Uforpliktende og konfidensielt

Det er uforpliktende å ta kontakt med oss

Vi er landsdekkende

Vi tar oppdrag i hele Norge

Spesialiserte advokater

Vi er 80 ansatte innen privat og bedrift

Vi er landsdekkende

Depositum og depositumskonto: Regler

Kvinne som står i midten av bilde og ser inn i kameraet, mann som sitter på telefonen i sofaen i bakgrunnen

I husleieforhold avtales det som oftest at leietaker skal deponere et bestemt beløp til sikkerhet for eventuelle krav som kan oppstå i løpet av husleieforholdet. Det er frivillig å avtale depositum, men dersom man leier en bolig er det viktig å sette seg godt inn i regelverket ettersom reglene her ikke kan fravikes til ugunst for leietaker. Denne artikkelen gir deg en oversikt over de viktigste reglene for avtale om depositum.

Alt du trenger å vite om reglene for depositum ved husleie:

Hva er depositum?

Etter husleieloven § 3-5 kan utleier og leietaker avtale at leietaker deponerer et bestemt beløp til sikkerhet for skyldig leie, skader på boligen, utgifter ved utkastelse eller andre krav som kan reise seg av leieavtalen.

Vi anbefaler alltid at utleier sikrer seg et depositum fra leietaker ved leieforholdets start, nettopp slik at utleier har en sikkerhet dersom leietaker ikke betaler husleien eller ødelegger noe som leietaker i ettertid ikke reparerer eller erstatter. 

Hvor stort depositum kan avtales?

Det er ingen nedre grense for hvor lavt depositumbeløpet kan være, men depositumet kan under enhver omstendighet ikke avtales å være mer enn seks måneders leie. Dersom husleien endres og justeres i løpet av leieforholdet, kan imidlertid depositumet justeres tilsvarende.

Reglene for opprettelsen av depositumskonto

  • Ved leie av bolig, må utleier og leietaker følge reglene i husleieloven § 3-5 ved opprettelsen av depositum. Dersom man leier et lokale, er denne reglen fravikelig og partene kan derfor avtale noe annet i husleieavtalen.
  • Depositumet skal settes på en særskilt konto i leietakers navn i en bank som har rett til å tilby depositumskonto. Dette betyr at depositumet verken kan stå på leietakers eller utleiers private konto.
  • Så lenge leieforholdet varer, kan verken leietaker eller utleier disponere over beløpet. En korrekt opprettelse av en særskilt depositumskonto i bank, sikrer nettopp dette.
  • Utleier skal dekke kostnadene for opprettelsen av depositumskonto, jf. husleieloven § 3-5 syvende ledd. Når leieforholdet er over, er det også leietaker som har rett til å kreve de opptjente rentene fra banken.

Leieforholdet er over: hva skjer med depositumet?

Når leieforholdet er avsluttet, skal depositumet utbetales til leietaker. Dette gjøres ved at leietaker tar kontakt med banken depositumskontoen er opprett i, og krever pengene utbetalt. Når utleier har samtykket til utbetalingen, utbetales pengene med renter til leietaker.

Dersom partene er enige om en annen fordeling av depositumpengene eller en av partene har en rettskraftig dom på en annen fordeling, skal banken utbetale depositumet i henhold til det partene er enige om eller det som følger av dommen.

Reglene ved utleiers krav på depositumet

Dersom utleier krever depositumet utbetalt til seg etter leieforholdets avslutning, er reglene for utbetaling noe forskjellig basert på utleiers grunnlag for å kreve depositumet.

Hvis utleier eksempelvis krever hele eller deler av depositumet utbetalt til seg grunnet ødeleggelser i boligen (el. andre mangler), er det utleier som har bevisbyrden og som må ta ut søksmål innen fem uker etter at varsel fra banken ble mottatt. Gjør ikke utleier dette, vil banken utbetale depositumet til leietaker.

