Utleiers oppsigelse av husleieavtalen

Dette forutsetter at ett av følgende vilkår er oppfylt:

a) leieobjektet skal brukes som bolig av utleieren selv eller noen som hører til husstanden,

b) riving eller ombygging av eiendommen gjør at leieobjektet må fravikes,

c) leietaker har misligholdt husleieavtalen, eller

d) det foreligger en annen saklig grunn til å si opp husleieavtalen.

En tidsubestemt husleieavtale om enkelt beboelsesrom der leietaker etter husleieavtalen har adgang til en annens bolig, kan imidlertid sies opp av utleier uten av ovennevnte vilkår er oppfylt.

Med mindre annet er avtalt, er oppsigelsesfristen tre måneder til opphør ved utløpet av en kalendermåned. For husleieavtale om enkelt beboelsesrom der leietaker etter avtalen har adgang til en annens bolig, kan oppsigelsesfristen være én måned. Det samme gjelder for selvstendig leie av garasje eller bod. For husleieavtale om lokale der leien er avtalt pr. dag, er oppsigelsesfristen én dag.

Det stilles formkrav til utleiers oppsigelse. Disse formkravene er ufravikelige, og kan således ikke fravikes ved avtale. Utleiers oppsigelse må være skriftlig og begrunnet. Begrunnelsen må gi leietaker forutsetninger for å vurdere hvorvidt han ønsker å protestere på oppsigelsesgrunnen. Oppsigelsen skal videre opplyse om leietakers rett til å protestere mot oppsigelsen, om protestfristen og fristens utgangspunkt. Oppsigelsen må videre opplyse om konsekvensene av at fristen ikke overholdes.

Formkravene til utleiers oppsigelse skal sikre at leietaker blir gjort kjent med sine rettigheter. En oppsigelse som ikke oppfyller lovens vilkår er ugyldig. Dette gjelder uavhengig av om leietaker kjenner lovens regler og således ikke står i fare for å lide rettstap. Dersom leietaker velger å flytte i henhold til en oppsigelse som ikke oppfyller lovens formkrav, regnes oppsigelsen likevel som gyldig.

For å opprettholde sin leierett, må leietaker protestere overfor utleier. Protestfristen begynner å løpe når oppsigelsen er mottatt, dvs. når oppsigelsen er kommet frem til leietaker og han har hatt anledning til å gjøre seg kjent med innholdet. Ved rekommandert sending er det ikke tilstrekkelig at meldeseddel om forsendelsen er mottatt; leietaker må også ha fått anledning til å hente brevet og gjøre seg kjent med innholdet. Leietaker kan imidlertid ikke utsette protestfristens igangsettelse ved å unngå å hente den rekommanderte sendingen; protestfristen vil begynne å løpe når leietaker har fått rimelig tid til å hente forsendelsen uavhengig av om vedkommende faktisk har gjort det.

Dersom utleier er kjent med at leietaker ikke har mottatt oppsigelsen, plikter han å varsle leietaker om oppsigelsen og leietakers rettigheter. Protestfristen begynner i slike tilfeller å løpe fra det tidspunkt leietaker blir varslet.

Protestfristen er på én måned, hvilket innebærer at fristen utløper på samme dag i måneden etter at den er kommet frem til leietaker. Dersom den påfølgende måned ikke har samme dag, utløper fristen på månedens siste dag. Dersom fristen utløper på en lørdag, søndag eller helligdag forlenges fristen til påfølgende hverdag.

Det gjelder ingen bestemte formkrav til protesten, men det må fremgå at leietaker ikke aksepterer oppsigelsen.

Protestfristen avbrytes ved at leietaker protesterer skriftlig til utleieren. Kravet om skriftlighet i husleieloven oppfylles ved brev. Det er ikke uten videre adgang til å benytte elektronisk kommunikasjon, herunder e-post eller SMS. Av bevishensyn bør oppsigelsen sendes rekommandert.

Ved fremleie vil hovedleietaker være forpliktet overfor fremleietaker til å protestere på oppsigelsen.

Dersom protestfristen oversittes, mister leietaker retten til å påberope seg sitt oppsigelsesvern etter husleieloven. Dette innebærer imidlertid ikke at leietaker mister retten til å påberope seg at oppsigelsen er ugyldig i alle tilfeller.

Når leietaker har protestert, må utleier ta ut søksmål innen tre måneder etter at leietakers protestfrist utløp dersom han fastholder at oppsigelsen er rettmessig. Dersom søksmålsfristen oversittes mister utleier retten til å få oppsigelsen prøvet rettslig. Han er i så tilfelle henvist til å sende leietaker en ny oppsigelse med etterfølgende protestfrist.

Codex Advokat Oslo AS besitter spisskompetanse i husleierett, og kan bistå både utleiere og leietakere i husleierettslige tvister. Ta kontakt med oss i dag for en samtale.

• Les mer om oppsigelse av leieavtale når man skal benytte boligen selv her
• Les mer om Oppsigelse ved leietakers mislighold

Vi bistår klienter over hele landet.