Vesentlighetsvurderingen - Avhendingsloven § 3-9

Et eldre ektepar har hodene inntil hverandre og ler. Foto

Frem til årsskifte 2021/2022 ble de fleste eiendommer i Norge, solgt «som den er» eller med et liknende forbehold. Et slikt forbehold innebærer imidlertid ikke at selger går fri fra et mangelskrav fra kjøper.


Ved årsskifte 2021/2022 endret loven seg slik at eiendommer nå ikke lenger kan selges «som den er». Denne artikkelen er følgelig relevant for kjøp og salg før dette tidspunktet.

02/12/2022

Har du kjøpt eller solgt bolig etter 1. januar 2022?

→ Les mer om: Endringer i avhendingsloven 2022

Hva er en mangel?

Avhendingsloven § 3-9 fastslår at eiendommen, selv med et forbehold som nevnt, har en mangel når det er gitt manglende opplysning etter avhendingsloven § 3-7 eller uriktig opplysning etter avhendingsloven § 3-8. I tillegg foreligger det en mangel dersom eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn det kjøper hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers, jfr. avhendingsloven § 3-9 annet punktum.

Objektiv vurdering

Eiendommen vil som nevnt ha en mangel dersom den er i vesentlig dårligere stand enn det kjøper hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers, uten at det kan påvises mislighold av opplysningsplikten fra selgers side. Det er med andre ord tilstrekkelig at det foreligger et objektivt sett påviselig vesentlig avvik ved eiendommen. Som regel benyttes begrepet «skjult mangel» om disse tilfellene, hvilket innebærer at avviket/mangelen har vært ukjent både for selger og kjøper på tidspunktet for inngåelsen av kjøpsavtalen.

Vesentlighetskravet

Vesentlighetskravet inneholder både et kvantitativt element, «kjøpesummen», og et kvalitativt element, «forholdene ellers». Høyesterett har slått fast at utbedringskostnadene i utgangspunktet må utgjøre 5-6% av kjøpesummen eller mer for at vesentlighetskravets kvantitative element skal være oppfylt. Dette er imidlertid kun et utgangspunkt, og det må foretas en helt konkret vurdering av utbedringskostnadene opp mot eiendommens kvalitative elementer.

Når det gjelder vesentlighetskravets kvalitative element, skal det foretas en vurdering av den generelle presentasjonen av eiendommen, herunder eiendommens egenskaper og alder. Dersom det er opplyst at eiendommen må utbedres, skal det mer til for at det kvalitative elementet er oppfylt enn om eiendommen er fremstilt som å være av god standard. Uttrykk i salgsdokumentene som for eksempel «oppussingsobjekt», og «fradrag for slit og elde», samt oppfordringer om å foreta undersøkelser av eiendommens tilstand, vil være momenter som kan trekke i retning av at det ikke foreligger en mangel. Dersom eiendommen er gammel og uten oppgraderinger, skal det i tillegg mer til for at det kvalitative elementet er oppfylt enn dersom den er av nyere dato. Kjøper har ingen rimelig grunn til å forvente at en eldre eiendom oppfyller dagens krav til godt håndverk eller kravene i byggeforskriftene.

Bestemmelsen innebærer potensielt at en nyoppført eiendom der utbedringskostnadene ikke overstiger 5-6% av kjøpesummen, vil kunne anses som mangelfull, og tilsvarende at en eldre eiendom der utbedringskostnadene overstiger 5-6% av kjøpesummen ikke vil være mangelfull. Det må imidlertid foretas en helt konkret vurdering i hver enkelt sak.

Codex Advokat Oslo AS besitter spisskompetanse i avhendingsloven. Ta kontakt med oss i dag for en samtale

Bli kjent med våre advokater i dag

Therese

Hva skjer når du tar kontakt med oss?

  • Du får muligheten til å booke et møte med en spesialisert advokat innenfor din sakstype.
  • I dette møtet vil du få en grundig vurdering av saken og om juridisk bistand er nødvendig.
  • Du får en foreløpig avklaring av saken og en bekymring mindre.

Dette lover vi deg

  • Vi gir deg raske og tydelige råd hva gjelder muligheter, kostnader, risikoer og potensielle resultater i din situasjon.
  • Du skal kjenne at du har en trygg støttespiller i ryggen, slik at du kan ta den best mulige beslutningen om hva som bør være neste steg i din situasjon.
  • Du vil få bistand av en dedikert og spesialisert advokat, som jobber sammen med deg for å oppnå best mulig resultat.
  • Vi behandler våre klienter som de individene de er. Hver klient og hver situasjon fortjener en skreddersydd tilnærming.

Hvorfor bør du velge Codex Advokat?

  • Vi behandler ca. 1500 saker pr. år.
  • Vi er 10 advokater spesialisert innenfor de ulike rettsområdene under fast eiendom.
  • Vi har en egen eiendomsmegler som kan bistå med alt rundt sikker eiendomsoverdragelse, transaksjoner m.m.
  • Vi er alle genuint interessert i å sørge for at våre klienter får en bekymring mindre.
  • Vi bistår klienter i hele Norge og også internasjonalt.

Vi bistår klienter over hele landet.

Ninja roede2020

Vi bistår deg i eiendomssaker

Vår eiendomsavdeling bistår private i forhold til feil eller mangler og arealavvik ved kjøp/salg av hus, hytter eller leiligheter. Våre advokater bistår også ved fradeling av tomt eller seksjonering av hus, leilighet eller annen eiendom. Vi bistår gjerne ved plan- og bygningssaker og tomtefeste.
Våre advokater