EIENDOMSADVOKATER

SPESIALISERTE ADVOKATER

En del av
Codex Advokat

EIENDOMSADVOKATER

En del av Codex Advokat

Kontakt oss

Husleieloven: Tidsbestemte og tidsubestemte husleieavtaler 

En husleieavtale er tidsubestemt dersom det ikke er avtalt et tidspunkt for opphør av leieforholdet. For at en husleieavtale skal være tidsbestemt, må det på tidspunktet for inngåelsen av avtalen være fastsatt en bestemt opphørsdag.

Av Codex Advokat og Eiendomsadvokater.no

13. januar 2017

Husleieloven – Tidsbestemte og tidsubestemte husleieavtaler Tidsubestemte husleieavtaler må bringes til opphør ved oppsigelse, mens tidsbestemte husleieavtaler allerede har opphørstidspunktet fastsatt til en spesifikk dato.

Det er ikke anledning til å fastsette at leieforholdet skal opphøre ved for eksempel en begivenhet. Tidsubestemte husleieavtaler medfører videre at leieretten ikke bortfaller av seg selv, men må sies opp av en av partene. Samtidig innebærer en tidsubestemt husleieavtale at husleielovens øvrige regler om oppsigelse kommer til anvendelse, det vil si bestemmelsene om oppsigelsesgrunner, oppsigelsesvern, samt bestemmelsen om at husleieavtalen er bindende til den er oppsagt og oppsigelsestiden er utløpt.

De tidsbestemte husleieavtalene kan i utgangspunktet ikke sies opp i avtaleperioden, med mindre dette er avtalt. Når tidsperioden er utløpt, opphører den uten videre oppsigelse.

På bakgrunn av ovennevnte må det derfor skilles mellom ulike opphørsgrunner og opphørsmåter. Hva gjelder grunner til opphør kan dette avtales, men ikke måten det skal skje på.

Mellomformer

Husleieloven er ikke til hinder for at det kan avtales mellomformer, selv om det i utgangspunktet er to hovedformer for husleieavtaler som vist til tidligere. I praksis vil en avtalt mellomform kunne være at man avtaler en ytre tidsbegrensing (tidsbestemt husleieavtale) som likevel inneholder en oppsigelsesrett, eller at partene kan fornye husleieavtalen.

Fornyelse eller forlengelse av husleieavtale

Fornyelse foreligger i de tilfeller hvor det som hovedregel er leietaker som er gitt en rett til å fornye husleieavtalen når tidsperioden utløper. En fornyelsesrett innebærer at den gamle husleieavtalen løper videre på tilsvarende vilkår som tidligere. Leietaker kan dermed forlange at husleieavtalen skal fornyes, uten noen form for reforhandling av husleieavtalens vilkår.

En fortrinnsrett til fortsatt leie betyr at eksisterende leietaker har førsterett dersom boligen fremdeles skal leies ut etter utløpet av den opprinnelige husleieavtalen. Rettspraksis tolker bestemmelser om fortrinnsrett relativt strengt, og det skal foreligge klare holdepunkter i husleieavtalen dersom leietaker skal gis rett til fornyelse.

Begrenset adgang til tidsbestemt utleie av bolig

Ved leie av lokaler gjelder det full avtalefrihet med hensyn til tidsbegrensninger i husleieavtalen.  Hovedregelen hva gjelder leie av bolig, er at det ikke kan avtales kortere leietid enn tre år for vanlige leieforhold, og ett år ved utleie av bolig i utleiers eget bolighus, typisk en sokkelleilighet.

Unntak kan likevel avtales i de tilfeller hvor det foreligger spesielle grunner for tidsbegrensningen. Det er i så fall en forutsetning at begrunnelsen er uttrykkelig angitt og avtalt i husleieavtalen, og at den angitte grunnen også er den faktiske årsaken til tidsbegrensningen.   

Codex Advokat Oslo AS besitter spisskompetanse i husleierett. Ta kontakt med oss i dag for en samtale.

Vi bistår klienter over hele landet.

Vi bistår deg i eiendomssaker

Vår eiendomsavdeling bistår private i forhold til feil eller mangler og arealavvik ved kjøp/salg av hus, hytter eller leiligheter. Våre advokater bistår også ved fradeling av tomt eller seksjonering av hus, leilighet eller annen eiendom. Vi bistår ved plan- og bygningssaker og tomtefeste.

Kontakt våre advokater:

Eller still ditt spørsmål her:

Det er uforpliktende å sende oss en henvendelse.

Hvorfor velge oss?

  • Din sak i fokus
  • Landsdekkende
  • 80 ansatte
  • 20 års erfaring
  • Spesialiserte advokater