Depositum og depositumskonto: Regler

Etter husleieloven § 3-5 kan utleier og leietaker avtale at leietaker deponerer et bestemt beløp til sikkerhet for skyldig leie, skader på boligen, utgifter ved utkastelse eller andre krav som kan reise seg av leieavtalen.

Vi anbefaler alltid at utleier sikrer seg et depositum fra leietaker ved leieforholdets start, nettopp slik at utleier har en sikkerhet dersom leietaker ikke betaler husleien eller ødelegger noe som leietaker i ettertid ikke reparerer eller erstatter.

• Les mer om: Husleierett: Din guide

Det er ingen nedre grense for hvor lavt depositumbeløpet kan være, men depositumet kan under enhver omstendighet ikke avtales å være mer enn seks måneders leie. Dersom husleien endres og justeres i løpet av leieforholdet, kan imidlertid depositumet justeres tilsvarende.

• Ved leie av bolig, må utleier og leietaker følge reglene i husleieloven § 3-5 ved opprettelsen av depositum. Dersom man leier et lokale, er denne reglen fravikelig og partene kan derfor avtale noe annet i husleieavtalen.
• Depositumet skal settes på en særskilt konto i leietakers navn i en bank som har rett til å tilby depositumskonto. Dette betyr at depositumet verken kan stå på leietakers eller utleiers private konto.
• Så lenge leieforholdet varer, kan verken leietaker eller utleier disponere over beløpet. En korrekt opprettelse av en særskilt depositumskonto i bank, sikrer nettopp dette.
• Utleier skal dekke kostnadene for opprettelsen av depositumskonto, jf. husleieloven § 3-5 syvende ledd. Når leieforholdet er over, er det også leietaker som har rett til å kreve de opptjente rentene fra banken.

Når leieforholdet er avsluttet, skal depositumet utbetales til leietaker. Dette gjøres ved at leietaker tar kontakt med banken depositumskontoen er opprett i, og krever pengene utbetalt. Når utleier har samtykket til utbetalingen, utbetales pengene med renter til leietaker.

Dersom partene er enige om en annen fordeling av depositumpengene eller en av partene har en rettskraftig dom på en annen fordeling, skal banken utbetale depositumet i henhold til det partene er enige om eller det som følger av dommen.

Dersom utleier krever depositumet utbetalt til seg etter leieforholdets avslutning, er reglene for utbetaling noe forskjellig basert på utleiers grunnlag for å kreve depositumet.

Hvis utleier eksempelvis krever hele eller deler av depositumet utbetalt til seg grunnet ødeleggelser i boligen (el. andre mangler), er det utleier som har bevisbyrden og som må ta ut søksmål innen fem uker etter at varsel fra banken ble mottatt. Gjør ikke utleier dette, vil banken utbetale depositumet til leietaker.

For det tilfellet at utleier krever hele eller deler av depositumet utbetalt til seg på grunn av skyldig husleie, er reglene noe annerledes. Det er da leietaker som har bevisbyrden for at vedkommende ikke er skyldig husleie, men kun hvis samtlige av følgende vilkår er oppfylt:

1. Partene har skriftlig avtalt at husleien skal godskrives en annen konto i samme bank som depositumbeløpet er innestående i.
2. Utleieren har dokumentert skyldig husleie
3. Leietaker ikke dokumenterer å ha reist søksmål​ innen fem uker etter at banken har sendt varsel til leietaker om utbetaling av depositumsbeløpet til utleier

Det er viktig at du som leietaker overholder fem ukers fristen og tar ut søksmål dersom du er pålagt søksmålsbyrden, i motsatt fall vil banken utbetale depositumsbeløpet til utleier i henhold til husleielovens regler. Banken tar ikke stilling til kravene, og leietaker eller utleier må derfor ta ut klage for Husleietvistutvalget eller forliksrådet for å få avgjort tvisten.

• Les mer om: Husleietvist: Dette bør du gjøre
• Les mer om: Bruk av depositum i forbindelse med avslutning av leieforholdet

Det er ikke sjeldent at vi får saker hvor depositumet er satt inn på utleiers private konto. Dette er ikke lov etter husleielovens regler.

Husleielovens § 3-7 forbyr avtale om betaling av andre eller større beløp enn det som følger av loven. Dette betyr at dersom man ikke har betalt eller opprettet depositum i tråd med reglene i husleieloven § 3-5, kan leietaker alltid kreve depositumet tilbakebetalt eller erstattet av utleier. Husleieavtalen for øvrig er likevel bindende mellom partene.

Hovedregelen er også at leietaker kan kreve forsinkelsesrenter etter forsinkelsesrenteloven på depositumsbeløpet fra den dagen beløpet ble satt inn på utleiers private konto, og frem til tilbakebetalingen faktisk skjer.

Sikkerhetsstillelse kan også skje ved opprettelse av depositumsgaranti. Garantien kan heller ikke kreves å være større enn seks måneders husleie. Formålet med garantien er det samme som depositumet, nemlig en sikkerhet for utleier for eventuelle krav som oppstår i husleieforholdet.

Vi i Codex Advokat har lang erfaring med å bistå i husleietvister. Tvister knyttet til depositum er nettopp en av de vanligste tvistepunktene etter at leieforholdet opphører.

Vi i Codex Advokat kan bistå med:

• Rådgivning ved opprettelse av depositum og avvikling av depositum
• Vurdering av utleiers krav på depositum som spinger ut av skyldig husleie eller mangler på leietakers hånd
• Forhandlinger og tvisteløsning for Husleietvistutvalget og forliksrådet

Som oftest har også utleier eller leietaker en forsikring på den utleide boligen. I slike husforsikringer eller innboforsikringer, er det ofte en rettshjelpforsikring for tvister knyttet til den forsikrede eiendommen.

Vi i Codex Advokat undersøker alltid om våre klienter har rett til forsikringsdekning for sine advokatkostnader!

Vi bistår klienter over hele landet.