Endringer i avhendingsloven

Design uten navn 54

Avhendingsloven er loven som regulerer selgers og kjøpers rettigheter og plikter ved kjøp og salg av bruktboliger. Avhendingsloven er noe endret, og disse endringene trer i kraft den 1. januar 2022. Denne artikkelen forklarer deg de viktigste lovendringene som selger og kjøper bør være oppmerksomme på. Endringene har stor betydning både for selger og kjøpers rettslige stilling ved kjøp og salg av bruktbolig.

31/03/2022

Hva innebærer endringen?

Dersom du har kjøpt eller solgt en bolig før 1. januar 2022, vil den gamle loven gjelde for ditt kjøp/salg. Endringene gjelder kun for de som inngår en avtale om kjøp og salg fra og med 1. januar 2022.

Endringene i avhendingsloven innebærer i all hovedsak en styrking av kjøpers rettigheter ved kjøp av bolig, ettersom terskelen for å fremme et mangelskrav mot selger blir lavere.

Noen mener endringene skaper en større balanse mellom kjøper og selger, ettersom kjøpers rettigheter styrkes. Andre mener imidlertid at dagens lov stiller kjøper og selger likt, og at en svekkelse av selgers rettigheter vil føre til en forskyvning i maktbalansen mellom kjøper og selger.

De endringene i avhendingsloven som medfører en svekkelse av selgers beskyttelse mot å bli møtt med et mangelskrav, er tenkt avdempet ved at det vil bli satt strengere og offentligrettslige krav til hva en takstrapport skal inneholde. I dag innhenter de fleste selgere en takstrapport ved salg av sin bolig, og denne rapporten skal altså i kraft av lovendringen samt innføringen av forskriftskrav til rapporten, bidra til å opprettholde balansen mellom kjøper og selger.

Poenget er at mer informasjon skal komme frem ved et boligsalg, enten fra selger selv eller via en godt utarbeidet takstrapport.

Ettersom det nå stilles strengere krav til hva kjøper må få informasjon om ved et boligsalg, vil man også kunne se for seg at det vil bli flere saker mot takstmenn og eiendomsmeglere hvor disse forsømmer opplysningsplikten.

ⓘ 
Avhendingsloven er et komplekst lovverk.

Rollen til våre advokater er å veilede deg gjennom lovverket slik at du blir klar på dine rettigheter og plikter.

Dette er nytt i loven

Kjøper må selv dekke mangler til under 10.000,- kroner

I dagens lov gjelder det ingen spesifikke krav til den økonomiske verdien av mangelen.

I den nye loven må kjøper dekke mangler til under 10.000,- kroner.

Endringen i avhendingsloven innebærer imidlertid en mangelsgrense på 10.000 kroner. Dette betyr at forhold som selger tidligere kunne bli ansvarlig for å dekke, nå må dekkes av kjøper selv dersom verdien ikke overstiger 10.000,- kroner. Dersom beløpet overstiger grensen på 10.000,- kroner, skal det dekkes av selger.

Innendørs arealavvik

Etter dagens lov er et arealavvik kun en mangel dersom arealavviket medfører at boligen er vesentlig mindre enn det som var opplyst av selger eller selger ellers har vært særlig klanderverdig i sin opplysning om forholdet. Loven har her holdt det noe åpent for rettspraksis å avgjøre hva som er et arealavvik eller ikke.

Bestemmelsen som regulerer arealavvik er forsøkt gjort klarere ved at det nå stilles et minstekrav om at arealavviket må være større enn 2 % og utgjøre minst én kvadratmeter.

Forbud mot «som den er» salg

I dag selges så godt som alle boliger med et «som den er» forbehold. Dette innebærer et generelt forbehold hvor selger frasier seg risikoen for iboende feil og mangler ved eiendommen. Slike generelle forbehold vil etter lovendringene bli forbudt.

Dersom selger heretter skal ta et forbehold ved salg, må forbeholdet være spesifikt og konkret. Dette medfører en betydelig senkning av terskelen for hva kjøper kan anføre som mangler etter loven, som igjen vil igjen innebære et strengere ansvar for selger til å opplyse om relevante forhold. Det vil også medføre at gode tilstandsrapporter og opplysninger fra eiendomsmeglere blir betraktelig viktigere.

Nye forskriftskrav til tilstandsrapporter

Det følger av dagens lov at kjøper har en undersøkelsesplikt før kjøpet, og at kjøper ikke kan gjøre et forhold gjeldende som en mangel dersom kjøper kjente eller burde ha kjent til det aktuelle forholdet.