For det tilfellet at utleier krever hele eller deler av depositumet utbetalt til seg på grunn av skyldig husleie, er reglene noe annerledes. Det er da leietaker som har bevisbyrden for at vedkommende ikke er skyldig husleie, men kun hvis samtlige av følgende vilkår er oppfylt:

  1. Partene har skriftlig avtalt at husleien skal godskrives en annen konto i samme bank som depositumbeløpet er innestående i.
  2. Utleieren har dokumentert skyldig husleie
  3. Leietaker ikke dokumenterer å ha reist søksmål​ innen fem uker etter at banken har sendt varsel til leietaker om utbetaling av depositumsbeløpet til utleier

Det er viktig at du som leietaker overholder fem ukers fristen og tar ut søksmål dersom du er pålagt søksmålsbyrden, i motsatt fall vil banken utbetale depositumsbeløpet til utleier i henhold til husleielovens regler. Banken tar ikke stilling til kravene, og leietaker eller utleier må derfor ta ut klage for Husleietvistutvalget eller forliksrådet for å få avgjort tvisten.

Ulovlig depositum – depositum på utleiers private konto

Det er ikke sjeldent at vi får saker hvor depositumet er satt inn på utleiers private konto. Dette er ikke lov etter husleielovens regler.

Husleielovens § 3-7 forbyr avtale om betaling av andre eller større beløp enn det som følger av loven. Dette betyr at dersom man ikke har betalt eller opprettet depositum i tråd med reglene i husleieloven § 3-5, kan leietaker alltid kreve depositumet tilbakebetalt eller erstattet av utleier. Husleieavtalen for øvrig er likevel bindende mellom partene.

Hovedregelen er også at leietaker kan kreve forsinkelsesrenter etter forsinkelsesrenteloven på depositumsbeløpet fra den dagen beløpet ble satt inn på utleiers private konto, og frem til tilbakebetalingen faktisk skjer. 

Garanti

Sikkerhetsstillelse kan også skje ved opprettelse av depositumsgaranti. Garantien kan heller ikke kreves å være større enn seks måneders husleie. Formålet med garantien er det samme som depositumet, nemlig en sikkerhet for utleier for eventuelle krav som oppstår i husleieforholdet.

Hva vi i Codex Advokat kan hjelpe deg med

Vi i Codex Advokat har lang erfaring med å bistå i husleietvister. Tvister knyttet til depositum er nettopp en av de vanligste tvistepunktene etter at leieforholdet opphører.

Vi i Codex Advokat kan bistå med:

  • Rådgivning ved opprettelse av depositum og avvikling av depositum
  • Vurdering av utleiers krav på depositum som spinger ut av skyldig husleie eller mangler på leietakers hånd
  • Forhandlinger og tvisteløsning for Husleietvistutvalget og forliksrådet

Som oftest har også utleier eller leietaker en forsikring på den utleide boligen. I slike husforsikringer eller innboforsikringer, er det ofte en rettshjelpforsikring for tvister knyttet til den forsikrede eiendommen.

Vi i Codex Advokat undersøker alltid om våre klienter har rett til forsikringsdekning for sine advokatkostnader!

 

Vi bistår klienter over hele landet.

Vi bistår deg i eiendomssaker

Vår eiendomsavdeling bistår private i forhold til feil eller mangler og arealavvik ved kjøp/salg av hus, hytter eller leiligheter. Våre advokater bistår også ved fradeling av tomt eller seksjonering av hus, leilighet eller annen eiendom. Vi bistår ved plan- og bygningssaker og tomtefeste.

Kontakt våre advokater

Fyll ut skjemaet eller ring 22 93 38 50

•   Vi er landsdekkende
•   Det er uforpliktende å ta kontakt med oss
•   Din henvendelse vil bli behandlet konfidensielt
•   Det løper ingen kostnader før vi har en avtale om det

Usikker på om du trenger bistand? Kontakt oss likevel, så skal vi se om vi kan hjelpe deg med din sak.