Husleieloven - Oppsigelse av husleieavtaler

En dame ser ut et vindu

Husleieavtaler kan opphøre på ulike måter. En måte kan være oppsigelse av tidsubestemte husleieavtaler, hvilket er en ordinær opphørsgrunn. Ekstraordinære opphørsgrunner kan være de tilfeller hvor husleieavtalen heves eller leieobjektet viser seg å bli ubeboelig. Men hva sier egentlig husleieloven om oppsigelse?

21/02/2022

Tidsbestemte husleieavtaler

Tidsbestemte husleieavtaler opphører og bortfaller uten oppsigelse av partene. Avtalen gjelder kun for den fastsatte og avtalte tiden. Etter avtalens utløp har leietaker ikke lengre bruksrett til husrommet og utleier har ikke krav på vederlag.

ⓘ 
Slik hjelper våre advokater deg

Vi bistår deg i alle spørsmål du måtte ha knyttet til husleieavtaler og oppsigelse.

Oppsigelse etter husleieloven

Det følger av husleieloven § 9-1 at en husleieavtale enten kan inngås for bestemt eller for ubestemt tid. Dersom opphørstidspunktet ikke er fastsatt i husleieavtalen, er den tidsubestemt.

Hovedregelen er altså at husleieavtaler er tidsubestemte. Det følger av husleieloven §§ 9-4 og 9-5 at med mindre annet er avtalt, vil en tidsubestemt husleieavtale kunne sies opp av begge parter.

Oppsigelse er altså måten man normalt avslutter et tidsubestemt leieforhold på.

Leieforholdet løper da som normalt fra oppsigelsen er gitt til oppsigelsesfristen utløper. Dersom det er ønskelig fra leietakers side at leieforholdet skal avsluttes før oppsigelsesfristen har utløpt, må utleier samtykke til dette. Leietakers betalingsplikt består derfor selv om leietaker velger å fraflytte boligen før oppsigelsesfristen har utløpt. Et unntak er de tilfeller hvor husrommet fraflyttes av leietaker i oppsigelsestiden og leies ut på nytt av utleier til en ny leietaker. I slike tilfeller har utleier akseptert at leieforholdet er avsluttet, og utleier mottar husleie fra ny leietaker. Juridisk teori er her uenige om utleier har en tapsbegrensningsplikt, og da slik at utleier har plikt til å aktivt forsøke å leie ut husrommet på nytt.

Hva er utgangspunktet for oppsigelsesfrist?

Utgangspunktet etter husleieloven § 9-6 første ledd, er at det gjelder en oppsigelsesfrist for leietaker på 3 måneder. Oppsigelsesfristen opphører videre først ved utløpet av den kalendermåned oppsigelsesfristen løper ut i.

Det følger av husleieloven § 9-6 siste ledd at partene kan avtale seg bort fra lovens løsning. Hvilken frist som gjelder, vil da eventuelt følge av partenes avtale. Partene kan dermed avtale en lenger eller kortere oppsigelsesfrist enn det som følger av husleieloven.

Dersom det gjennom en tolkning av husleieavtalen ikke kan avklares hvorvidt partene har avtalt en bestemt oppsigelsesfrist, gjelder husleielovens frister.

ⓘ 
Slik hjelper våre advokater deg

Vi bistår deg med å klargjøre hvilken frist som gjelder i din situasjon.

Hvilke formkrav må utleiers oppsigelse oppfylle?

Oppsigelse fra utleier må oppfylle visse formkrav for å være gyldig. Det kreves videre at oppsigelsen skal være saklig begrunnet, samt at oppsigelsen ikke må virke urimelig. Etter husleieloven § 9-7 første ledd, skal en oppsigelse fra utleier være skriftlig. På bakgrunn av bevismessige hensyn, bør utleier sikre seg dokumentasjon for at oppsigelsen er sendt, enten ved rekommandert forsendelse eller ved at leietaker signerer oppsigelsen.

Kravet til begrunnelsen for oppsigelsen, er ikke at den verken trenger å være særlig omfattende eller nøyaktig. Formålet er å gi leietaker mulighet til å vurdere holdbarheten i oppsigelsen. Det kreves videre at oppsigelsen skal opplyse leietaker om retten til å protestere skriftlig mot oppsigelsen innen én måned etter at oppsigelsen er mottatt. Oppsigelsen skal i tillegg opplyse om at dersom leietaker ikke protesterer innen fristen, har leietaker mistet sin rett til å påberope at oppsigelsen er i strid med husleieloven.

Dersom oppsigelsen ikke oppfyller formkravene etter husleieloven, er oppsigelsen ugyldig. Dette fordrer imidlertid at leietaker ikke har fraflyttet husrommet. Dersom sistnevnte er tilfellet, anses leietaker å ha godtatt oppsigelsen.

ⓘ 
Slik hjelper våre advokater deg

Våre advokater hjelper deg med å kartlegge om formkravene for oppsigelse er oppfylt i din situasjon.

Bli kjent med våre advokater i dag

Therese

Hva skjer når du tar kontakt med oss?

  • Du får muligheten til å booke et møte med en spesialisert advokat innenfor din sakstype.
  • I dette møtet vil du få en grundig vurdering av saken og om juridisk bistand er nødvendig.
  • Du får en foreløpig avklaring av saken og en bekymring mindre.

Dette lover vi deg

  • Vi gir deg raske og tydelige råd hva gjelder muligheter, kostnader, risikoer og potensielle resultater i din situasjon.
  • Du skal kjenne at du har en trygg støttespiller i ryggen, slik at du kan ta den best mulige beslutningen om hva som bør være neste steg i din situasjon.
  • Du vil få bistand av en dedikert og spesialisert advokat, som jobber sammen med deg for å oppnå best mulig resultat.
  • Vi behandler våre klienter som de individene de er. Hver klient og hver situasjon fortjener en skreddersydd tilnærming.

Hvorfor bør du velge Codex Advokat?

  • Vi behandler ca. 1500 saker pr. år.
  • Vi er 10 advokater spesialisert innenfor de ulike rettsområdene under fast eiendom.
  • Vi har en egen eiendomsmegler som kan bistå med alt rundt sikker eiendomsoverdragelse, transaksjoner m.m.
  • Vi er alle genuint interessert i å sørge for at våre klienter får en bekymring mindre.
  • Vi bistår klienter i hele Norge og også internasjonalt.

Vi bistår klienter over hele landet.

Ninja roede2020

Vi bistår deg i eiendomssaker

Vår eiendomsavdeling bistår private i forhold til feil eller mangler og arealavvik ved kjøp/salg av hus, hytter eller leiligheter. Våre advokater bistår også ved fradeling av tomt eller seksjonering av hus, leilighet eller annen eiendom. Vi bistår gjerne ved plan- og bygningssaker og tomtefeste.
Våre advokater