EIENDOMSADVOKATER

SPESIALISERTE ADVOKATER

En del av
Codex Advokat

EIENDOMSADVOKATER

En del av Codex Advokat

Kontakt oss

Fordeling av vedlikeholdsansvar

I forlengelsen av spørsmålet om hva som omfattes av felleskostnadene, kommer spørsmålet om hvor grensen skal gå for plikten til å vedlikeholde leieobjektet. Normalt tar utleier utvendig vedlikehold, samt utskiftning av innretninger som ikke lenger lar seg vedlikeholde, mens leietaker tar innvendig vedlikehold. Plikten til å holde leieobjektet ved like, omfatter både et forebyggende arbeid og reparasjoner, og det forutsettes av leietaker får vedlikeholdet utført, i tillegg til at kostnadene skal dekkes.

Av Codex Advokat og Eiendomsadvokater.no

9. mars 2018

Vedlikeholdsplikten defineres ofte ut fra hvem leietaker er, og om bygget ellers er leid ut til flere, eller om leietaker leier hele bygget.

Utleiers vedlikehold

I utgangspunktet ligger vedlikeholdsplikten på utleier. I næringsleieforholdet er det normalt slik at utleier besørger og bekoster utvendig vedlikehold, mens leietaker besørger og bekoster innvendig vedlikehold.

Leietakers vedlikeholdsplikter omfatter også vedlikehold av tekniske innretninger, dog slik at det normalt ligger under utleiers ansvar å foreta utskiftning av tekniske innretninger når disse ikke lenger lar seg reparere. Her trekkes det ofte frem et eksempel med innretninger som består av flere mindre komponenter. Utskifting av et aggregat i et kjøleskap vil normalt bli ansett som fornyelse, som må likestilles med nyanskaffelse. Er det derimot en mindre del i aggregatet som må skiftes, ligger dette normalt på leietaker.

Når utleier besørger vedlikehold av tekniske innretninger og fellesarealer, dekkes kostnadene til dette gjennom felleskostnadene.

Bare house

I såkalte bare house-avtaler eller triple net leieforhold, hvor leietaker er enbruker av bygget og utleier tillater at leietaker opptrer i det alt vesentlige som en gårdeier, påtar leietaker seg alt vedlikeholdsarbeid, og også deler av utskiftingsplikten. Leietakers ansvar for utskifting avgrenses normalt mot særskilte forhold ved bygningen (for eksempel flate tak) eller til spesielle tekniske innretninger.

Alminnelig slit og elde

Ved leietakers tilbakelevering av leieobjektet oppstår det som regel diskusjoner om hvorvidt leietaker har overholdt sin vedlikeholdsplikt. Et leieobjekt som har blitt brukt noen år, er selvsagt ikke like fint som et nytt. Derfor må utleier tåle at leieobjektet har blitt utsatt for alminnelig slitasje. I tillegg vil tiden kunne spille inn, for eksempel med falming av overflater. Spørsmålet er da hva utleier må akseptere.

Gjennom leieperioden forventes det at leietaker følger et vedlikeholdsregime. Et parkettgulv for eksempel må da oljes/lakkes jevnlig, antagelig annethvert år. Dersom leietaker følger et slikt fast vedlikeholdsregime, vil gulvene mest sannsynlig ikke bli utsatt for en så hard slitasje som de ville blitt dersom vedlikeholdsregimet ikke ble fulgt. Likevel kan ikke utleier forvente at gulvet er som nytt når leieobjektet leveres tilbake. Han må tåle såkalt alminnelig slit og elde. Dét er det nivået på slitasje utleier kan forvente ved tilbakeleveringen etter å ha holdt et jevnt godt vedlikehold.

Leietakers vedlikehold skal være forebyggende, og reparerende. En graf kan vise hvordan dette er tenkt:

 

Dersom leieperioden løper lengre enn det er forventet at for eksempel et parkettgulv skal vare, ligger det i utgangspunktet til utleiers vedlikeholdsplikt å skifte ut parketten. Har leietaker ikke overholdt vedlikeholdsplikten, vil ansvaret kunne overføres på ham. I næringsleieforhold er imidlertid vanlig å pålegge leietaker å bekoste fornyelser dersom det blir nødvendig som følge leieforholdets bruk.

Relevante artikler: 

Vi bistår klienter over hele landet.

Vi bistår deg i eiendomssaker

Vår eiendomsavdeling bistår private i forhold til feil eller mangler og arealavvik ved kjøp/salg av hus, hytter eller leiligheter. Våre advokater bistår også ved fradeling av tomt eller seksjonering av hus, leilighet eller annen eiendom. Vi bistår ved plan- og bygningssaker og tomtefeste.

Kontakt våre advokater:

Eller still ditt spørsmål her:

Det er uforpliktende å sende oss en henvendelse.

Hvorfor velge oss?

  • Din sak i fokus
  • Landsdekkende
  • 80 ansatte
  • 20 års erfaring
  • Spesialiserte advokater