Leie av næringslokaler - fravikelse av husleieloven

I motsetning til ved leie av bolig er det ved leie av næringslokaler anledning til å fravike husleielovens bestemmelser til ugunst for leietaker.

Praktiske eksempler på bestemmelser i husleieloven hvor rettigheter til leietaker ofte blir innskrenket i leiekontrakter er leietakers rett til tilbakeholdelse av leie (lovens § 2-15), hva slags virksomhet leietaker kan drive i lokalene (§ 5-1), forandringer på eiendommen (§ 5-4), skade på eiendommen (§ 5-5), leietakers krav på grunn av mangler som oppstår i leietiden (§ 5-7), leietakers erstatningsansvar overfor utleier (§ 5-8), leietakers rett til overføring av leierett (§ 8-4) og utleiers overføring av leierett ved eierskifte (§ 8-6).

Hvordan bør så en leietaker forholde seg til disse avvikene fra lovens system? Det beste er selvsagt å få avvikene omgjort eller modifisert ved avtaleinngåelsen. Men i dagens marked med stigende etterspørsel etter lokaler kan det være vanskelig å få fremforhandlet slike endringer.

Den enkelte leietaker må da vurdere hvor viktig nettopp dette avviket er for leieforholdet og om det er mulig å akseptere slike vilkår innenfor de rammer man ellers har for kontrakten.

En bør uansett være påpasselig med at kontrakten nevner hvilke bestemmelser i husleieloven som er fraveket. Dette gjør leieforholdet ryddigere og slike punkter tjener også om en sjekkliste i en forhandlingssituasjon.

For å sikre seg mot rettstap når kontrakten ikke gir leietaker de rettigheter han har etter husleieloven, er det viktig å skriftlig reklamere på eventuelle feil eller mangler allerede ved overtakelsen av lokalene.

Leietaker bør sørge for skikkelig dokumentasjon av leieobjektets tilstand ved leieforholdets start. Normalt gjøres dette ved en felles befaring ved overtakelse og en omforenet beskrivelse av det som har blitt observert av partene i fellesskap. Ytterligere dokumentasjon kan skje gjennom fotografering. Dette vil være særlig aktuelt når lovens § 5-4, § 5-5 og § 5-7 er fraveket.

Codex Advokat Oslo AA

Vi bistår klienter over hele landet.