Eiendomsadvokater.no

En del av Codex Advokat

Eiendomsadvokater.no

En del av Codex Advokat

Uforpliktende og konfidensielt

Det er uforpliktende å ta kontakt med oss

Vi er landsdekkende

Vi tar oppdrag i hele Norge

Spesialiserte advokater

Vi er 80 ansatte innen privat og bedrift

Vi er landsdekkende

Husleieloven - Oppsigelse av husleieavtaler

Husleieavtaler kan opphøre på ulike måter. En måte kan være oppsigelse av tidsubestemte husleieavtaler, hvilket er en ordinær opphørsgrunn. Ekstraordinære opphørsgrunner kan være de tilfeller hvor husleieavtalen heves eller leieobjektet viser seg å bli ubeboelig.

Husleieloven - Oppsigelse av husleieavtalerTidsbestemte husleieavtaler

Tidsbestemte husleieavtaler opphører og bortfaller uten oppsigelse av partene. Avtalen gjelder kun for den fastsatte og avtalte tiden. Etter avtalens utløp har leietaker ikke lengre bruksrett til husrommet og utleier har ikke krav på vederlag.

Oppsigelse

Det følger av husleieloven § 9-1 at en husleieavtale enten kan inngås for bestemt eller for ubestemt tid. Dersom opphørstidspunktet ikke er fastsatt i husleieavtalen, er den tidsubestemt. Hovedregelen er altså at husleieavtaler er tidsubestemte. Det følger av husleieloven §§ 9-4 og 9-5 at med mindre annet er avtalt, vil en tidsubestemt husleieavtale kunne sies opp av begge parter. Oppsigelse er altså måten man normalt avslutter et tidsubestemt leieforhold på.

Leieforholdet løper da som normalt fra oppsigelsen er gitt til oppsigelsesfristen utløper. Dersom det er ønskelig fra leietakers side at leieforholdet skal avsluttes før oppsigelsesfristen har utløpt, må utleier samtykke til dette. Leietakers betalingsplikt består derfor selv om leietaker velger å fraflytte boligen før oppsigelsesfristen har utløpt. Et unntak er de tilfeller hvor husrommet fraflyttes av leietaker i oppsigelsestiden og leies ut på nytt av utleier til en ny leietaker. I slike tilfeller har utleier akseptert at leieforholdet er avsluttet, og utleier mottar husleie fra ny leietaker. Juridisk teori er her uenige om utleier har en tapsbegrensningsplikt, og da slik at utleier har plikt til å aktivt forsøke å leie ut husrommet på nytt.

Oppsigelsesfrist

Utgangspunktet etter husleieloven § 9-6 første ledd, er at det gjelder en oppsigelsesfrist for leietaker på 3 måneder. Oppsigelsesfristen opphører videre først ved utløpet av den kalendermåned oppsigelsesfristen løper ut i. Det følger av husleieloven § 9-6 siste ledd at partene kan avtale seg bort fra lovens løsning. Hvilken frist som gjelder, vil da eventuelt følge av partenes avtale. Partene kan dermed avtale en lenger eller kortere oppsigelsesfrist enn det som følger av husleieloven. Dersom det gjennom en tolkning av husleieavtalen ikke kan avklares hvorvidt partene har avtalt en bestemt oppsigelsesfrist, gjelder husleielovens frister.

Utleiers oppsigelse

Oppsigelse fra utleier må oppfylle visse formkrav for å være gyldig. Det kreves videre at oppsigelsen skal være saklig begrunnet, samt at oppsigelsen ikke må virke urimelig. Etter husleieloven § 9-7 første ledd, skal en oppsigelse fra utleier være skriftlig. På bakgrunn av bevismessige hensyn, bør utleier sikre seg dokumentasjon for at oppsigelsen er sendt, enten ved rekommandert forsendelse eller ved at leietaker signerer oppsigelsen.

Kravet til begrunnelsen for oppsigelsen, er ikke at den verken trenger å være særlig omfattende eller nøyaktig. Formålet er å gi leietaker mulighet til å vurdere holdbarheten i oppsigelsen. Det kreves videre at oppsigelsen skal opplyse leietaker om retten til å protestere skriftlig mot oppsigelsen innen én måned etter at oppsigelsen er mottatt. Oppsigelsen skal i tillegg opplyse om at dersom leietaker ikke protesterer innen fristen, har leietaker mistet sin rett til å påberope at oppsigelsen er i strid med husleieloven.

Dersom oppsigelsen ikke oppfyller formkravene etter husleieloven, er oppsigelsen ugyldig. Dette fordrer imidlertid at leietaker ikke har fraflyttet husrommet. Dersom sistnevnte er tilfellet, anses leietaker å ha godtatt oppsigelsen.

Codex Advokat Oslo AS besitter spisskompetanse i husleierett. Ta kontakt med oss i dag for en samtale.

Vi bistår klienter over hele landet.

Vi bistår deg i eiendomssaker

Vår eiendomsavdeling bistår private i forhold til feil eller mangler og arealavvik ved kjøp/salg av hus, hytter eller leiligheter. Våre advokater bistår også ved fradeling av tomt eller seksjonering av hus, leilighet eller annen eiendom. Vi bistår ved plan- og bygningssaker og tomtefeste.

Kontakt våre advokater

Fyll ut skjemaet eller ring 22 93 38 50

•   Vi er landsdekkende
•   Det er uforpliktende å ta kontakt med oss
•   Din henvendelse vil bli behandlet konfidensielt
•   Det løper ingen kostnader før vi har en avtale om det

Usikker på om du trenger bistand? Kontakt oss likevel, så skal vi se om vi kan hjelpe deg med din sak.