- Hovedside>
- Næringsleie>
- Fremleie
Fremleie
Av og til oppstår det endringer hos leietaker som medfører et behov for å redusere leiekostnadene. Normalt vil leieforholdet være uoppsigelig, og med mindre utleier er særdeles velvillig, må leietaker forsøke å få leid bort leieobjektet til andre, såkalt fremleie.
Ring
22 93 38 50Retten til fremleie må reguleres særskilt, ettersom endring av leietaker kan påvirke forhold ut over det som angår leietaker. I utgangspunktet vil utleier har rett til å nekte endring på leietakersiden, for eksempel på bakgrunn av økonomiske forhold, slik som sviktende evne til å overholde leietakers forpliktelser. Vi anbefaler at fremleieavtalen gjenspeiler hovedleieavtalen i størst mulig grad.
Ved fremleie overdrar den opprinnelige leietakeren sine rettigheter etter leieavtalen til en annen leietaker, uten at han trer ut av hovedleieforholdet. Hovedleietakeren blir med andre ord ikke kvitt sine forpliktelser overfor utleieren, og fremleieavtalen blir således en underkontrakt i hovedleieforholdet. Det skilles mellom hel og delvis fremleie. Hel fremleie foreligger når hovedleietakeren leier ut hele lokalet, delvis når leietakeren fremleier for eksempel et rom i lokalet.
Hovedregelen i husleieloven § 7-2 sier at en leietaker ikke kan fremleie eller på annet vis overlate bruksretten sin til andre uten samtykke fra utleieren. Fra dette utgangspunktet finnes noen unntak. Normalt vil utleier kun ha adgang til å nekte fremleie om det foreligger saklig grunn.
Ved fremleie vil hovedleietakeren fremdeles være ansvarlig overfor utleier, og vil derfor også være ansvarlig for at husleien blir betalt og at vedlikeholdsplikten i henhold til kontrakten blir fulgt, selv om fremleietakeren ikke betaler husleie og påfører skader på husrommet. Videre vil hovedleietakeren være å anse som utleier overfor fremleietakeren og er dermed ansvarlig for at utleiers plikter blir etterfulgt, selv om den faktiske utleier ikke utfører dem. Fremleietakeren har imidlertid i lang tid blitt ansett for å ha en viss adgang til å fremme krav direkte mot utleieren. Vi anbefaler at det inngås en særskilt fremleieavtale, slik at man får håndtert alle de forhold som avviker fra selve hovedleieforholdet, og at utleier får tilstrekkelig sikkerhet for at fremleietaker ikke får motstridende rettigheter som kompliserer fremleieforholdet.
Vi bistår klienter over hele landet.
