Reklamasjonsfrist - Avhendingsloven § 4-19

En jenter dypper en malekost i maling. En hund står ved siden av og ser på. Foto

Dersom du ønsker å fremme krav om retting, prisavslag, erstatning eller heving av kjøpsavtalen, er det er forutsetning at du fremmer kravet (reklamerer) rettidig overfor selger. Avhendingsloven § 4-19 inneholder en absolutt frist på 5 år og en såkalt relativ frist, «innen rimelig tid».

02/12/2022

Har du kjøpt eller solgt bolig etter 1. januar 2022?

→ Les mer om: Endringer i avhendingsloven 2022

Absolutt reklamasjonsfrist på 5 år

Den absolutte reklamasjonsfristen etter boligkjøp er 5 år etter overtakelsen av boligen. Dette følger av avhendingsloven § 4-19 annet ledd. Dersom kjøper ikke reklamerer innen denne fristen, er selger helt fri for ansvar, med mindre han har gitt en garanti som strekker seg utover dette, hvilket det i praksis ikke er vanlig å gjøre.

I tillegg løper det en relativ reklamasjonsfrist som innebærer at kjøper må reklamere «innen rimelig tid» etter at han oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen for å kunne gjøre mangelen gjeldende overfor selger. Dette følger av avhendingsloven § 4-19 første ledd.

Det finnes likevel unntak fra både den absolutte reklamasjonsfristen og den relative reklamasjonsfristen i avhendingsloven § 4-19 (3). Unntaket innebærer at selger ikke kan gjøre gjeldende at det er reklamert for sent dersom selger har vært grovt uaktsomt, uærlig eller for øvrig handlet i strid med god tro.

ⓘ 
Avhendingsloven er et komplekst lovverk.

Rollen til våre advokater er å veilede deg gjennom lovverket slik at du blir trygg på dine rettigheter og plikter.

Relativ reklamasjonsfrist

Hovedregelen er at reklamasjonen må fremsettes «innen rimelig tid etter at man oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen». Høyesterett har uttalt at rimelig tid i denne sammenheng normalt er mellom 2 og 3 måneder, men både kortere og noe lenger frist kan tenkes.

I praksis dreier diskusjonene seg først og fremst om når man burde ha oppdaget mangelen for å avlare når reklamasjonsfristen begynte å løpe. Dette er særlig aktuelt ved mangler som viser seg gradvis, som symptomer. Det er viktig å være klar over at fristen kan løpe selv om man ikke har full oversikt over omfang, kostnader etc.

Hva som ligger i «burde ha oppdaget», er hva en normalt aktsom kjøper i samme situasjon ville ha oppdaget.

Etter avhendingsloven § 4-9, plikter kjøper å undersøke boligen etter overtakelse.

Dersom feilen burde ha blitt oppdaget ved en slik undersøkelse, vil reklamasjonsfristen begynne å løpe fra dette tidspunktet. Det er da viktig at kjøper sender en skriftlig reklamasjon til selger eller til eierskifteforsikringsselskapet innen rimelig tid.

Reklamasjonen kan enten være nøytral eller spesiell. Det foreligger derimot ingen formkrav til selve reklamasjonen. Imidlertid bør den nøytrale reklamasjonen inneholde følgende:

  1. Må få frem at det foreligger et avtalebrudd
  2. Hva slags avtalebrudd, for eksempel mangel eller forsinkelse.
  3. Hva slags forsinkelse eller mangel.
  4. Må få frem at kjøper vil påberope seg avtalebruddet overfor selger.

Ved en spesiell reklamasjon vil det fremkomme hvorvidt kjøper krever retting, prisavslag, erstatning eller heving. I tillegg vil det ofte vedlegges en fagkyndig rapport/skaderapport om mangelens årsak, omfang og utbedringskostnad. En slik fagkyndig vurdering kan eventuelt ettersendes. Det kan imidlertid være risikabelt å avvente reklamasjon til man har fått rapporten.

ⓘ 
Slik hjelper våre advokater deg

Våre advokater veileder deg gjennom hele den juridiske prosessen, slik at du får en bekymring mindre.

Utvidelse av reklamasjonsfristen når selger kan klandres eiendomstvist – boligtvist

Dersom selger har vært klart klanderverdig i forbindelse med salget, så gjelder ikke reklamasjonsfristene. Denne bestemmelser opphever både den relative reklamasjonsfristen i første ledd og den absolutte femårsfristen i annet ledd.

Hva som kvalifiserer til å være omfattet av unntaket blir en konkret vurdering i hver sak. Det er ikke tilstrekkelig at selger kan lastes, eller at vedkommende har vært uaktsom. Det kreves et kvalifisert avvik fra det en kan anse som aktsom fremgangsmåte. I loven angis eksempler som «uærlig» og å ha «handla i strid med god tru». De rene svikaktige forhold antas å kvalifisere. Likeså det å underslå viktige dokumenter som gjelder eiendommen.

ⓘ 
Slik hjelper våre advokater deg

Vi bistår deg i en eventuell tvist i din sak, og sørger for at dine rettigheter blir opprettholdt.

Bli kjent med våre advokater i dag

Therese

Hva skjer når du tar kontakt med oss?

  • Du får muligheten til å booke et møte med en spesialisert advokat innenfor din sakstype.
  • I dette møtet vil du få en grundig vurdering av saken og om juridisk bistand er nødvendig.
  • Du får en foreløpig avklaring av saken og en bekymring mindre.

Dette lover vi deg

  • Vi gir deg raske og tydelige råd hva gjelder muligheter, kostnader, risikoer og potensielle resultater i din situasjon.
  • Du skal kjenne at du har en trygg støttespiller i ryggen, slik at du kan ta den best mulige beslutningen om hva som bør være neste steg i din situasjon.
  • Du vil få bistand av en dedikert og spesialisert advokat, som jobber sammen med deg for å oppnå best mulig resultat.
  • Vi behandler våre klienter som de individene de er. Hver klient og hver situasjon fortjener en skreddersydd tilnærming.

Hvorfor bør du velge Codex Advokat?

  • Vi behandler ca. 1500 saker pr. år.
  • Vi er 10 advokater spesialisert innenfor de ulike rettsområdene under fast eiendom.
  • Vi har en egen eiendomsmegler som kan bistå med alt rundt sikker eiendomsoverdragelse, transaksjoner m.m.
  • Vi er alle genuint interessert i å sørge for at våre klienter får en bekymring mindre.
  • Vi bistår klienter i hele Norge og også internasjonalt.

Vi bistår klienter over hele landet.

Ninja roede2020

Vi bistår deg i eiendomssaker

Vår eiendomsavdeling bistår private i forhold til feil eller mangler og arealavvik ved kjøp/salg av hus, hytter eller leiligheter. Våre advokater bistår også ved fradeling av tomt eller seksjonering av hus, leilighet eller annen eiendom. Vi bistår gjerne ved plan- og bygningssaker og tomtefeste.
Våre advokater