Kjøper må selv dekke mangler til under 10.000 kroner

I dagens lov gjelder det ingen spesifikke krav til den økonomiske verdien av mangelen. Er det eksempelvis gitt uriktige opplysninger om et forhold, og selger er ansvarlig i henhold til loven, er det irrelevant hva mangelens økonomiske verdi er.

Endringen i avhendingsloven innebærer imidlertid en mangelsgrense på 10.000 kroner. Dette betyr at forhold som selger tidligere kunne bli ansvarlig for å dekke, nå må dekkes av kjøper selv dersom verdien ikke overstiger 10.000,- kroner.

Innendørs arealavvik

Etter dagens lov er et arealavvik kun en mangel dersom arealavviket medfører at boligen er vesentlig mindre enn det som var opplyst av selger eller selger ellers har vært særlig klanderverdig i sin opplysning om forholdet. Loven har her holdt det noe åpent for rettspraksis å avgjøre hva som er et arealavvik eller ikke.

Bestemmelsen som regulerer arealavvik er forsøkt gjort klarere ved at det nå stilles et minstekrav om at arealavviket må være større enn 2 % og utgjøre minst én kvadratmeter.

Forbud mot «som den er» forbehold

I dag selges så godt som alle boliger med et «som den er» forbehold. Dette innebærer et generelt forbehold hvor selger frasier seg risikoen for iboende feil og mangler ved eiendommen. Slike generelle forbehold vil etter lovendringene bli forbudt.

Dersom selger heretter skal ta et forbehold ved salg, må forbeholdet være spesifikt og konkret. Dette medfører en betydelig senkning av terskelen for hva kjøper kan anføre som mangler etter loven, som igjen vil igjen innebære et strengere ansvar for selger til å opplyse om relevante forhold. Det vil også medføre at gode tilstandsrapporter og opplysninger fra eiendomsmeglere blir betraktelig viktigere.

Strengere krav til tilstandsrapporter

Det følger av dagens lov at kjøper har en undersøkelsesplikt før kjøpet, og at kjøper ikke kan gjøre et forhold gjeldende som en mangel dersom kjøper kjente eller burde ha kjent til det aktuelle forholdet. Denne regelen videreføres, men ved endringene i avhendingsloven vil undersøkelsesplikten bli ytterligere presisert og det vil bli strengere krav til tilstandsrapporter.

Når man selger en bolig innhenter man som oftest en tilstandsvurdering av boligen. Tilstandsvurderingen inneholder essensiell informasjon for kjøper som han bør sette seg godt inn i. Lovendringen medfører at det eksplisitt følger av loven at en kjøper skal anses å kjenne til de forhold som fremkommer tydelig av tilstandsrapporten. Endringen er ment å tydeliggjøre lovteksten, men er ellers ment kun å være en videreføring av gjeldende rett.

Videre kan departementet i forskrift stille krav til hva en tilstandsrapport skal bestå av for å oppfylle lovens krav. Dette nettopp for å heve kvaliteten på tilstandsrapportene, og forhåpentligvis avdekke feil og svakheter ved en bolig allerede før salget slik at disse er godt kjent for kjøper. En slik lovendring vil trolig også flytte et større ansvar over på takstmenn, som da enklere kan bli holdt ansvarlige for sine vurderinger dersom de ikke har laget en tilstandsrapport i henhold til forskriftskravene.

Krenkelse av selgers utbedringsrett

I dagens lov er det slik at kjøper kun rettmessig kan avslå et tilbud om retting fra selger dersom rettingen vil medføre en urimelig ulempe for kjøper og kjøper har særlig grunn til å motsette seg rettingen. Dersom kjøper motsetter seg et tilbud om retting som han er rettslig forpliktet til å akseptere, kan ikke kjøper rette andre krav mot selger.

Endringene i avhendingsloven vil styrke kjøpers rettigheter ved at kjøper kan fremme et erstatningskrav mot selger, selv om kjøper har motsatt seg et rettingstilbud som han ikke har rett til å avslå.

Hva kan Codex Advokat bistå deg med?

Har du spørsmål knyttet til dine rettigheter etter avhendingsloven? Hos Codex Advokat får du informasjon og bistand fra advokater er som er spesialister i avhendingsrett.

Dette kan våre eiendomsadvokater bistå deg med:

  • Vurdering av om du har et mangelskrav mot selger.
  • Bistand med å utarbeide nøytral og spesiell reklamasjon.
  • Innhenting av takstrapport gjennom vårt nettverk av takstmenn.
  • Dialog og forhandlinger med selger eller selgers boligselgerforsikringsselskap.
  • Prosess for domstolene.
  • Søknad om rettshjelpsdekning.

Vi har lang erfaring med å bistå i saker som gjelder eierskifte. Ring oss på 22 93 38 50 eller send oss en henvendelse via vårt kontaktskjema dersom du ønsker bistand i din mangelsak.

Vi bistår klienter over hele landet.

Vi bistår deg i eiendomssaker

Vår eiendomsavdeling bistår private i forhold til feil eller mangler og arealavvik ved kjøp/salg av hus, hytter eller leiligheter. Våre advokater bistår også ved fradeling av tomt eller seksjonering av hus, leilighet eller annen eiendom. Vi bistår ved plan- og bygningssaker og tomtefeste.

Kontakt våre advokater

Fyll ut skjemaet eller ring 22 93 38 50

•   Vi er landsdekkende
•   Det er uforpliktende å ta kontakt med oss
•   Din henvendelse vil bli behandlet konfidensielt
•   Det løper ingen kostnader før vi har en avtale om det

Usikker på om du trenger bistand? Kontakt oss likevel, så skal vi se om vi kan hjelpe deg med din sak.