Når man selger en bolig innhenter man som oftest en tilstandsvurdering av boligen. Tilstandsvurderingen inneholder essensiell informasjon for kjøper som han bør sette seg godt inn i. Lovendringen medfører at det eksplisitt følger av loven at en kjøper skal anses å kjenne til de forhold som fremkommer tydelig av tilstandsrapporten. Endringen anses å være en videreføring av gjeldende rett, men det som er nytt er en ny forskrift som stiller minstekrav til denne tilstandsrapporten.

Videre kan departementet i forskrift stille krav til hva en tilstandsrapport skal bestå av for å oppfylle lovens krav. Dette nettopp for å heve kvaliteten på tilstandsrapportene, og forhåpentligvis avdekke feil og svakheter ved en bolig allerede før salget slik at disse er godt kjent for kjøper.

I kombinasjon vil altså lovendringen og den nye forskriften gi selger en sterk motivasjon til å innhente en forskriftmessig tilstandsrapport, og for få mest mulig informasjon om eiendommen opp på bordet forut for et salg.

Ved å heve kvaliteten på tilstandsrapportene, vil man derfor kunne avdekke flere feil og mangler ved en bolig før et salg, hvilket igjen trolig vil minske antallet reklamasjonssaker etter ny avhendingslov. Samtidig innebærer det at antallet saker mot takstmenn, der de holdes ansvarlig for sine uttalelser, kan øke noe.

Krenkelse av selgers utbedringsrett

I dagens lov er det slik at kjøper kun rettmessig kan avslå et tilbud om retting fra selger dersom rettingen vil medføre en urimelig ulempe for kjøper og kjøper har særlig grunn til å motsette seg rettingen. Dersom kjøper motsetter seg et tilbud om retting som han er rettslig forpliktet til å akseptere, kan ikke kjøper rette andre krav mot selger.

Endringene i avhendingsloven vil styrke kjøpers rettigheter ved at kjøper kan fremme et erstatningskrav mot selger, selv om kjøper har motsatt seg et rettingstilbud som han ikke har rett til å avslå.

ⓘ 
Slik hjelper våre advokater deg

Vi bistår deg i alle spørsmål du måtte ha knyttet til avhendingsloven og endringene i lovverket.

Hva kan Codex Advokat bistå deg med?

Har du spørsmål knyttet til dine rettigheter etter avhendingsloven? Hos Codex Advokat får du informasjon og bistand fra advokater er som er spesialister i avhendingsrett.

Dette kan våre eiendomsadvokater bistå deg med:

  • Vurdering av om du har et mangelskrav mot selger.
  • Bistand med å utarbeide nøytral og spesiell reklamasjon.
  • Innhenting av takstrapport gjennom vårt nettverk av takstmenn.
  • Dialog og forhandlinger med selger eller selgers boligselgerforsikringsselskap.
  • Prosess for domstolene.
  • Søknad om rettshjelpsdekning.

Bli kjent med våre advokater i dag

Tonje

Hva skjer når du tar kontakt med oss?

  • Du får muligheten til å booke et møte med en spesialisert advokat innenfor din sakstype.
  • I dette møtet vil du få en grundig vurdering av saken og om juridisk bistand er nødvendig.
  • Du får en foreløpig avklaring av saken og en bekymring mindre.

Dette lover vi deg

  • Vi gir deg raske og tydelige råd hva gjelder muligheter, kostnader, risikoer og potensielle resultater i din situasjon.
  • Du skal kjenne at du har en trygg støttespiller i ryggen, slik at du kan ta den best mulige beslutningen om hva som bør være neste steg i din situasjon.
  • Du vil få bistand av en dedikert og spesialisert advokat, som jobber sammen med deg for å oppnå best mulig resultat.
  • Vi behandler våre klienter som de individene de er. Hver klient og hver situasjon fortjener en skreddersydd tilnærming.

Hvorfor bør du velge Codex Advokat?

  • Vi behandler ca. 1500 saker pr. år.
  • Vi er 10 advokater spesialisert innenfor de ulike rettsområdene under fast eiendom.
  • Vi har en egen eiendomsmegler som kan bistå med alt rundt sikker eiendomsoverdragelse, transaksjoner m.m.
  • Vi er alle genuint interessert i å sørge for at våre klienter får en bekymring mindre.
  • Vi bistår klienter i hele Norge og også internasjonalt.

Vi bistår klienter over hele landet.

Ninja roede2020

Vi bistår deg i eiendomssaker

Vår eiendomsavdeling bistår private i forhold til feil eller mangler og arealavvik ved kjøp/salg av hus, hytter eller leiligheter. Våre advokater bistår også ved fradeling av tomt eller seksjonering av hus, leilighet eller annen eiendom. Vi bistår gjerne ved plan- og bygningssaker og tomtefeste.
Våre advokater