Har du kjøpt eller solgt bolig etter 1. januar 2022?
→ Les mer om: Endringer i avhendingsloven 2022
Vilkår for erstatningsansvar
Kjøper har et såkalt kontrollansvar. Dette innebærer at i tillegg til stans i betalingsformidlingen, som er spesifikt nevnt i bestemmelsen, vil kjøper ikke være erstatningsansvarlig overfor selger dersom det foreligger omstendigheter som gjør det så tyngende for kjøper å oppfylle kjøpsavtalen at det ut fra en objektiv vurdering må sies å utgjøre en hindring. Eksempler på mulige hindringer vil være brann, flom, ras eller andre ulykker som rammer eiendommen, eller offentligrettslige forhold som hindrer gjennomføringen av salget.
Kravet om at hindringen må ligge utenfor kjøpers kontroll, antyder at hindringen må komme av forhold som ligger utenfor kjøpers kontrollsfære, det vil si forhold som kjøper kan ha innvirkning på eller rådighet over. Dersom det er pengemangel hos kjøper som hindrer han i å oppfylle, fritar ikke dette kjøper fra ansvar, selv om han ikke kan klandres for at denne situasjonen oppstod.
Kjøper blir ikke erstatningsansvarlig overfor selger dersom det ikke er rimelig å forvente at han kunne ha overvunnet eller unngått følgene av hindringen. Kravet er at kjøper innenfor rimelige rammer gjør det som er mulig for å overvinne hindringen.
Innholdet i erstatningsansvaret
Selger kan kreve erstatning for det tapet han lider som følge av den forsinkede betalingen av kjøpesummen. Dette gjelder først og fremst bortfallet av muligheten til å disponere over kjøpesummen. Selgers krav gjelder uavhengig av om kjøpet blir gjennomført til slutt, eller om kjøpsavtalen blir hevet. Ekstrakostnader, slik som meromkostninger knyttet til å selge eiendommen på nytt (såkalt dekningssalg), for eksempel meglerhonorar, mellomfinansieringsutgifter mv., vil også kunne kreves dekket.
Dersom kjøper er forsinket med andre forpliktelser enn betalingen av kjøpesummen, kan selger også kreve erstatning. Eksempelvis vil manglende overtakelse av eiendommen i de tilfeller der selger har en særlig interesse i å bli kvitt eiendommen, kunne medføre et erstatningsansvar for kjøper. Selger kan i sistnevnte tilfelle ha krav på dekning av forsvarlige kostnader knyttet til tilsynet av eiendommen.
Codex Advokat Oslo AS besitter spisskompetanse i avhendingsloven. Ta kontakt med oss i dag for en samtale.
