Uforpliktende og konfidensielt

Det er uforpliktende å ta kontakt med oss

Vi er landsdekkende

Vi tar oppdrag i hele Norge

Spesialiserte advokater

Vi er 80 ansatte innen privat og bedrift

Vi er landsdekkende

Husleieloven: Leietakers rett til å heve husleieavtalen

I de tilfeller der det foreligger forsinkelse eller mangel som medfører vesentlig mislighold, har leietaker rett til å heve husleieavtalen. Bestemmelsen gjelder både ved leie av lokaler og ved leie av bolig.

Husleieloven – Leietakers rett til å heve husleieavtalen ved forsinkelse og manglerUtgangspunktet for vurderingen er avviket fra riktig oppfyllelse. Vesentlighetskravet innebærer at avviket ikke kan være helt ubetydelig. Dersom det foreligger flere mangler ved husrommet, må disse sees under ett når man tar stilling til om misligholdet er vesentlig, og tilsvarende dersom mangler forekommer i kombinasjon med forsinkelse.

Vurderingen er videre objektiv, og det avgjørende er om misligholdet er vesentlig for leietaker. Selv om misligholdet vurderes individuelt, skal det ikke legges vekt på at mangelen eller forsinkelsen betyr mye for leietaker dersom dette skyldes individuelle forhold på leietakers side som utleier ikke kunne regne med. Det avgjørende er hva utleier hadde grunn til å regne som betydningsfullt for leietaker. På den annen side er det klart at individuelle forhold som fører til at misligholdet får inngripende virkninger for leietaker, kan påberopes dersom utleier burde hatt kjennskap til disse forhold.

Etter rettspraksis er det videre klart at hevingsspørsmålet beror på en totalvurdering der en rekke momenter skal vektlegges, som for eksempel grad av skyld på begge sider av kontraktsforholdet, utleiers mulighet til å finne en annen praktisk anvendelse av husrommet, samt verdien av andre og mindre inngripende beføyelser som står til leietakers disposisjon.

Leietaker har også rett til å heve husleieavtalen ved et forventet mislighold fra utleiers side. Vilkåret for slik hevingsrett er at det fremstår som klart at utleier vil gjøre seg skyldig i vesentlig mislighold på det avtalte overleveringstidspunktet. Vilkåret er for eksempel oppfylt dersom oppfyllelse av husleieavtalen i praksis ikke er mulig. Det stilles videre krav om at det forventede misligholdet er av en slik karakter at det ville gi leietaker hevingsrett. Det er ikke i seg selv tilstrekkelig at det foreligger en kvalifisert sannsynlighet for at utleier vil misligholde.

Det er leietaker som har risikoen for at vilkårene for heving er tilstede. Dersom leietaker tar feil, kan leietaker pådra seg erstatningsansvar overfor utleier. Vurderingstemaet vil være om det på hevingstidspunktet forelå en tilstrekkelig kvalifisert sannsynlighet for at utleier ville gjøre seg skyldig i vesentlig mislighold.

Utleier kan forhindre heving ved å stille betryggende sikkerhet for oppfyllelsen. Hva som er betryggende sikkerhet må vurderes konkret. Beløpsmessig kan det i høyden kreves at sikkerheten dekker det maksimale tapet leietaker med rimelighet kan tenkes å bli påført ved et eventuelt mislighold.

Leietaker kan ikke heve husleieavtalen etter at husrommet er overtatt, eller dersom påviste mangler blir utbedret.

Virkning av heving

Heving innebærer at det settes en strek over naturaloppfyllingskravet, og hensynet til utleier er ellers ivaretatt ved at den husleien som er avtalt, utgjør en fradragspost ved beregningen av leietakers oppfyllelsesinteresse. Virkningen av heving og hvordan hevingsoppgjøret skal gjennomføres er konkret i hver enkelt sak. I tiden før hevingskravet fremsettes, må leietaker gjøre gjeldende andre misligholdsbeføyelser, slik som prisavslag eller erstatning. At leietaker hever husleieavtalen, medfører at vedkommende i tillegg kan kreve erstatning for oppfyllelsesinteressen.

Formkrav

Det stilles videre ingen spesielle krav til reklamasjonen dersom leietaker vil heve husleieavtalen. Det er ikke noe vilkår om at den nøytrale reklamasjonen følges opp med en ny reklamasjon der det eksplisitt varsles om heving.

Codex Advokat Oslo AS besitter spisskompetanse i husleierett. Ta kontakt med oss i dag for en samtale.

Vi bistår klienter over hele landet.

Vi bistår deg i eiendomssaker

Vår eiendomsavdeling bistår private i forhold til feil eller mangler og arealavvik ved kjøp/salg av hus, hytter eller leiligheter. Våre advokater bistår også ved fradeling av tomt eller seksjonering av hus, leilighet eller annen eiendom. Vi bistår ved plan- og bygningssaker og tomtefeste.

Kontakt våre advokater

Fyll ut skjemaet eller ring 22 93 38 50

•   Vi er landsdekkende
•   Det er uforpliktende å ta kontakt med oss
•   Din henvendelse vil bli behandlet konfidensielt
•   Det løper ingen kostnader før vi har en avtale om det

Usikker på om du trenger bistand? Kontakt oss likevel, så skal vi se om vi kan hjelpe deg med din sak.