Husleieloven: Misligholdsbeføyelser ved mangler og forsinkelser
Det følger av husleieloven § 2-8 at leietaker må reklamerer over en mangel overfor utleier innen rimelig tid etter at leietaker burde ha oppdaget mangelen. «Innen rimelig tid» er en såkalt relativ reklamasjonsfrist og det må vurderes konkret i hver enkelt sak på hvilket tidspunkt leietaker burde ha oppdaget mangelen. En absolutt reklamasjonsfrist finnes ikke. Det vil også være en forskjell mellom de mangler som kan oppdages med én gang, og de forhold som først avdekkes ved en nærmere undersøkelse.
Ring
22 93 38 50Hvor lenge «rimelig tid» er, er gjenstand for en konkret vurdering. Den tidligere husleieloven hadde en reklamasjonsfrist på 14 dager, men en slik absolutt frist er tatt bort i den nye husleieloven ettersom lovgiver mener at det kan føre til urimelige resultater.
Unntak
Reklamasjonsreglene gjelder likevel ikke i de tilfeller hvor utleier har opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro. Et mangelskrav vil i slike tilfeller ikke falle bort, selv om det ikke er reklamert i det hele tatt eller at det ikke er reklamert innen rimelig tid. Et eksempel vil være dersom utleier bevisst har holdt tilbake opplysninger eller gitt uriktige opplysninger om husrommet.
Leietakers rett til å kreve retting
Etter husleieloven § 2-10 har leietaker rett til å fastholde husleieavtalen og kreve at utleier retter mangelen, eventuelt kan leietaker rette mangelen for utleiers regning. Leietaker kan imidlertid kun kreve retting dersom dette kan skje uten urimelig kostnad eller ulempe for utleier. Det legges opp til en interesseavveining mellom partene der vurderingstemaet er det objektive avviket.
Utleiers rett til å kreve retting
Utleier kan kreve å rette mangelen, fremfor å yte et prisavslag/husleieavslag, dersom retting kan skje uten vesentlig ulempe for leietaker og leietaker for øvrig ikke har særlig grunn til å motsette seg retting. Ofte vil retting være mer økonomisk fordelaktig for utleier, enn et prisavslag eller et husleieavslag. Et forhold som kan tale for at leietaker kan motsette seg retting, er at leietakers bruk av husrommet blir vanskeliggjort eller umuliggjort under rettingsperioden.
Retting må videre skje innen rimelig tid etter at rettingskravet er fremsatt. Dette gjelder enten det er leietaker eller utleier som har krevet retting. At retting må skje innen rimelig tid, vil si at mangelen må være fjernet eller utbedret innen utløpet av fristen. Det er dermed ikke tilstrekkelig at utbedringsarbeidene er igangsatt innen rimelig tid.
Reklamasjon ved forsinkelse
Etter husleieloven § 2-9 kan leietaker fastholde husleieavtalen og kreve oppfyllelse dersom husrommet ikke stilles til leietakers disposisjon til avtalt tid. Bestemmelsen legger opp til en interesseavveining mellom leietaker og utleier, der vurderingstemaet er hvilke kostander og ulemper som skal til for å avskjære oppfyllelsesplikt for utleier. Som hovedregel skal det foretas en objektiv vurdering av om det foreligger et klart mislighold mellom utleiers kostnader og ulemper, og leietakers interesse av at utleier oppfyller avtalen. Momenter ved vurderingen kan være om utleier leier ut som privatperson eller i næringsøyemed, husrommets tilstand, husleiens størrelse og utleiers subjektive forhold etter at forsinkelsen oppstod.
Codex Advokat Oslo AS besitter spisskompetanse i husleierett. Ta kontakt med oss i dag for en samtale.
- Les mer om Tilbakeholdelse av husleie her.
Vi bistår klienter over hele landet.
