Har du kjøpt eller solgt bolig etter 1. januar 2022?
→ Les mer om: Endringer i avhendingsloven 2022
Undersøkelsesplikten etter overtakelse går normalt lengre enn undersøkelser som foretas i forkant av avtaleinngåelsen.
Begrunnelsen for dette er nettopp at forholdene for en slik grundigere undersøkelse ligger bedre til rette etter at eiendommen er overtatt av kjøper. Kravet skjerpes også i de tilfeller hvor det er foretatt en dårlig forundersøkelse.
Når inntreffer plikten til å undersøke eiendommen?
Hvor raskt undersøkelsesplikten inntrer, er avhending av flere omstendigheter. Momenter som har betydning for vurderingen, er hva slags type eiendom det er snakk om, om det er en større bygård eller en liten leilighet.
Utgangspunktet er at plikten inntrer når eiendommen stilles til kjøpers rådighet. Det vil si ved overtakelse, og det vil derfor ikke ha noen betydning om kjøper faktisk flytter inn eller for eksempel drar på ferie rett etter overtakelsen. Subjektive forhold på kjøpers side blir ikke vektlagt i særlig stor grad. Hvordan kjøper velger å innrette seg, er dermed heller ikke avgjørende for når reklamasjonsfristen starter å løpe.
Undersøkelsespliktens omfang
Innholdet og omfanget av undersøkelsesplikten fremgår av ordlyden i bestemmelsen og kriteriet «god skikk». Kriteriet gir anvisning på en aktsomhetsnorm. Aktsomhetsnormen er avhengig av type eiendom, hvem som er parter i saken, hva eiendommen er brukt og skal brukes til, samt hva som er vanlig i et bestemt miljø eller område. Innholdet avgjøres med andre ord etter en konkret vurdering i hvert enkelt tilfelle.
Videre er utgangspunktet at kjøpers undersøkelsesplikt er en selvstendig plikt, uavhengig av selgers opplysningsplikt. I tillegg skjerpes undersøkelsesplikten i de tilfeller hvor det i forkant er gitt opplysninger om eiendommen av negativ karakter. Noen opplysninger som gis om eiendommen, for eksempel om eiendommens størrelse, er imidlertid ikke opplysninger som kjøper skal måtte etterprøve i etterkant av overtakelsen. Kjøper er som regel ikke forpliktet til å foreta undersøkelser som er særlig inngripende eller ressurskrevende.
En viktig funksjon for bestemmelsen om kjøpers undersøkelsesplikt, er å fastsette skjæringstidspunktet for lovens øvrige reklamasjonsfrister. Dersom kjøper ikke overholder sin plikt til å foreta nærmere undersøkelser, kan kjøper risikere å tape retten til å gjøre forhold gjeldende som mangel overfor selger. Ved faktiske mangler vil reklamasjonsfristen ofte begynne å løpe på det tidspunktet kjøper skal foreta sine undersøkelser i medhold av bestemmelsen om undersøkelsesplikt etter overtakelse.
Codex Advokat Oslo AS besitter spisskompetanse i avhendingsloven. Ta kontakt med oss i dag for en samtale.
