Avhendingsloven § 3-9 fastslår at eiendommen selv med et forbehold som nevnt har en mangel når det er gitt manglende opplysning etter avhendingsloven § 3-7 eller uriktig opplysning etter avhendingsloven § 3-8. I tillegg foreligger det en mangel dersom eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn det kjøper hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers, jfr. avhendingsloven § 3-9 annet punktum.
Objektiv vurdering
Eiendommen vil som nevnt ha en mangel dersom den er i vesentlig dårligere stand enn det kjøper hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers, uten at det kan påvises mislighold av opplysningsplikten fra selgers side. Det er med andre ord tilstrekkelig at det foreligger et objektivt sett påviselig avvik ved eiendommen. Som regel benyttes begrepet «skjult mangel» om disse tilfellene, hvilket innebærer at avviket/mangelen har vært ukjent både for selger og kjøper på tidspunktet for inngåelsen av kjøpsavtalen.
Vesentlighetskravet
Vesentlighetskravet inneholder både et kvantitativt element, «kjøpesummen», og et kvalitativt element, «forholdene ellers». Høyesterett har slått fast at utbedringskostnadene i utgangspunktet må utgjøre
5-6% av kjøpesummen eller mer for at vesentlighetskravets kvantitative element skal være oppfylt. Når det gjelder vesentlighetskravets kvalitative element, skal det foretas en vurdering av den generelle presentasjonen av eiendommen og eiendommens alder. Dersom det er opplyst at eiendommen må utbedres, skal det mer til for at det kvalitative elementet er oppfylt enn om eiendommen er fremstilt som å være av god standard. Uttrykk i salgsdokumentene som for eksempel «oppussingsobjekt», og «fradrag for slit og elde», samt oppfordringer om å foreta undersøkelser av eiendommens tilstand, vil være momenter som trekker i retning av at det ikke foreligger en mangel. Er eiendommen gammel, skal det i tillegg mer til for at det kvalitative elementet er oppfylt enn dersom den er av nyere dato. Kjøper har ingen rimelig grunn til å forvente at en eldre eiendom oppfyller dagens krav til godt håndverk eller kravene i byggeforskriftene.
Bestemmelsen innebærer at en nyoppført eiendom der utbedringskostnadene ikke overstiger 5-6% av kjøpesummen, vil kunne anses som mangelfull, og tilsvarende at en eldre eiendom der utbedringskostnadene overstiger 5-6% av kjøpesummen ikke vil være mangelfull.
Codex Advokat Oslo AS besitter spisskompetanse i avhendingsloven. Ta kontakt med oss i dag for en samtale.
