Husleietvist: Dette bør du gjøre

Mange bruker standardkontrakter ved tegning av husleieavtale. Eksempelvis tilbyr Huseiernes Landsforbund, Leieboerforeningen og Forbrukerrådet standardiserte kontrakter. Som et generelt utgangspunkt, er disse kontraktene gode ettersom de i stor grad regulerer det som er viktig å regulere i en husleieavtale. Dette gjør det igjen enklere for utleier og leietaker å fylle denne ut på en korrekt måte.

Dersom utleier skriver kontrakten selv, er det viktig at utleier setter seg grundig inn i regelverket, all den tid husleieloven har en rekke ufravikelige regler. Dette innebærer at det ikke er mulig å avtale seg bort fra enkelte bestemmelser i husleieloven, selv om både leietaker og utleier signerer på det.

Uavhengig av om man har en standardkontrakt eller en husleieavtale som partene selv har skrevet, er det svært viktig at begge parter setter seg inn i avtalens bestemmelser. Alt for ofte ser vi at leietaker og utleier ikke har gjort seg godt nok kjent med avtalens bestemmelser forut for kontraktsigneringen, hvilket kan generere misforståelser og tvister i leieforholdet på et senere tidspunkt som ellers kunne ha vært forhindret.

Vi ser også at standardkontraktene ikke alltid er tilpasset individuelle forhold for utleier eller leietaker i det aktuelle leieforholdet. Selv om man bruker en standardkontrakt eller utleier allerede har en ferdig utarbeidet kontrakt, er det intet i veien for å legge til eller fjerne bestemmelser som partene ikke ønsker skal være en del av avtalen. Dette kan sikre forutsigbarhet og ro i leieforholdet ved at man allerede ved kontraktsignering får avklart forhold av betydning for hver av partene.

• Les mer om: Husleierett
• Les mer om: Depositum og depositumskonto: Regler

Flertallet av tvistene mellom utleier og leietaker gjelder erstatning og krav knyttet til selve husleien. Det kan dreie seg om manglende betaling eller en økning i husleiebeløpet. Utleiere fremmer i stor utstrekning erstatningskrav som følge av skader på leieobjektet etter at husleieforholdet er opphørt.

Leietaker på sin side fremmer typisk krav om redusert leie som følge av mangler ved boligen i leieperioden. I disse sakene er det særlig viktig å lese husleieavtalen nøye, all den tid denne i stor grad skal gi utrykk for hva som er avtalt og hva som da naturligvis blir et avvik fra avtalen.

Dersom det oppstår en tvist mellom utleier og leietaker knyttet til en boligeiendom, kan tvisten om nødvendig bringes inn for Husleietvistutvalget (HTU) som er et tvisteløsningsorgan opprettet av Kommunal- og moderniseringsdepartementet.

HTU behandler tvister i Oslo, Trøndelag, deler av Viken og deler av Vestland. HTU kan også behandle klager i hele Norge fra en leietaker som er forbruker mot en utleier som driver utleie som næringsvirksomhet. Dersom du er usikker på om HTU kan behandle din klage, kan du ta direkte kontakt med HTU for å få avklart dette.

Behandlingen av en sak i Husleietvistutvalget er obligatorisk i den forstand at alle tvister som kunne ha vært behandlet i forliksrådet, må behandles i Husleietvistutvalget dersom leieobjektet befinner seg i en kommune som faller inn under rettskretsen til et slikt utvalg. Man kan altså ikke velge å bringe saken inn for forliksrådet dersom leieobjektet befinner seg i en kommune som er en del av et husleietvistutvalg.

Ved behandlingen av en tvist i Husleietvistutvalget, kan begge parter velge å bruke advokat eller en annen fullmektig, men må i så fall varsle om dette på forhånd.

Partene kan bringe avgjørelser fra Husleietvistutvalget videre til tingretten innen én måned. Hvis avgjørelsen ikke tas videre, vil den ha samme virkning som en dom og kan fullbyrdes etter reglene for dommer.

Dersom man har behov for advokatbistand i en husleiesak, kan man under visse forutsetninger få dekket nødvendig juridisk bistand enten fra det offentlige gjennom fri rettshjelpsordningen eller egen innboforsikring.

Ettersom alle må ha et sted å bo, er det lovbestemt at mange vil kunne ha krav på fri rettshjelp dersom man mottar oppsigelse eller krav om utkastelse. Det er altså kun leietaker som kan ha krav på fri rettshjelp. Fri rettshjelp i slike saker forutsetter at man har inntekt og formue under visse grenser. Dersom du er usikker på om du har krav på fri rettshjelp i din husleiesak, kan vi i Codex Advokat hjelpe deg med å vurdere om du oppfyller vilkårene.

Dersom man har tegnet en hus-, hytte-, bil- eller innboforsikring, har man som oftest også en rettshjelpsdekning i denne forsikringen. Denne innebærer at sikrede får dekket deler av sine kostnader til juridisk bistand dersom sikrede er part i en tvist som gjelder det formuesgodet som er forsikret. Dette er ikke alle klar over.

Forsikringen stiller imidlertid et vilkår om at et krav er fremsatt og bestridt. Dersom en leietaker fremmer et krav om avslag i husleien på grunn av mangler i boligen og utleier bestrider kravet, foreligger det en tvist. Fra tidspunktet utleier bestred kravet, kan både leietaker og utleier ta kontakt med sin forsikring for å søke om dekning for advokatkostnader.

Når vi i Codex Advokat påtar oss et oppdrag, sjekker vi alltid om klienten kan få dekket advokatutgiftene gjennom forsikringen eller andre offentlige ordninger.

Klare avtaler mellom partene er den beste forsikringen mot fremtidige tvister ved utleie av bolig. Det kan derfor være helt avgjørende å søke juridiske hjelp ved utformingen av husleieavtalen og for bistand når tvisten først er oppstått. Da sikrer man en rask og kompetent løsning.

Her er eksempler på hva vi kan bistå deg som leietaker eller utleier med:

• Utforming og gjennomgang av husleieavtale
• Reklamasjon på mangler eller forsinkelser som oppstår i leietiden
• Vurdering av utleiers eller leietakers krav mot hverandre
• Bistand til å utforme klage til HTU eller forliksrådet
• Tvister knyttet til utbetaling av depositum
• Bistand til å utforme lovlig oppsigelse for utleier, eller bistand til leietaker med å protestere på en oppsigelse
• Søke rettshjelpsdekning fra ulike ordninger
• Fremforhandle minnelige ordninger mellom partene fremfor en rettslig prosess

Codex Advokat Oslo AS besitter spisskompetanse i husleierett, og kan bistå både utleiere og leietakere i husleierettslige tvister. Ta kontakt med oss i dag for en samtale.

Vi bistår klienter over hele landet.