Uforpliktende og konfidensielt

Det er uforpliktende å ta kontakt med oss

Vi er landsdekkende

Vi tar oppdrag i hele Norge

Spesialiserte advokater

Vi er 80 ansatte innen privat og bedrift

Vi er landsdekkende

Leietakers heving av husleieavtalen

Leietaker kan heve husleieavtalen dersom det foreligger en forsinkelse eller mangel som medfører et vesentlig mislighold av husleieavtalen. En heving av husleieavtalen innebærer at partenes avtale faller bort. Utleier overtar disposisjonsretten over leieobjektet, mens leietaker fristilles fra sin plikt til å betale husleie.

Det må foretas en konkret totalvurdering av hvorvidt et mislighold er å anse som vesentlig. Ved vurderingen vil man normalt ta utgangspunkt i misligholdets art og omfang, samt dets betydning for leietaker. Eksistens og grad av skyld på utleiers hånd kan få en viss betydning ved vurderingen. Utgangspunktet er imidlertid at hevingsretten er objektiv, og det er således ikke nødvendig å godtgjøre noen form for skyld på utleiers hånd for at hevingsretten skal komme til anvendelse. Dersom leietakers interesser vil kunne ivaretas på annen måte, eksempelvis ved hjelp av avslag i leie eller erstatning, kan også dette tillegges vekt ved vurderingen.

Ved forsinkelse vil varigheten av forsinkelsen være av betydning. Hvilken betydning forsinkelsen har for leietaker og hvorvidt utleier var kjent med viktigheten av rettidig overlevering, vil også kunne tillegges vekt ved vurderingen av om misligholdet er å anse som vesentlig.

Dersom leietaker har valgt å overta leieobjektet etter forsinkelse, har vedkommende tapt retten til å påberope seg heving av husleieavtalen.

Ved mangelsvurderingen vil mangelens betydning for den konkrete leietaker samt utleiers kunnskap om dette, kunne tillegges vekt ved vurderingen av om et mislighold er vesentlig. Det vil normalt tillegges vekt ved vurderingen hvorvidt mangelen berører nødvendige fasiliteter som bad og WC eller kjøkken.

Dersom utleier har utbedret manglene ved leieobjektet, har leietaker tapt retten til å påberope seg heving av husleieavtalen. Det er tilstrekkelig at utleier har tilbudt retting av manglene forutsatt at tilbudet følges opp. Leietaker har således ikke sin hevingsrett i behold helt frem til manglene faktisk er utbedret.

Det er en forutsetning for å kunne heve husleieavtalen at leietaker har reklamert rettidig.

Dersom det er klart at det vil inntre et mislighold som gir leietaker hevingsrett, kan leietaker heve husleieavtalen allerede før tidspunktet for overlevering av leieobjektet. Dette gjelder imidlertid kun dersom utleier ikke straks stiller betryggende sikkerhet for at avtalen vil bli oppfylt. Dette kan typisk gjøres ved at utleier stiller sikkerhet for leietakers erstatningskrav for det tilfellet at husleieavtalen brytes. Det skal på generelt grunnlag mye til for at et såkalt forventet mislighold gir hevingsrett.

Codex Advokat Oslo AS besitter spisskompetanse i husleierett, og kan bistå både utleiere og leietakere i husleierettslige tvister. Ta kontakt med oss i dag for en samtale.

Vi bistår klienter over hele landet.

Vi bistår deg i eiendomssaker

Vår eiendomsavdeling bistår private i forhold til feil eller mangler og arealavvik ved kjøp/salg av hus, hytter eller leiligheter. Våre advokater bistår også ved fradeling av tomt eller seksjonering av hus, leilighet eller annen eiendom. Vi bistår ved plan- og bygningssaker og tomtefeste.

Kontakt våre advokater

Fyll ut skjemaet eller ring 22 93 38 50

•   Vi er landsdekkende
•   Det er uforpliktende å ta kontakt med oss
•   Din henvendelse vil bli behandlet konfidensielt
•   Det løper ingen kostnader før vi har en avtale om det

Usikker på om du trenger bistand? Kontakt oss likevel, så skal vi se om vi kan hjelpe deg med din sak.