Regulering av leien

KPI-justering

Både utleier og leietaker kan kreve justering av leien i henhold til konsumprisindeksen. Justeringen kan skje tidligst ett år etter forrige regulering.

Reguleringen skjer etter indekstall for en måned (ofte satt til den 15.) som offentliggjøres i måneden etter. Det er vanlig å sette en kontraktsindeks, som blir utgangspunkt for indeksberegningen. Dette er normalt indeksen for den måned leiekontrakten inngås.

Dersom utleier har inntatt at regulering vil skje årlig, er det ikke nødvendig å sende varsel hvert år.

Justering i takt med markedet

De aller fleste næringsleieavtaler blir indeksregulert. Slik regulering gir imidlertid en marginal endring i leienivået, og tar ikke høyde for større eller mindre svingninger som kan oppstå i markedet. Det kan være i både utleier og leietakers interesse å regulere leien; Mens utleier ønsker å øke leien i takt med en stigning i markedet, vil leietaker ønske en reduksjon i nedgangstider. Av og til kan det tenkes at utleier har gitt leietaker en lav leie i en startfase, enten for å sikre seg at leietaker ikke fikk en for høy belastning mens denne fremdeles har liten eller ingen inntekt, eller fordi utleier ikke hadde et behov for å maksimere leienivået. Ut fra hensynet til partenes ytelser, gir husleieloven § 4-3 rett til å justere leien til gjengs leie hvert tredje år.

Lovens vilkår

Vilkårene for å justere leien til gjengs leie er for det første at leieforholdet har vart i mer enn to år og seks måneder, uten annen justering enn indeksregulering, før varsel om justering kan fremsettes. Det må også ha gått minst ett år siden leien ble indeksjustert. Man regner effektiv kontraktstid, altså fra leieavtalen ble bindende. For det andre må varslet fremsettes 6 måneder før justeringen kan skjer. Følgelig kan justering skje tidligst hvert tredje år.

Dernest kommer krav om skriftlighet, som gjelder ubetinget. Det er altså viktig å være klar over at det ikke er tilstrekkelig å avtalefeste retten til justering til gjengs leie; det må sendes skriftlig varsel.

Tidspunktet for beregning av gjengs leie skal være iverksettingstidspunktet, altså seks måneder etter at varslet er sendt.

Gjengs leie – eller markedsleie?

Vi opplever at begrepene «gjengs leie» og «markedsleie» flyter sammen i dagligtalen. Svært mange benytter samme begrep om hverandre, også i avtaletekst. Det er imidlertid forskjell mellom de to:

Hva som er gjengs leie skal beregnes ut fra det som er vanlig leie i sammenlignbare leieforhold i samme område, både med hensyn til størrelse, standard, beliggenhet og andre særlige egenskaper ved leieobjektet. Ut fra dette består øvelsen i å søke et nivå som reflekterer tyngdepunktet for det aktuelle området, alle leieforhold sett under ett. Det sier seg selv at øvelsen blir høyst skjønnsmessig, og det bør overlates til takstmenn med erfaring og kompetanse på området for å fastsette nivået.

Motsetningsvis er markedsleie den leie som kan oppnås for sammenlignbare leieobjekt på sammenlignbare avtalevilkår. Dette nivået kan svinge langt mer enn gjengs leie, og det er derfor viktig at man skiller begrepene fra hverandre.

Ved fastsettelse av gjengs leie skal det gjøres fradrag for forbedringer av leieobjektet som skyldes leietakers innsats, ganske enkelt fordi leietaker ikke skal måtte betale en høyere leie utelukkende fordi han selv har forbedret leieobjektet. Manglende vedlikehold skal imidlertid ikke vektlegges, slik at leietaker kan få lavere leie selv om det skyldes hans eget mislighold av vedlikeholdsforpliktelsene.

Ved uenighet om nytt leienivå

Ikke sjelden vil en utleier som har varslet at han vil justere leien til gjengs leie, bli møtt med innsigelser til leienivået fra leietaker. I slike tilfeller vil hver av partene kunne kreve at leienivået fastsettes av en takstnemnd. En slik takstnemnd skal bestå av tre personer, oppnevnt av tingretten, og tildeles kompetanse til å fastsette leienivået for leieforholdet. Det leienivået takstnemnden setter blir bindene for partene, og kan bare overprøves ved å bringe saken innfor tingretten for overprøving. Sakskostnadene for takstnemnden skal legges enten på leietaker dersom leienivået fastsettes lik eller høyere enn det utleier krevde, og på utleier dersom leienivået settes lavere enn det utleier krevde.

Partene kan også anlegge sak for domstolene, med krav om fastsettelse av leienivået.

Vi bistår klienter over hele landet.