• Hovedside>
  • Lover>
  • Husleieloven: Leietakers rett til å heve husleieavtalen

Husleieloven: Leietakers rett til å heve husleieavtalen

Design uten navn 2022 02 21 T152544 657 1

I de tilfeller der det foreligger forsinkelse eller mangel som medfører vesentlig mislighold, har leietaker rett til å heve husleieavtalen. Bestemmelsen gjelder både ved leie av lokaler og ved leie av bolig.

21/02/2022

Heving av leiekontrakt

Utgangspunktet for vurderingen er avviket fra riktig oppfyllelse. Vesentlighetskravet innebærer at avviket ikke kan være helt ubetydelig. Dersom det foreligger flere mangler ved husrommet, må disse sees under ett når man tar stilling til om misligholdet er vesentlig, og tilsvarende dersom mangler forekommer i kombinasjon med forsinkelse.

Vurderingen er videre objektiv, og det avgjørende er om misligholdet er vesentlig for leietaker.

Selv om misligholdet vurderes individuelt, skal det ikke legges vekt på at mangelen eller forsinkelsen betyr mye for leietaker dersom dette skyldes individuelle forhold på leietakers side som utleier ikke kunne regne med. Det avgjørende er hva utleier hadde grunn til å regne som betydningsfullt for leietaker.

På den annen side er det klart at individuelle forhold som fører til at misligholdet får inngripende virkninger for leietaker, kan påberopes dersom utleier burde hatt kjennskap til disse forhold.

Etter rettspraksis er det videre klart at hevingsspørsmålet beror på en totalvurdering der en rekke momenter skal vektlegges, som for eksempel grad av skyld på begge sider av kontraktsforholdet, utleiers mulighet til å finne en annen praktisk anvendelse av husrommet, samt verdien av andre og mindre inngripende beføyelser som står til leietakers disposisjon.

Leietaker har også rett til å heve husleieavtalen ved et forventet mislighold fra utleiers side.

Vilkåret for slik hevingsrett er at det fremstår som klart at utleier vil gjøre seg skyldig i vesentlig mislighold på det avtalte overleveringstidspunktet. Vilkåret er for eksempel oppfylt dersom oppfyllelse av husleieavtalen i praksis ikke er mulig. Det stilles videre krav om at det forventede misligholdet er av en slik karakter at det ville gi leietaker hevingsrett. Det er ikke i seg selv tilstrekkelig at det foreligger en kvalifisert sannsynlighet for at utleier vil misligholde.

Det er leietaker som har risikoen for at vilkårene for heving er tilstede. Dersom leietaker tar feil, kan leietaker pådra seg erstatningsansvar overfor utleier. Vurderingstemaet vil være om det på hevingstidspunktet forelå en tilstrekkelig kvalifisert sannsynlighet for at utleier ville gjøre seg skyldig i vesentlig mislighold.

Utleier kan forhindre heving ved å stille betryggende sikkerhet for oppfyllelsen. Hva som er betryggende sikkerhet må vurderes konkret. Beløpsmessig kan det i høyden kreves at sikkerheten dekker det maksimale tapet leietaker med rimelighet kan tenkes å bli påført ved et eventuelt mislighold.

Leietaker kan ikke heve husleieavtalen etter at husrommet er overtatt, eller dersom påviste mangler blir utbedret.

ⓘ 
Det kan være vanskelig å vite om du kan ha krav på heving.

Rollen til våre advokater er å hjelpe deg med å kartlegge om du kan ha krav på å heve husleieavtalen.

Virkning av heving

Heving innebærer at det settes en strek over naturaloppfyllingskravet, og hensynet til utleier er ellers ivaretatt ved at den husleien som er avtalt, utgjør en fradragspost ved beregningen av leietakers oppfyllelsesinteresse. Virkningen av heving og hvordan hevingsoppgjøret skal gjennomføres er konkret i hver enkelt sak. I tiden før hevingskravet fremsettes, må leietaker gjøre gjeldende andre misligholdsbeføyelser, slik som prisavslag eller erstatning. At leietaker hever husleieavtalen, medfører at vedkommende i tillegg kan kreve erstatning for oppfyllelsesinteressen.

ⓘ 
Slik hjelper våre advokater deg

Vi gjør deg trygg på hvordan hevingsoppgjøret skal gjennomføres i din sak.

Formkrav

Det stilles videre ingen spesielle krav til reklamasjonen dersom leietaker vil heve husleieavtalen. Det er ikke noe vilkår om at den nøytrale reklamasjonen følges opp med en ny reklamasjon der det eksplisitt varsles om heving.

Bli kjent med våre advokater i dag

Therese

Hva skjer når du tar kontakt med oss?

  • Du får muligheten til å booke et møte med en spesialisert advokat innenfor din sakstype.
  • I dette møtet vil du få en grundig vurdering av saken og om juridisk bistand er nødvendig.
  • Du får en foreløpig avklaring av saken og en bekymring mindre.

Dette lover vi deg

  • Vi gir deg raske og tydelige råd hva gjelder muligheter, kostnader, risikoer og potensielle resultater i din situasjon.
  • Du skal kjenne at du har en trygg støttespiller i ryggen, slik at du kan ta den best mulige beslutningen om hva som bør være neste steg i din situasjon.
  • Du vil få bistand av en dedikert og spesialisert advokat, som jobber sammen med deg for å oppnå best mulig resultat.
  • Vi behandler våre klienter som de individene de er. Hver klient og hver situasjon fortjener en skreddersydd tilnærming.

Hvorfor bør du velge Codex Advokat?

  • Vi behandler ca. 1500 saker pr. år.
  • Vi er 10 advokater spesialisert innenfor de ulike rettsområdene under fast eiendom.
  • Vi har en egen eiendomsmegler som kan bistå med alt rundt sikker eiendomsoverdragelse, transaksjoner m.m.
  • Vi er alle genuint interessert i å sørge for at våre klienter får en bekymring mindre.
  • Vi bistår klienter i hele Norge og også internasjonalt.

Vi bistår klienter over hele landet.

Ninja roede2020

Vi bistår deg i eiendomssaker

Vår eiendomsavdeling bistår private i forhold til feil eller mangler og arealavvik ved kjøp/salg av hus, hytter eller leiligheter. Våre advokater bistår også ved fradeling av tomt eller seksjonering av hus, leilighet eller annen eiendom. Vi bistår gjerne ved plan- og bygningssaker og tomtefeste.
Våre advokater