EIENDOMSADVOKATER

SPESIALISERTE ADVOKATER

En del av
Codex Advokat

EIENDOMSADVOKATER

En del av Codex Advokat

Kontakt oss

Avhendingsloven § 4-19: Reklamasjonsfrist

Dersom du ønsker å fremme krav om retting, prisavslag, erstatning eller heving av kjøpsavtalen, er det er forutsetning at du fremmer kravet (reklamerer) rettidig overfor selger. Avhendingsloven § 4-19 inneholder en absolutt frist på 5 år og en såkalt relativ frist, «innen rimelig tid».

Av Codex Advokat og Eiendomsadvokater.no

1. desember 2016

Avhendingsloven - ReklamasjonsfristAbsolutt reklamasjonsfrist på 5 år

Den absolutte reklamasjonsfristen etter boligkjøp er 5 år etter overtakelsen av boligen. Dette følger av avhendingsloven § 4-19 annet ledd. Dersom kjøper ikke reklamerer innen denne fristen, er selger helt fri for ansvar, med mindre han har gitt en garanti som strekker seg utover dette, hvilket det i praksis ikke er vanlig å gjøre. Mange tror, feilaktig, at dette er den eneste reklamasjonsfristen. Men det er ikke tilfelle. Som regel er det den relative reklamasjonsfristen som er stridens kjerne, og som er viktig å kjenne til.

Relativ reklamasjonsfrist

Hovedregelen er at reklamasjonen må fremsettes «innen rimelig tid etter at man oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen«. Høyesterett har uttalt at rimelig tid i denne sammenheng normalt er mellom

2 og 3 måneder, men både kortere og noe lenger frist kan tenkes. I praksis dreier diskusjonene seg imidlertid om når man burde ha oppdaget mangelen, altså når reklamasjonsfristen begynte å løpe. Dette er særlig aktuelt ved mangler som viser seg gradvis, som symptomer. Det er viktig å være klar over at fristen kan løpe selv om man ikke har full oversikt over omfang, kostnader etc.

Hva som ligger i «burde ha oppdaget», er hva en normalt aktsom kjøper i samme situasjon ville ha oppdaget. Etter avhendingsloven § 4-9, plikter kjøper å undersøke boligen etter overtakelse. Dersom feilen burde ha blitt oppdaget ved en slik undersøkelse, vil reklamasjonsfristen begynne å løpe fra dette tidspunktet. Det er da viktig at kjøper sender en skriftlig reklamasjon til selger eller til eierskifteforsikringsselskapet.

Reklamasjonen kan enten være nøytral eller spesiell. Det foreligger derimot ingen formkrav til selve reklamasjonen. Imidlertid bør den nøytrale reklamasjonen inneholde følgende:

  1. Må få frem at det foreligger et avtalebrudd.
  2. Må få frem at kjøper vil påberope seg avtalebruddet overfor selger.
  3. Hva slags avtalebrudd, for eksempel mangel eller forsinkelse.
  4. Hva slags forsinkelse eller mangel.

Ved en spesiell reklamasjon vil det fremkomme hvorvidt kjøper krever retting, prisavslag, erstatning eller heving. I tillegg vil det ofte vedlegges en fagkyndig rapport om mangelens årsak, omfang og utbedringskostnad. En slik fagkyndig vurdering kan eventuelt ettersendes. Det kan imidlertid være risikabelt å avvente reklamasjon til man har fått rapporten.

Utvidelse av reklamasjonsfristen når selger kan klandres eiendomstvist – boligtvist

Dersom selger har vært klart klanderverdig i forbindelse med salget, så gjelder ikke reklamasjonsfristene. Da kan kjøper også reklamere etter utløpet av 5 års fristen, men må gjøre dette «innen rimelig tid». Hva som er kvalifiserende for en slik utvidelse er uklart. Det er ikke tilstrekkelig at selger kan lastes, eller at vedkommende har vært uaktsom. Det kreves et kvalifisert avvik fra det en kan anse som aktsom fremgangsmåte. I loven angis eksempler som «uærlig» og å ha «handla i strid med god tru». De rene svikaktige forhold antas å kvalifisere. Likeså det å underslå viktige dokumenter som gjelder eiendommen.

Codex Advokat Oslo AS besitter spisskompetanse i avhendingsloven. Ta kontakt med oss i dag for en samtale. 

Vi bistår klienter over hele landet.

Vi bistår deg i eiendomssaker

Vår eiendomsavdeling bistår private i forhold til feil eller mangler og arealavvik ved kjøp/salg av hus, hytter eller leiligheter. Våre advokater bistår også ved fradeling av tomt eller seksjonering av hus, leilighet eller annen eiendom. Vi bistår ved plan- og bygningssaker og tomtefeste.

Kontakt våre advokater:

Eller still ditt spørsmål her:

Det er uforpliktende å sende oss en henvendelse.

Hvorfor velge oss?

  • Din sak i fokus
  • Landsdekkende
  • 80 ansatte
  • 20 års erfaring
  • Spesialiserte advokater